（2017）刘凤×与军×投资有限公司、富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

刘凤×与广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2017）桂0602民初984号

原告：刘凤×，女，1969年7月15日出生，汉族，户籍所在地吉林省。

委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄志康，广西精一律师事务所实习律师。

被告：广西军×投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区×大道与×大道交汇处西侧中央商务区×号地块。

法定代表人：汤×，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王×成，该公司员工。

委托诉讼代理人：张×群，该公司员工。

被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区×大道与×大道交汇处。

法定代表人：谢×，该公司董事长。

原告刘凤×与被告广西军×投资有限公司（以下简称军×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤×的委托诉讼代理人李昆林、黄志康，被告军×公司的委托诉讼代理人王君成、张远群到庭参加诉讼。被告富××公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘凤×向本院提出诉讼请求：1.原告与被告军×公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：1-3-2813、1-3-2815）、《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：2-CBD-2305）（以下简称《建房合同书》）无效；2.军×公司与富××公司连带返还刘凤×购房款825742元及利息172227.99元（利息以825742元为基数，按照中国银行同期贷款利率，自2013年8月13日暂计至2017年5月5日，其余计算至付清之日止）。事实与理由：原告于2013年7月4日与被告军×公司签订三份《建房合同书》，约定原告向被告购买案涉三套商品房。合同签订后，原告按约向被告军×公司支付三套商品房的购房款825742元。后经原告了解到案涉商品房未取得《商品房预售许可证》，遂与两被告进行交涉退款，被拒绝。三份《建房合同书》的性质系商品房预售合同，案涉商品房未取得商品房预售许可证故合同应属无效。两被告存在委托代理销售关系，故两被告承担连带偿还责任。

被告军×公司辩称，首先，2-CBD-2305号房已取得《商品房预售许可证》，相应的合同应依法认定为有效。其次，在原告付清全部购房款之前，其有权拒绝交付商品房且不构成违约。其次，1-3-2813、1-3-2815号房已交房款可转至2-CBD-2305号房的购房款中，具体手续原告可到其售楼接待处办理。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。

被告富××公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，原告为乙方与被告军×公司为甲方签订三份《建房合同书》（合同编号分别为：1-3-2813、1-3-2815、2-CBD-2305），约定刘凤×购买被告军×公司与开发商被告富××公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋28层13号、15号房和防城港CBD（2号地块）CBD栋23层05号房，建筑面积分别为73.33平方米、73.32平方米、252.22平方米，每平方米单价分别为6850元、6830.59元、6936元，总金额分别为502257元、500819元、1749398元；交房日期均为2016年6月30日；乙方超过规定时间三日内仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解；乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；在交房时，如买受人未付清房款则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前（CBD栋为2013年12月31日前）完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元（2号地块CBD栋2305号房为8万元）；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计100677元、100246元、444819元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计100451元、100164元（仅指1号地块3栋，不包含2号地块CBD栋）；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款（为2号地块CBD栋第三次付款内容）。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军×公司于2013年5月9日向原告出具三张《收据》（编号分别为3215375、3215376、3215374），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼2813号房、2815号房合作建房定金各5万元、2号地块CBD栋2305号房定金8万元；于2013年8月13日向原告出具三张《收据》（合同编号为2124872、2124873、2124874），表示收到原告交来上述三套房30%合作建房款余款分别为100677元、100246元、444819元。2017年6月1日，原告就认定合同效力及退款等事宜向本院提起诉讼。

另查明，原告在《建房合同书》中所留的通讯地址为吉林省桦甸市洪开农副产品有限公司。1号地块3栋2813、2815号房在被告军×公司与原告签订编号为1-3-2813、1-3-2815《建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。防城港市中央商务区2号地块北部湾财经中心CBD栋即北部湾财经中心金座，该楼栋在2016年8月12日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016022号）。被告富××公司委托被告军×公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。

本院认为，关于原告与被告军×公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军×公司签订的《建房合同书》（合同编号分别为：1-3-2813、1-3-2815、2-CBD-2305）包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军×公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》（合同编号为：1-3-2813、1-3-2815）且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该两份《建房合同书》应属无效。然而，编号为2-CBD-2305《建房合同书》中所在的楼栋即北部湾财经中心金座在起诉前已取得《商品房预售许可证》，该份《建房合同书》应属有效。

关于原告要求被告军×公司与被告富××公司连带返还购房款825742元并支付利息的问题。经查，被告军×公司共收取原告购房定金以及30%合作建房款合计825742元，其中1号地块3栋2813、2815号两套商品房的购房款项为300923元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告军×公司应返还其收取原告的已认定合同无效涉及的两套商品房的购房款300923元并赔偿利息损失。对2号地块北部湾财经中心CBD栋即北部湾财经中心金座2305号房的购房款项，由于该《建房合同书》认定为有效，现原告主张认定合同无效前提下要求返还购房款并支付利息，本院不予支持。关于利息的计算方法问题，结合原告的诉讼请求，利息应以300923元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月13日计算至付清之日止。关于军×公司与富××公司是否承担连带返还责任的问题。被告军×公司与被告富××公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富××公司与被告军×公司对上述债务承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告刘凤×与被告广西军×投资有限公司签订的两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号分别为1-3-2813、1-3-2815）无效；

二、被告广西军×投资有限公司与被告广西富××房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告刘凤×支付的购房款300923元并赔偿利息损失（利息以300923元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月13日计算至付清之日止）；

三、驳回原告刘凤×的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13779.70元，减半收取计6889.85元（原告刘凤×已预交），由原告刘凤×负担4378.85元，被告广西军×投资有限公司、被告广西富××房地产开发有限公司负担2511元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费13779.70元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。

审判员李明娟
二〇一七年八月七日
书记员李佳芮

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