四川标誉机电设备有限公司与邹三兵、王艳红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7430号
 原告：四川标誉机电设备有限公司，住所地成都市金牛区金府路593号8栋3单元18层6号。 法定代表人：翁文宗，经理。 委托诉讼代理人：苏玉胜，四川中星律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：翁文灿，男，1988年10月11日出生，汉族，住福建省安溪县，系该公司员工，一般授权代理。 被告：邹三兵，男，1978年6月11日出生，汉族，住湖北省云梦县。 委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师，一般授权代理。 被告：王艳红，女，1984年8月10日出生，汉族，住湖北省云梦县。 委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行，住所地成都市新都区大丰街道方元路60号、62号。 负责人：岳国庆，行长。 委托诉讼代理人：夏俊，男，1983年3月4日出生，汉族，住成都市新都区，系该支行员工，一般授权代理。
         原告四川标誉机电设备有限公司（以下简称标誉公司）与被告邹三兵、王艳红，第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行（以下简称农商行大丰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年9月20日公开开庭进行审理。原告标誉公司法定代表人翁文宗及其委托诉讼代理人苏玉盛、翁文灿，被告邹三兵、王艳红及其委托诉讼代理人庞石磊，第三人农商行大丰支行的委托诉讼代理人夏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告标誉公司向本院提出诉讼请求：1.邹三兵、王艳红偿还农商行大丰支行按揭贷款直至结清该贷款；2.邹三兵、王艳红向标誉公司支付违约金138000元；3.成都市新都区大丰街道敬成路501号16栋1单元20楼3号房屋由标誉公司使用；4.邹三兵、王艳红在取得案涉房屋不动产权证书后四十五日内无偿将该房屋过户登记至标誉公司名下。事实与理由：2017年7月4日，标誉公司与邹三兵、王艳红经成都玛雅锦翠房屋中介有限公司（以下简称玛雅公司）介绍签订《房屋转让协议书》，并由成都市新都区大丰法律服务所进行了见证。约定标誉公司购买邹三兵、王艳红位于成都市新都区大丰街道敬成路501号16栋1单元20楼3号的房屋。
        协议签订后，标誉公司向邹三兵、王艳红支付了购房款17.5万元。2018年4月起，邹三兵、王艳红不再按照《房屋转让协议书》第四项的约定，支付案涉房屋的按揭贷款，并通知标誉公司不再履行《房屋转让协议书》。
         邹三兵、王艳红辩称，1.其不应继续向农商行大丰支行偿还按揭贷款。按照合同约定，2017年11月30日前即案涉房屋办理产权证前按揭贷款由邹三兵、王艳红支付，在此之后应由标誉公司一次性还清。目前，虽案涉房屋还未取得产权证，但再由邹三兵、王艳红归还按揭贷款有失公平。2.邹三兵、王艳红按照合同约定履行义务，向标誉公司交付了案涉房屋及商品房预售合同等相关资料。虽未按月向农商行大丰支行偿还按揭贷款，未对标誉公司权益造成任何损害，不应承担支付违约金的责任。即使要承担违约责任，也应结合标誉公司损失确定相应违约金。3.案涉房屋已于《房屋转让协议书》签订当日即2017年7月4日交付给标誉公司使用，无须法院判令由其使用。4.案涉房屋处于抵押状态，在邹三兵、王艳红取得不动产权证书并消灭抵押权后，方能履行过户义务。5.鉴于《房屋转让协议书》签订时双方有些关键问题系口头约定，同时双方签订合同是在中介机构的组织下促成，玛雅公司与本案有法律上的利害关系，申请法院追加其作为本案第三人。 
        第三人农商行大丰支行述称，与邹三兵、王艳红就案涉房屋签订的借款担保合同系双方真实意思表示、合法有效，已按照合同约定发放了按揭贷款，邹三兵、王艳红从2018年4月起开始逾期归还，已累计逾期五次，截止2018年9月19日尚欠本金172610.94元。鉴于邹三兵、王艳红的违约行为，要综合考虑其后续的还款能力等因素后才能确定如何处理与邹三兵、王艳红之间的借款担保合同纠纷。 经审理查明，2017年7月4日，邹三兵、王艳红（甲方，出让方）与标誉公司（乙方，受让方）经玛雅公司介绍签订《房屋转让协议书》，约定邹三兵、王艳红将成都市新都区大丰街道敬成路501号“圣采·泊尚”16幢1单元20楼3号房屋转让给标誉公司，转让金额为460000元。
