开发商交付的房屋与约定不符，可以不能实现合同目的为由解除合同
发布日期：2019-08-13 作者：翁明军律师
合同目的/违约解除
【裁判要旨】
当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【基本案情】
原告A、B系夫妻关系。2014年2月7日，A(买受人)与被告取生置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市汇龙镇港西北路807号凯旋华府小区12幢10单元1107号商品房。签订合同当日，A、B一次性支付房款630000元，取生置业开具销售不动产统一发票。
2015年6月，被告取生置业向原告A、B发出交房通知，A、B购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向。A、B于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。关于房型方位问题，取生置业在庭审中陈述：A、B购房所在楼的房型一致，每层有四套房屋，每套房屋的格局(一主卧、一次卧、一客厅、一餐厅、一厨一卫)一致，四套商品房内部各房间的方位两两相对，该栋楼所有房屋使用相同的房型图宣传册、合同附件中所画图形均一致。
【裁判结果】
一、A、B与启东市某公司2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除。
二、启东市某公司于本判决生效十日内返还A、B购房款630000元。
【律师分析】
本案的争议焦点为：上诉人A、B能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同。
首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是被上诉人取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且上诉人A、B所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断A、B明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，上诉人A、B对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使A、B购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，A、B要求解除合同于法有据，法院予以确认。
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