未经国务院规定的政府批准买卖划拨土地使用权上的房屋合同无效

裁判主旨:房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

案情简介：2003年4月，李某与某厂签订《房屋买卖协议》约定某厂将位于某市某地南侧楼2328.93平方米、院内平房60.67平方米、院内后二楼（以上均有房照）以及院内南侧偏厦175平方米房屋、院内小锅炉房60平方米、简易库房（以上均无房照）出卖给李某。某厂保证出售房产已获得主管部门批准并得到厂职代会授权。房屋价款为300万元。合同签订后，李某按照约定付清了房款，接收了房屋并营业，但因无法过户，诉请过户。一审某市中级人民法院认为房屋买卖合同有效，支持了李某的诉请。二审该省高级人民法院认为房屋买卖合同无效，驳回了李某的诉请。再审该省高级人民法院经审委会讨论，认为一审正确，维持一审判决。最高人民检察院提起抗诉。
最高人民法院经审理认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，某厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于某厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人某厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。原再审判决认定案涉《房屋买卖协议》有效，属于适用法律确有错误。原二审判决认定案涉《房屋买卖协议》无效并驳回李某的诉讼请求，有事实和法律依据，应予维持。
王美舟律师评析：本案中，李某购买划拨土地使用权上的房屋，仅仅经过锅炉厂职代会和该厂上级主管部门同意，而没有经过国务院规定的人民政府同意，因而导致房屋买卖合同无效。
文章源于最高人民法院公报案例