        合同第三条载明：“转让金的给付时间及方式：乙方于2017年7月4日给付甲方150000元（大写：壹拾伍万元整），余款310000元（大写：叁拾壹万元整）乙方于《不动产权证》过户登记手续办理完毕后的当日一次性给付甲方”。第四条载明：“因该房产权凭证尚未从开发商处领取，办理到甲方名下的《不动产权证》涉及的费用由甲方承担。甲方拿到《不动产权证》四十五日内应无偿协助乙方办理《不动产权证》过户登记手续，《不动产权证》过户到乙方所涉及的税费及其他相关费用全部由乙方承担。该房甲方系按揭购买，结按前每月银行贷款由甲方负责偿还”。第五条载明：“房屋的交付时间：甲方于2017年7月4日将房屋交付给乙方”。第六条载明：“本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额30%的违约金。如甲方违约，同时应赔偿乙方装修该房屋的装修费用。”成都市新都区大丰法律服务所为上述协议书出具了见证书。协议书签订当日，邹三兵、王艳红向标誉公司交付了案涉房屋。2017年7月4日，标誉公司向邹三兵的银行账户转款150000元，后分别于2017年8月23日、2017年9月28日、2017年10月17日、2018年4月13日向邹三兵的银行账户转款10000元、3000元、7000元、5000元。2018年4月13日，邹三兵出具收条，载明截止当日已收到标誉公司支付的购房款175000元。 另查明，2013年12月5日，邹三兵与农商行大丰支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由邹三兵向农商行大丰支行贷款260000元用于支付案涉房款，借款期限为2013年12月5日至2023年12月4日。邹三兵、王艳红作为抵押人，成都市圣采置业有限公司作为保证人。
        2018年4月起，邹三兵开始逾期归还按揭贷款，已累计逾期五次，截止2018年9月19日尚欠本金172610.94元。 以上事实有《房屋转让协议书》、转账凭证、收条、《房屋信息查询记录》、《个人购房担保借款合同》、农商行大丰支行提供的借款归还情况详单及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，标誉公司与邹三兵、王艳红签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。协议书第四条约定“结按前每月银行贷款由邹三兵、王艳红负责偿还”，但邹三兵从2018年4月起，逾期归还农商行大丰支行的按揭贷款，已累计逾期多次，违反了其与标誉公司的约定。邹三兵、王艳红抗辩主张其与标誉公司在协议书签订前形成口头协议约定2017年11月30日后的按揭贷款由标誉公司支付，与协议书第三条、第四条约定不符，标誉公司也未予以认可，本院不予采纳。协议书并未约定邹三兵、王艳红结清银行按揭贷款的时间，逾期归还按揭贷款的行为也尚未对标誉公司造成实际损失，因此，本院对于要求邹三兵、王艳红支付房屋转让总额30%即138000元违约金的诉讼请求不予支持。 
        关于标誉公司要求邹三兵、王艳红偿还农商行大丰支行按揭贷款直至结清该贷款的诉讼请求。本院认为，是否归还银行按揭贷款以及如何归还的问题系邹三兵与农商行大丰支行之间的权利义务关系，不宜由本院在本案中确定，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于标誉公司提出的案涉房屋由其使用的诉讼请求。本院认为，邹三兵、王艳红已于2017年7月4日将案涉房屋交付给标誉公司，标誉公司已合法占有并使用该房屋，本院已对该事实予以确认，故对标誉公司的该项诉讼请求不予支持。 关于标誉公司提出的邹三兵、王艳红在取得案涉房屋不动产权证书后四十五日内无偿将该房屋过户登记至标誉公司名下的诉讼请求。
        《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行······”。邹三兵、王艳红尚未取得案涉房屋的不动产权证书，标誉公司要求将涉案房屋过户登记至其名下，属于事实上不能履行，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于邹三兵、王艳红要求追加玛雅公司作为第三人的申请。
        本院认为，邹三兵、王艳红与标誉公司已签订书面协议，双方的权利义务关系应以书面协议的约定为准，标誉公司提起本案诉讼，与玛雅公司的居间法律关系无关，本案的处理结果不影响玛雅公司的权利义务，对于该项申请，不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告四川标誉机电设备有限公司的诉讼请求。 案件受理费3175元、保全费2820元，共计5995元，由原告四川标誉机电设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 
        审判员　　王瑜
二〇一八年十月十九日 书记员　　凌淼