（2017）田×珍、田×梅等与三×投资发展有限公司等商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

田×珍、田×梅等与广西三×投资发展有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2017）桂0602民初580号

原告：田×珍，女，1952年11月20日出生，汉族，户籍所在地陕西省太原市杏花岭区，

原告：田×梅，女，1954年6月24日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市杏花岭区，

以上两原告共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

以上两原告共同委托诉讼代理人：黄志康，广西精一律师事务所实习律师。

被告：广西三×投资发展有限公司，住所地广西北流市×镇×路×号。

法定代表人：何×生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄×，广西海狮律师事务所律师。

被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。

法定代表人：谢×，该公司董事长。

原告田×珍、田×梅与被告广西三×投资发展有限公司（以下简称三×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田×珍、田×珍的共同委托诉讼代理人李昆林、黄志康，被告三×公司的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。被告富××公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告田×珍、田×梅向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告三×公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》（以下简称《建房合同书》）；2.两被告连带返还两原告购房款230754元并支付利息34437.47元（以230754元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂从2014年5月12日计至2017年2月21日，其余计至清偿之日止），并要求两被告赔偿因违约行为给两原告造成的损失，包括交通费5694元、住宿费1200元、餐饮费550元，上述款项合计272635.47元。事实与理由：两原告于2014年8月4日与被告三×公司签订《建房合同书》购买防城港市中央商务区CBD项目5号地块5栋A单元1821号房，约定被告富××公司在取得《商品房预售许可证》后与原告办理《商品房买卖合同》换签手续，并对商品房的总价款以及付款方式等作具体约定。2016年12月底，两原告到达两被告共同售楼处，要求签订正式的《商品房买卖合同》，但两被告的工作人员要求原告必须先一次性付清余款才能签订合同，并且拒绝提供正式的《商品房买卖合同》正本给两原告审阅，经多次交涉未果。其中《商品房买卖合同》约定的交房日期与《建房合同书》严重不符，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同。

被告三×公司辩称，两原告违约在先，无权要求单方解除合同，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据。

被告富××公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对两原告提交《快递单》，虽快递单上填有邮寄文件名称，但原告在法定举证期限内未提交所邮寄文件的具体内容以及邮寄回执证明是否送达给被告，该份证据的真实性无法确定且无证明力，本院不予采纳；对两原告提交的交通费、住宿费等凭证，由于上述交通费、住宿费、餐饮费等凭证时间前后不一，不能证明其为处理案涉纠纷所产生的费用，本院不予采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告为乙方与被告三×公司为甲方于2014年8月4日签订一份《建房合同书》，约定原告购买被告三×公司与开发商为被告富××公司合作建房防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5号地块）5号楼A幢18层21号房，建筑面积为68.62平方米，每平方米单价为6700元，总金额为459754元；开发商将于2015年8月25日前完成合作建房预售许可证办理；乙方在签订本合同当日交清首付款5万元，签订本合同之日起30日内付至总房款的50%即230754元（含定金），余款向银行申请按揭贷款方式支付（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方必须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7日内一次性付清余款）；乙方在本协议签订后，不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如违约的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；开发商应在2016年12月30日前将经五方验收并符合本合同约定的合作建房交付给乙方使用；开发商据实可予以延期的情形包括：遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的；在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放贷款及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；合同并对违约责任、房屋交接、登记备案等作具体约定。被告三×公司分别于2014年5月12日、2014年7月29日向两原告出具两张《收据》（编号：7901495、6917645），表示收到两原告5号地块5A-1821号房定金5万元、首付款180754元。

另查明，被告三×公司代理销售被告富××公司开发的案涉商品房项目。被告富××公司开发的中央商务区（CBD）北部湾滨海中心5A号楼（即中央商务区CBD北部湾滨海中心4号楼）于2015年8月17日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015042号）。原告于2017年3月20日就解除合同及退款事宜向本院起诉。

本院认为，关于原告要求解除《建房合同书》的问题。两原告与被告三×公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告三×公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与两原告签订《建房合同书》但在本案起诉前已经取得，《建房合同书》应属有效。两原告述称其因案涉商品房尚未竣工且被告要求一次性付款而拒签《商品房买卖合同》。经询问，被告三×公司对案涉商品房至今尚未竣工验收的事实不予否认，对其要求原告一次性支付完剩余购房款的事实也未明确表示肯定或者否定，本院对案涉商品房未竣工验收及被告要求原告一次性付清余款后签订《商品房买卖合同》的事实予以认定。庭审中，被告辩称原告未履行合同约定的付款义务，系违约在先。根据《建房合同书》的约定，余款系两原告向银行贷款支付，两被告均未举证证实其已通知被告前去办理银行贷款手续，而申请银行贷款的前提之一是签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，现被告在未作出合理说明的情况下单方要求变更合同约定的付款方式，两原告有权提出异议并拒绝继续履行合同。此外，且不论两原告是否按约支付完剩余价款，都不能否定案涉商品房未在《建房合同书》中约定的交房时间前验收合格的事实。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告主张解除与被告三×公司签订的《建房合同书》的诉讼请求，本院予以支持。

关于两原告要求两被告连带偿还购房款230754元并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告三×公司应将其收取的230754元购房款项退还给两原告并赔偿利息损失。由于两原告作为具有完全民事行为能力人在购买商品房时未尽审慎义务，未举证证明其就合同的履行方式与两被告已进行充分磋商而直接起诉要求解除合同，就利息部分，本院认为自起诉之日起算较为合理。而根据现有证据，合同相对方为被告三×公司，收款方为被告三×公司，现两原告未就三×公司与富××公司存在连带责任的法定情形进行举证，故对两原告要求被告富××公司与被告三×公司连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告主张交通费、住宿费、餐饮费的问题，两原告对此未提供有效证据予以证实，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告田×珍、田×梅与被告广西三×投资发展有限公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》；

二、被告广西三×投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告田×珍、田×梅购房款230754元并支付利息（利息以230754元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2017年3月20日计算至付清之日止）；

三、驳回原告田×珍的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5389.53元（原告田×珍已预交），由原告田×珍负担828.53元，被告广西三×投资发展有限公司负担4561元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5389.53元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。

审判长李明娟
人民陪审员陈肖芬
人民陪审员温贵杨
二〇一七年八月十五日
书记员黄富林

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