（2018）王泽×与军×投资有限公司、富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

王泽×与广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2018）桂0602民初1788号

原告：王泽×，男，1990年9月7日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。

委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

被告：广西军×投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区×大道与×大道交汇处西侧×区×号地块。统一社会信用代码：9×××X

法定代表人：汤×，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕小东，广西万益（防城港）律师事务所律师。

被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区×大道与×大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。

法定代表人：覃建×。

原告王泽×与被告广西军×投资有限公司（以下简称军×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王泽×的委托诉讼代理人劳振、被告军×公司的委托诉讼代理人吕小东到庭参加诉讼，被告富××公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王泽×向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告军×公司、富××公司于2013年1月21日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）；2.被告军×公司、富××公司连带返还原告已付购房款135506元，支付利息35884元（以135506元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年9月10日暂计至2018年8月12日，以后利息计算至清偿之日止），赔偿损失8739元（全部房价款436972元×2%=8739元），各项费用合计180129元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与两被告（两被告存在委托代理销售关系）于2013年1月21日签订《建房合同书》，购买被告富××公司开发的位于防城港市港口区交汇处的北部湾财产中心9栋11层07号房，房屋总价436972元。合同约定，原告分四次付款：签订合同当日支付5万元；签订合同起30日内补齐购房总款30%的81092元；项目建设至±0时，支付购房总款20%，余下总房款50%在签订正式的《商品房买卖合同》时补齐；合同还约定被告应于2015年12月31日前交房。合同签订后，原告分别于2013年1月24日、2013年9月10日向被告军×公司支付5万元、81092元、4414元，共计135506元。然而，两被告未按约定于2015年12月31日前向原告交房。且原告已积极办理按揭贷款，应两被告要求多次亲自送达办理按揭贷款相关资料，均因两被告原因，按揭贷款无法完成。时至2017年，被告富××向原告发函催告其前来办理合同换签手续并履行支付剩余房款的义务，被告富××公司第四次要求原告办理按揭贷款，因涉案房屋尚未通过五方验收，尚未达到交付条件，也就是两被告此时仍不能向原告交房，原告就签订《商品房买卖合同》不能与两被告达成一致。2018年8月13日，被告富××公司向原告发出《解除合同通知书》，解除了各方签订的合同，并将原告已交付的涉案房屋购房款全部作为违约金，拒不返还原告。原告认为，两被告违反合同约定，无法按时交房，两被告违约在先，导致原告无法就签订《商品房买卖合同》与两被告达成一致，原告不存在违约。且原告亦不存在逾期支付剩余房款的情形，因为合同约定项目建设至±0时，支付购房总款20%，余下总房款50%在签订正式的《商品房买卖合同》时补齐，现《商品房买卖合同》尚未签订，原告无义务补齐剩余50%购房总款。鉴于两被告逾期交房，已构成违约，原告有权根据合同“开发商逾期交房的违约责任”条款之约定，要求两被告连带返还原告已付房款135506元，支付利息35884元（以135506元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年9月10日暂计至2018年8月12日，以后利息计算至清偿之日止），赔偿损失8739元（全部房价款436972元×2%=8739元），各项费用合计180129元。

被告军×公司辩称，一、原告未付清房款构成违约，原告主张退还房款，要求被告支付利息和赔偿损失，没有事实和法律依据；二、原告逾期支付房款的违约行为，给被告带来了损失。

被告富××公司未作答辩。

原告、被告军×公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告富××公司无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状，视为放弃举证、质证、答辩的权利。根据原告提供的真实性、关联性和合法性证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，原告作为乙方与被告军×公司作为甲方签订了《建房合同书》，约定原告购买军×公司与开发商富××公司合作建房的位于防城港市港口区交汇处的北部湾财经中心9栋11层07号房，建筑面积74.2平方米，每平方米单价为5889.11元，总金额为436972元；交房日期为2015年12月31日；《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富××公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售合作建房批准机关为防城港市房产管理局，开发商将于2014年6月30日前完成合作建房预售许可证办理。《建房合同书》第七条付款方式及期限约定，第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计81092元；第三次：在本合同项目建设至±0时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计87394元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方选择以下第二种方式支付余款：第二种：乙方向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付）。如乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付款余款。《建房合同书》第九条交付期限及交付条件第二款第2项约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺至买受人付清全部房款之日起10日内。《建房合同书》第十条开发商逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按本合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按逾期时间分别处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。被告军×公司分别于2013年1月24日、2013年9月10日向原告出具三张《收据》，分别表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块9号楼1107号房合作建房定金5万元、30%合作建房款余款81092元、因额外99折优惠款项逾期取消补齐款4414元，合计135506元。

另查明，2016年，被告富××公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富××公司委托被告军×公司销售代理案涉商品房项目。2018年8月13日，被告富××公司向原告发出《解除合同通知书》。

本院认为，一、关于原告与被告军×公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军×公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，虽被告军×公司在富××公司未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》，但在本案起诉前已经取得《商品房预售许可证》，故本院认定该《建房合同书》合法有效。

二、关于原告请求解除《建房合同书》及返还已付房款并支付利息的问题。原、被告双方签订《建房合同书》后，双方均应全面履行合同规定的义务，原告已分别支付了第一次、第二次款项，但被告富××公司未能在合同约定的时间即2014年6月30日前取得《商品房预售许可证》，故原告有权拒绝办理《商品房买卖合同》换签手续，以及在被告富××公司取得《商品房预售许可证》后，并无证据证实被告军×公司或被告富××公司曾通知过原告换签《商品房买卖合同》，被告富××公司已经明显违约，其不享有合同约定的解除权，而现对原告请求解除《建房合同书》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告请求被告富××公司返还已付购房款135506元和支付利息（利息计算方法：以135506元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年9月10日起计算至款项实际付清之日止），本院予以支持。

三、关于原告请求被告富××公司赔偿损失的问题。因原告尚未足额支付全部购房款，所以原告不能主张被告富××公司逾期交房的违约责任，故对原告请求被告富××公司赔偿损失8739元，本院不予支持。

四、关于被告军×公司是否承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，故代理人被告军×公司所实施的案涉行为，其法律后果应归属于被告富××公司承担，故原告请求被告军×公司对被告富××公司的上述债务承担连带责任，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告王泽×与被告广西军×投资有限公司于2013年1月24日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》；

二、被告广西富××房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王泽×返还购房款135506元，并支付利息（利息计算方法：以135506元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年9月10日起计算至款项实际付清之日止）；

三、驳回原告王泽×的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费3902.58元，减半收取计1951.29元，由原告王泽×承担94.66元，被告广西富××房地产开发有限公司承担1856.63元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3902.58元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。

审判员王丽
二〇一八年十月三十日
书记员简汇财

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