（2015）黄×计与德×实业集团有限公司商品房预售合同纠纷

黄×计与广西防城港德×实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第1319号


原告黄×计，男，1983年6月13日出生，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。


被告广西防城港德×实业集团有限公司，住所地防城港市港口区企沙镇新港路。


法定代表人张×德，该公司总经理。


委托代理人黎运俊，广西黎梁律师事务所律师。


委托代理人雷振达，广西黎梁律师事务所律师。


第三人中国银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区中心区大道与迎宾路交汇处逢时商业大厦。


负责人黄×桐，该行行长。


原告黄×计与被告广西防城港德×实业集团有限公司（以下简称防城港德×公司）、第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人李昆林，被告的委托代理人雷振达到庭参加诉讼，第三人中行防城港分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告黄×计诉称，被告防城港德×公司将其开发的位于防城港市中心区迎宾路中段南侧德×新世界委托给北海德×房地产开发有限公司（以下简称北海德×公司）代理销售。2013年3月3日，原告通过北海德×公司订购德×新世界5幢2单元7层705号房，双方约定的合同总价款为232537元，原告向被告防城港德×公司预交了43249元购房款。2013年6月9日，原告与防城港德×公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为DC13132147），合同约定原告购买被告防城港德×公司开发的防城港市中心区迎宾路中段南侧德×新世界5幢2单元7层705号房，合同价款189288元，首付款为59288元，余款130000元通过银行按揭贷款支付，被告防城港德×公司于2014年12月30日前将通过验收的房屋交付给原告。签订合同时，被告防城港德×公司与北海德×公司告知原告为了避税，故未将预付的43249元写入合同价款内。合同签订后，原告支付了购房款59288元，并于2013年9月13日与第三人签订了《个人住房借款、抵押、保证合同》贷款13万元。另外，原告还支付了燃气安装费、工本费、办理银行按揭手续费3438元。被告防城港德×公司至今仍未交房，根据合同约定逾期交房90天以上，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，违约金按已交房款的10%计算。现逾期交房已远超90天，被告的行为已构成严重违约。为了维护原告合法权益，请人民法院判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为DC13132147）；二、被告返还原告所支付的购房款232537元及利息20436.17元（按中国人民银行贷款利率5.25%计算，自2013年11月6日至2015年7月10日止）、燃气安装费、工本费、办理银行按揭手续费3438元；三、被告支付违约金23253.7元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交的证据有：1、黄×计身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、防城港德×公司、中行防城港分行企业基本信息，证明被告及第三人的诉讼主体资格；3、方案书及《商品房买卖合同》，证明原告在被告处买房，总房价为232537元，合同价为189288元，以及被告违约达到解除合同条件的事实；4、收据及银行转账单，证明原告向被告支付购房款232537元及燃气安装费、工本费、银行按揭手续费的事实；5、个人住房贷款、抵押、保证合同，证明原告向第三人中行防城港分行按揭贷款13万元的事实；6、银行还款凭证，证明原告向第三人因贷款还本金及利息的事实；7、延期交房通知书，证明被告防城港德×公司单方出具并承诺于2015年3月30日前交房；8、交房通知书，证明被告防城港德×公司通知原告可以交房，但至今未达到交付条件的事实；9、黄×计与德×售楼部工作人员电话录音、文字记录，证明被告交付房屋的时间为2015年8月15日；10、咨询函，证明原告代理人向建筑工程竣工验收主管部门防城港市住建委发的关于商品房交付使用条件有关问题的咨询函；11、复函，证明住建委复函建筑工程的竣工验收应当符合相关的法律法规，否则主管部门有权责令停止使用。


被告防城港德×公司辩称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，并且内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，是合法、有效的合同，所以双方应当按照约定履行合同。二、被告虽未在约定期限内交房，但是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第1、4、5条的规定，在履行合同期间发生的中雨或中雨以上、台风天气的、停电、停水或者政府因素等事项的，可以在期限中扣除，出卖人可以据实以逾期交房。在原告与被告履行合同期间，确实发生了可以减免的事项，可以减免的天数为222天（其中中雨以上降雨天数为185天、台风30天、高温7天），另外停电53次，累计停电八个小时延期一天。所以，在扣减相应的天数之后，被告逾期交房的天数未达到90日，双方应继续履行《商品房买卖合同》。三、本案中，被告已于2015年3月26日向原告发出《德×新世界交房通知书》，通知原告于2015年5月20日至2015年6月20日交房，并送达原告。由于原告未办理收房手续，被告于2015年8月20日再次在防城港日报上发布交房公告，通知业主收房。原告至今未履行收房义务，根据合同约定，视为原告已收房。综上，原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。


被告向本院提交的证据有：1、预售许可证，证明双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、竣工验收备案表，证明涉案房屋已经验收合格，符合交房条件；3、气象资料咨询，证明在2012年1月1日至2014年11月30日期间内中雨及中雨以上、台风天气、停水、停电时间达222天；4、德×专变停电统计，证明合同期间停电的记录为53天；5、《德×新世界交房通知书》，证明被告已于2015年3月26日通知原告于2015年5月20日至6月20日期间收房；6、快递单及电子物流单，证明原告已签收快递，并知晓交房内容；7、交房公告，证明其公司通知未收房的业主于2015年8月20日至9月20日前来办理收房手续；8、民事判决书三份，证明被告开发的涉案小区经五方验收合格，符合交房条件及因天气、停电的原因可以延期交房。


