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房产商若未取得相关资格就出售房屋的后果

发布日期:2019-10-21    作者:房产律师


(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
        本院经审理认定事实如下:2011年12月26日,内江市江城房地产开发有限公司(2014年6月11日该公司变更登记为四川华强房地产开发有限公司,以下简称四川昭城公司)与被告周俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》,四川昭城公司投资120万元,占20%的出资比例,周俊芳出资480万元占80%的出资比例,双方约定将周俊芳位于东兴区椑木镇石桥街156号的工业用地3350.12平方米,经过修编变更为商住用地后,修建“嘉和苑”项目。项目规划由二被告共同向政府申请办理,项目建设手续由四川昭城公司作为建设单位向行政主管部门申报。2012年6月10日经二被告共同向东兴区人民政府申请办理“嘉和苑”项目新规划条件下用地手续。2013年1月28日东兴区人民政府以内东区府(2013)2号文件的形式统一该项目实施。2013年3月8日内江市人民政府以内府国土用(东)函(2013)10号文件的形式原则上同意东兴区人民政府对该地的报批方案。该方案实施后四川昭城公司和周俊芳共同向内江市东兴区住房和城乡建设局申请土地出让手续、备案了《“嘉和苑”项目联合开发协议》、建设施工合同,取得了建筑工程施工许可证并修建了“嘉和苑”售楼部,咨询热线电话为139××××2888系被告周俊芳所持有使用的电话号码。该项目的施工方为内江市天坛建筑安装工程公司。原告王强在其母亲到被告项目部看了被告四川昭城公司的宣传资料,实地了解“嘉和苑”项目建设施工情况后,于2014年6月19日通过其母亲银行卡转账290000.00元到周俊芳账户,2014年6月29日又通过其母亲银行卡转账170000.00元到周俊芳账户,并支付了40000.00元现金用于购买住房一套。2014年6月28日在售楼部与四川昭城公司签订《商品房预约登记协议书》一份,预约登记购买住宅一套,预付诚意金50万元,项目开盘时缴纳的50万元诚意金转为购房款。次日周俊芳出具了收到王强购房款500000.00元的收据。协议约定:原告预约登记购买住房一套,预付诚意金500000.00元;本协议书编号为选户顺序号,在嘉和苑工程项目开盘时,乙方按照协议书编号顺序选购房屋后,所交诚意金自动转为购房款;如果乙方在开盘时自愿放弃该号,甲方有权将该号另行登记,并在开盘后15日内退还诚意金(不计利息);乙方已交够诚意金的,在办理交接房手续时,按购房总金额优惠--%。该协议加盖了内江市东兴区嘉和苑售楼部印章及周俊芳的签名,原告王强的母亲冯梅代王强签字确认,王强事后予以追认。现原告要求被告签订正式的购房协议被拒后,向法院起诉要求退还500000.00元诚意金。本院曾以被告周俊芳涉嫌犯罪移送公安机关侦查,后经公安机关侦查认为不构成犯罪而不予立案。 
        另查明,2009年12月25日二被告所签订的另一份《联合开发协议》约定“四川昭城公司只负责对外的开发手续,四川昭城公司不承担任何经济责任,一切由周俊芳承担,四川昭城公司提供牌子周俊芳缴纳管理费4万元包干使用”。2011年12月26日周俊芳出具的情况说明,欲证明2011年12月26日的《“嘉和苑”项目联合开发协议》系报批协议,该协议中约定的四川昭城公司的投资比例、风险和权益不属实。2014年12月29日四川昭城公司分别给东兴区发改委及东兴区房管局提出申请,要求审核预售房屋单价及办理预售许可证。 
        上述事实有内江市公安局东兴区分局不予立案决定书、内府国土用(东)函(2013)10号文件、内东区府土(2013)2号文件、2012年6月10日周俊芳与内江市江城房地产开发有限责任公司向内江市东兴区人民政府的联合申请、2011年12月26日“嘉和苑”项目联合开发协议、2012年4月7日内江市江城房地产开发有限公司变更为四川华强房地产开发有限公司的准予变更登记通知书、企业投资项目备案通知书、建设工程规划许可证、建设工程施工合同、建设工程施工许可证、商品房预约登记协议书、银行转账凭条及收据、东兴区椑木镇嘉和苑商住楼商品房购销合同及部分收款凭条、2009年12月25日二被告之间的联合开发协议、2011年12月26日周俊芳的情况说明、2014年12月29日四川昭城公司向房管局及发改委的申请、本院(2016)川1011民初420号民事判决书、四川省内江市中级人民法院(2016)川10民终627号民事判决书、四川省内江市中级人民法院(2017)川10民再7号民事判决书、四川省内江市中级人民法院(2017)川10民再8号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。 
