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商品房的瑕疵交付不属于交付不能,可通过违约之诉寻求权利救济

发布日期:2019-09-22    作者:蒋艳超律师

商品房的瑕疵交付不属于交付不能,可通过违约之诉寻求权利救济
本案要旨:商品房经验收合格并取得交付使用批准文件,即具备交付的法定强制性条件,交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付,只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不构成交付不能,开发商未实际履行商品房交付义务的,应承担合同违约责任。但买受人有过错的,应适当减轻开发商的责任。


24.商品房买卖合同解除后的购房款利息损失与违约金不可并存而应优先适用违约金条款本案要旨:民事诉讼中,对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除后,购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失,适用损害赔偿的债上请求权规则,它与违约金在性质、功能上相当,根据合同法约定优先原则,二者不能并存,应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失,可依当事人申请对违约金作出适当调整。


25.房屋买卖合同中逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点,从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算
本案要旨:在房屋买卖合同中,逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点,司法实践中,各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法:一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算;一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算;一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定的精神,并从诉讼时效制度的宗旨出发,充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性,在衡平守约方、违约方利益的基础上,确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。

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