第三人中行防城港分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对其申请按撤诉处理。


经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的方案书有异议，对商品房买卖合同无异议；对证据4-8无异议；对证据9有异议，交房时间应以书面通知为准；对证据10、11真实性无异议，关联性有异议。


原告对被告提交的证据1无异议，对证据2有异议，认为并未完全达到法律规定的商品房交付使用条件；对证据3在计算中雨以上天气数据，有重复计算，应由法院重新计算定夺；对证据4有异议，认为变电统计并不影响被告的建筑施工，也是被告的单方面统计；对证据5的关联性有异议，恰好证明被告向原告寄出的交房通知书有欺诈，因5月20日涉案商品房没有通过验收；对证据6，只能证明原告收到，不能证明原告认可上面的内容；对证据7表明被告是在2015年8月20日才通过商品房验收，实际交房时间以交房公告为准；对证据8-10合法性无异议，对交房时间、验收时间有异议，该判决不适用于本案，对判决书认定的被告通过五方验收便符合交房条件不予认可。


结合当事人的质证意见，本院认证如下：原告、被告对真实性、合法性、关联性均无异议的证据，本院予以采纳，作为定案的依据。对原告提交的证据3方案书及证据9电话录音文字记录，因其真实性不能确定，本院不予采信；对证据10-11，由于该两份函件与本案争议的焦点问题没有直接联系，故不予认定；对被告提交的证据，除证据4德×专变电统计，停电的地址范围不能确定属于开发的商品房范围之内，本院不予采纳外，其余证据虽原告有异议，但无相反证据予以否定，本院均予以采纳。


综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发销售的德×新世界小区5幢2单元7层705号房，建筑面积57.36平方米，单价为每平方米3300元，总价款为189288元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、质监单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；并约定由于供电、供水部门原因停水、停电导致工期延长以及气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的，出卖人可在获得相关部门出具的文件或者证明材料后据实延期，交房期限依次顺延。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准；买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用，为此，买受人提供的联系方式、地址必须真实，如有变更，须书面通知出卖人。如因买受人提供的联系方式不真实或发生变更但未通知出卖人，进而影响房屋交接的，由买受人承担由此产生的全部法律责任（详见附件五约定）。合同附件四《关于付款的约定》第三条第2、3项约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.32%即59288元作为首期付款；其余68.68%的房款即13万元由买受人向银行办理按揭贷款手续。合同附件五《其他特别约定》第一条第2款约定：《商品房买卖合同》第十一条第二款所述“由于买受人原因未能按期交付”的情况包括：（1）出卖人根据买受人在本《商品房买卖合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《防城港日报》公告交房通知10日后，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署《房屋交接单》的；（3）买受人未能按合同约定付清总价款的。如出现上述情况，视为房屋已经交接，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到买受人。第3款约定：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后，即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。2013年3月3日，原告向北海德×公司支付购房款43249元，2013年6月9日，原告向被告防城港德×公司支付购房款59288元，并支付燃气管道安装费、预告登记费、咨询报告费、抵押登记费共计2710元。2013年9月13日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订编号为（2013）防港中银零房贷字第654号的《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定原告向第三人借款13万元用于购买案涉商品房并将该商品房抵押给第三人。2013年11月6日，第三人将13万元直接转入被告的银行账户。同日，被告向原告出具收据，表示收到原告交纳的案涉商品房购房款13万元。另查明，2013年6月9日至2014年12月30日期间，防城港市港口区降雨量达到中雨或中雨以上天气107天，受热带气旋影响19天，高温天气2天，以上三种情形重复天数为15天，故被告据实可以顺延交房期限113天。2015年3月20日，德×新世界（一期）5#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年3月26日，被告向原告在《商品房买卖合同》预留的地址邮寄《交房通知书》，通知原告于2015年5月20日至2015年6月20日前往办理交房手续。原告于2015年3月30日签收邮件。2015年8月20日，被告在《防城港日报》上刊登《德×新世界交房公告》，再次通知未接到交房通知书的业主，请于2015年8月20日至2015年9月20日前来防城港市德×售楼部一楼办理交房手续。


本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2014年12月30日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。根据合同附件五第一条第3款的约定，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后即达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，涉案商品房已验收合格，符合交付条件。根据被告邮寄给原告的《交房通知书》中交房的时间以及涉案商品房通过五方验收合格的时间，本院确认被告交房的时间为2015年5月20日，被告逾期交房141天，扣除合同约定据实可以顺延的113天，被告实际逾期交房的天数为28天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；而逾期超过90天，原告方可要求解除合同。由于本案被告逾期交房的时间未超过90天，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并返还已支付款项的诉讼请求，本院不予支持。但被告应按照约定支付逾期交房期间的违约金，即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，为530元（189288元×0.0001×28天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：


一、被告广西防城港德×实业集团有限公司向原告黄×计支付违约金530元；


二、驳回原告黄×计的其他诉讼请求；


案件受理费6144元，公告费350元，共计6494元（原告已预交），由原告黄×计承担6350元，被告广西防城港德×实业集团有限公司承担144元。


上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6144元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。



审判长 林国锦
人民陪审员 林业就
人民陪审员 梁毓
二〇一六年四月二十九日
书记员 罗艺文