        本院认为,本案争议的焦点:一、本案法律关系是商品房预约合同纠纷还是民间借贷纠纷;二、四川昭城公司是否承担连带责任。关于法律关系的性质问题,本案原告王        强与内江市东兴区嘉和苑售楼部签订的《商品房预约登记协议书》条款中明确约定王强选购嘉和苑建设项目住房一套,诚意金500000.00元;协议书编号为选户顺序号,在嘉和苑工程项目开盘时,王强按照协议书编号顺序选购房屋后,所交诚意金自动转为购房款;如果乙方在开盘时自愿放弃该号,甲方有权将该号另行登记,并在开盘后15日内退还诚意金(不计利息);乙方已交够诚意金的,在办理交接房手续时,按购房总金额优惠--%。可见合同双方当事人就住房套数和选房顺序作了约定,双方的意思表示是明确的,并且买受人王强已经实际交付了500000.00元诚意金,周俊芳作为内江市东兴区嘉和苑售楼部的代表也接受了该款项。因此,本案所涉《商品房预约登记协议书》的性质为商品房预约合同,系双方真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,属有效合同,依法应予保护。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定。本案原告王强已经完成双方当事人之间存在商品房预约合同关系的举证责任。而被告周俊芳主张其与原告王强之间系民间借贷关系,应当提交证据予以证明,且所举的证据应当在证明力上足以推翻王强所举书面证据,或者使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。但周俊芳即未提交借款的借据,也未提交归还利息的相关凭证,诉讼期间也无证人出庭作证,只有其本人的口头陈述。综上事实可以证明,本案当事人之间的法律关系性质应认定为商品房预约合同纠纷,周俊芳辩称其与王强之间系民间借贷纠纷没有证据予以证实,本院不予采信。 
        关于四川昭城公司是否承担连带清偿责任的问题。2011年12月26日,四川昭城公司与周俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》,该协议经行政机关备案登记,协议约定项目预计投资600万元,四川昭城公司投资20%,周俊芳投资80%。因此份协议在行政机关备案登记,其合法性、真实性、关联性应予以认可,其证明效力也大于2009年12月25日二被告签订的《“嘉和苑”项目联合开发协议》。“嘉和苑”项目开工后,为销售该项目的房屋,修建了售楼部,并刻制了“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章,用于签订《商品房预约登记协议书》以及《商品房购销合同》,另外,从被告自己提供的《商品房购销合同》及部分收款收据也加盖有“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章,原告王强作为购房人有理由相信“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的法律效力。对“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章是否周俊芳私自刻制,仅有周俊芳的陈述,且公安机关也没有立案调查,结合周俊芳以“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章签订的大量购房合同等相关证据,本院认为“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的刻制、管理和使用是四川昭城公司和周俊芳对嘉和苑售楼部的内部管理行为,众多购房人无法识别印章的真伪,故不宜否认印章的效力。内江市东兴区嘉和苑售楼部系四川昭城公司与周俊芳为联合开发“嘉和苑”项目而设立的,用地手续也是二被告共同向相关部门申请的,预售许可及单价报批也是被告四川昭城公司向房管局及发改委提出的申请,虽然四川昭城公司与周俊芳约定有投资比例,但该约定仅限于四川昭城公司与周俊芳之间,对原告王强不发生法律效力。现由于四川昭城公司与周俊芳联合开发的“嘉和苑”项目至今未取得商品房预售许可证,已经无法履行合同义务,原告王强要求返还500000.00元诚意金的诉求,符合法律规定,本院予以支持。被告四川昭城公司作为“嘉和苑”项目的投资人之一,应当承担连带清偿责任。四川昭城公司辩称与王强之间即无合同也无经济往来,不应承担责任,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。因《商品房预约登记协议书》约定的诚意金条款中写明了不计利息,故对原告王强要求被告支付利息的诉求不予支持。

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