二手房地下室竟是违章建筑 业主要求退147万差价

 
 
吴丁亚律师提示案件摘要：对张女士的说法，上家倪女士并不认同，她辩称当时双方根据房屋产证面积及装修现状，约定房价597万元。林女士辩称小石已验看过房屋，应当知道属于违章搭建，自己从未保证阁楼在交易内容中。
 
 
在购买二手房的过程中，一些另外辟出来的空间往往会成为卖点——卖方常常把已经搭建好的阳光房或者地下室作价在房款中，而买房者也会因此有捡了便宜的心理。然而，这样的阳光房或地下室却往往是违建，不仅交易时会遇到麻烦，就是过户后也会出现各种问题。法律专家建议，在购买此类房产时，首先要到交易中心调取是否存在违章搭建的信息后，再确定是否购买，方是上策。
为做红酒生意，看中房子地下室
2011年，张女士通过一家中介公司，看中一处位于绍兴路的房屋。张女士回忆，当时中介业务员带她去看房子的时候特别介绍这套位于底楼的老房子除了有100多平方米的建筑面积，在衣帽间下还有一间10多平方米的地下室。这让从事红酒生意的张女士颇为心动，并当即决定买下该处房屋。经过一番磋商，张女士与上家最终以总价597万元成交。在支付了全部房款后，双方办妥了房屋过户手续，张女士顺利入住。然而，2013年10月，一场大暴雨导致新买的房子地下室严重积水，张女士向物业公司报修。物业人员到场后告知张女士，这处地下室是前业主擅自建造的，属违章建筑，应予拆除。这让张女士实在难以接受，在她看来，当初上家卖房的时候把地下室作为卖点，可实际上却是私自占用了防空洞，谎称有地下室。张女士认为，当时自己支付的房款及发票数额都是450万元，剩余的147万元都是作为装修及附属设施的补偿款支付给上家的，这其中主要就是地下室的费用。于是，她将上家告上法庭，要求返还147万元。对张女士的说法，上家倪女士并不认同，她辩称当时双方根据房屋产证面积及装修现状，约定房价597万元。之所以会有补偿款的说法，是为避税，将总房价拆分为450万元的购房款与147万元的装修补偿。张女士购房时，自己曾经告诉过她地下室未经产权登记，不存在欺诈一说。同时，倪女士还指出，房屋交易发生在2011年，早已过诉讼时效。而张女士称，并不存在为少缴税而压低房价，450万元是交易中心纳税时对房屋的评估价，597万元减去450万元是147万元，即使扣除装修款30万元，地下室也应当是117万。对此，倪女士算了一笔账，当时该地区房屋的交易均价为5万元，而自己的房屋是精装修，成交597万元，折合每平方米约5.15万元，该成交价与地下室无关，况且目前该房屋每平方米达7万元，张女士没有任何损失。法院审理后认为，该房屋前后的两份产权证上均未记载有地下室，张女士自认其买房时看过房，并且看到地下室，因此，张女士所称在漏水报修时才知道地下室是违章建筑，有违常理。鉴于税务部门开具的450万元发票并非房屋的真实成交价格，张女士提供的证据无法证明597万元的总房价款包括了117万元地下室的价款，也不能证明签订合同时上家倪女士存在欺诈行为，因此，张女士的诉请缺乏事实和法律依据，法院难以支持。此外，张女士提起诉讼时已经超过二年的诉讼时效。顶层房屋搭阁楼过户不能惹纠纷小石与女友准备结婚，打算买套二手房作为婚房。房产中介人员推荐他一套位于运光路的房产，并称该套房屋交通便利、环境优雅。为了保险起见，小石与女友实地查看了这套房屋，该房是位于顶层的二居室，有附属阁楼，配套设施齐全。小石与房东林女士很快谈妥条件，签订了《买卖居间合同》，约定房屋建筑面积40.24平方米，房价款208万元，首期房价款63万元于签订正式房地产买卖合同当日支付，第二期房价款144万元以银行贷款形式支付，合同约定的房价款中已包含随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装修价格，林女士应确保该房地产内的附属设施、设备均可正常使用，并与该房地产一同交付给小石。当日，小石依约支付了10万元定金给林女士。8月18日是小石和林女士约好的正式签约日，这天小石考虑到阁楼面积没有体现在产权证上，便要求林女士对阁楼合法性进行确认，但双方协商未果没能签订正式的房地产买卖合同。而就在小石与林女士签约的同一天，运光路房屋所属的物业公司做出了《违法建筑整改通知书》，告知林女士在房屋使用过程中有平改坡内搭建，要求停止上述违规行为，恢复原状。此后，相关行政部门就运光路房屋附有违法搭建和承重结构被损分别做出认定，并向林女士发出了《附有违法建筑的房屋认定书》，通知林女士运光路房屋被认定为附有违法建筑，拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。此后双方经多次协商仍无法签订房地产买卖合同，小石将林女士诉至虹口法院，要求林女士双倍返还定金。林女士辩称小石已验看过房屋，应当知道属于违章搭建，自己从未保证阁楼在交易内容中。虽然运光路房屋被认定附有违章建筑，交易中心只是限制过户，自己同意进行整改并过户，现在是小石不愿继续履行。物业公司做出的《违法建筑整改通知书》自己根本没有收到，也不知道违章会被限制过户。法院经审理认为双方达成买卖合意时，房屋存在违章搭建的情况已客观存在，林女士作为房屋出售方应当知晓，小石作为购房人上门验看房屋时也理应知晓，现由于运光路房屋被认定为附有违章建筑和承重结构受损而无法完成房地产权转移登记，双方均负有责任，林女士并非单方违约，故判了林女士返还小石定金10万元，对于小石要求双倍返还定金的诉求未予以支持。主审法官指出，本案中，双方达成买卖合意时，相关行政主管部门虽尚未对房屋违章性质做出书面认定，但房屋存在未经审批之搭建的情况已客观存在，双方对此均知晓。林女士作为出售方负有责任，小石作为买受方，上门验看房屋时也理应知晓，不能以自己不具备专业知识为由认为其不知晓房屋存在违章搭建，因此也有一定的责任。为此，法官提醒，在购买二手房时，应当亲自上门验看房屋，尤其对于顶层或者底层的房屋，若发现其实际使用面积与产证登记面积不一致或明显存在违章搭建的情况下，不能轻信中介或出售方的口头承诺，在签订书面协议前往交易中心核实是否存在违建情况，降低自己购房后无法过户的风险。