一房多卖问题研究

一、 开发商明知一房多卖违约，甘愿承担违约风险的原因分析。绝大部分的开发商一房多卖主要是因为利益的驱使，巨大的经济利益诱使开发商甘愿冒着违约的风险实施一房多卖的行为。违约成本过低可能是造成一房多卖的主要原因，不过相关政府部门的监管力度过低也是造成开发商一房多卖的原因之一。二、 《物权法》规定商品房预告登记旨在防范一房多卖现象。商品房的预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。按《物权法》的规定，预告登记并不限于预购商品房协议，还可以包括现房(或二手房)买卖在内的其他不动产物权的协议。登记机关在为申请人进行登记时，也应区分不同的情况办理。1.预购商品房预告登记。当事人申请预购商品房预告登记，除了填写登记申请表、出示身份证件以外，向登记机构提交的主要登记文件是两项：一是已登记备案的商品房预售合同;二是由于《物权法》规定了申请预告登记应“按照约定”，因而，还应提双方同意办理预告登记的书面约定。在对登记进行审核时，同样要注意登记事项和登记簿的记载没有冲突，以避免开发商一房两卖而我们为之重复预告登记。核准登记后，应在登记簿上作相应的记载。然后方可发给预告登记证明。2.现房转让的预告登记。申请现房转让预告登记，当事人向登记机构提交的主要登记文件是：房屋转让合同、建设用地使用权证、房屋所有权证以及当事人同意办理预告登记的书面协议(也可以在房屋转让合同条款中一并约定)。核准登记后，应在(被转让房屋)登记簿上作相应的记载，并将预告登记证明发给房屋转让合同约定的房屋承受人。3.以预购商品房设定抵押的预告登记。以预购商品房设定抵押，抵押人应当先申请预购商品房预告登记。然后，凭主债权合同、抵押合同申请登记，并将以预购商品房设定抵押的预告登记证明发给请求权人(债权人)。由于预告登记的权利是一项物权化的债权，因此它应具有类似物权的性质：1、排他性效力签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。2、登记顺位保证效力房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押权的实现顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证效力。3、破产保护效力预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。4、追及效力追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。文章来源于网络，如有侵权，联系删除