（2017）钟玉×与军×投资有限公司、富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

钟玉×与广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
2017桂0602民初1651号

原告：钟玉×，女，1988年2月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。

委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。

被告：广西军×投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区×大道与大道5交汇处西侧中央商务区×号地块。

法定代表人：汤×，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王×成，该公司员工。

委托诉讼代理人：张×群，该公司员工。

被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区×大道与×大道交汇处。

法定代表人：谢×。

原告钟玉×与被告广西军×投资有限公司（以下简称军×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李植善，被告军×公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼；被告富××公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军×公司签订的编号为1-7-2021《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》）无效；2.被告军×公司返还原告支付的购房款157988元及利息32378.55元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年11月29日起暂计至2017年8月31日，余下利息计算至债务清偿之日止）；3.被告富××公司就上述第2项诉讼请求承担连带返还责任。事实和理由：2013年，富××公司在防城港市行政中心区交汇防城港CBD（1号地块）进行商品房开发，并委托军×公司进行商品房预售活动。原告于2013年10月1日与军×公司签订了合作建房合同书，以购买富××公司开发的防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港幸福里时尚公寓7号楼20层21号房。合作建房合同书签订前后，原告共计向军×公司支付了购房款157988元。2017年8月份，经原告向防城港市房产部门咨询，富××公司针对涉案商品房并未取得商品房预售许可证。依据相关法律规定，原告与军×公司签订的合作建房合同书属无效协议。原告多次要求返还已付购房款，但两被告以各种理由拒绝。

被告军×公司辩称，原告可换取已经取得预售许可证的房屋，该房屋所在土地性质已变为住宅，由原来40年产权变更为70年产权。原告与我公司签订的是合作建房合同书，根据合同法五十八条的规定，原告在明知未取得商品房预售许可证的情况下仍与我方签订涉案合同，本身也有一定的过错，原告应对合同无效产生的损失和风险承担相应的责任，原告诉请的利息和违约金不应得到支持。如人民法院支持原告的诉讼请求，我公司应当从原告提出退房后即提交起诉状的时间开始赔偿损失，因原告从未向我公司提交书面退房文书，应视提起诉讼的时间为提出退房时间。原告要求我公司承担诉讼费不合理，其本身也存在过错，亦应承担该项费用。

被告富××公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告钟玉×与被告军×公司签订了一份《合作建房合同书》（编号为1-7-2021）。该《合作建房合同书》约定了原告购买防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港幸福里时尚公寓7号楼7栋2021号房。开发商即富××公司将于2015年5月31日前完成合作建房预售许可证办理。2013年11月29日和2013年10月1日，军×公司收取了原告合计157988元合作建房定金或房款。

另查明，被告军×公司与被告富××公司存在委托代理关系。涉案房屋所在的CBD国际港幸福里时尚公寓7号楼尚未取得商品房预售许可证。

本院认为，关于《合作建房合同书》的性质和效力问题。原告与军×公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，富××公司在原告起诉前仍未取得案涉商品房项目的预售许可证，原告要求确认《合作建房合同书》无效，应予以支持。

关于退还原告购房款及利息的问题。依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，军×公司应将收取的款项157988元予以返还原告。军×公司在富××公司未取得商品房预售许可证的情形下违法代理销售，原告在签订《合作建房合同书》之时亦知晓富××公司尚未取得商品房预售许可证，双方都有过错，应各自承担相应的责任，故军×公司应支付相应利息损失。同时，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，富××公司应对军×公司的上述债务承担连带责任。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、确认原告钟玉×与被告广西军×投资有限公司签订的编号为1-7-2021《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》为无效合同；

二、被告广西军×投资有限公司返还原告钟玉×购房款157988元并支付二分之一的利息（利息计算方法：以157988元为基数，自2013年11月29日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付清之日止）；

三、被告广西富××房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任；

四、驳回原告钟玉×的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费2053.67元，由被告广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2053.67元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。

代理审判员林国锦
二〇一七年十一月二日
书记员王颖

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