二手房一经售出 权利义务均应让渡给买受人

       2014年10月，丁某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买预售商品房一套，某房产公司出具书面《承诺书》，承诺如销售同楼层、同位置、同户型房源低于实际成交价，将给予差价补偿款。2015年4月，丁某与缪某签订《房屋产权转让协议》，约定将上述商品房转让给缪某，后双方于2016年5月签订《房屋买卖合同》一份，约定：缪某已将所有费用与丁某结清，现房屋归缪某所有，丁某对该房屋的一切权利均已终止。2016年11月，某房产公司与丁某签订《关于〈承诺书〉的履行协议》一份，约定由某房产公司向丁某补偿177936元，后丁某将其中7万元折抵车位转让款，购得一处案涉房屋所在小区车位。缪某于2019年5月起诉至法院，要求丁某协助办理案涉车位的产权登记，并将车位过户至缪某名下。
       法院经审理认为，原告缪某和被告丁某之间的房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利，履行义务。丁某与缪某于2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》中明确约定丁某对该房屋一切权利均已终止，即丁某承诺将案涉房屋上的所有权利全部让渡予缪某。房屋差价补偿款177936元系基于案涉房屋的原定价款较对比房源的实际成交价高而产生，属于案涉房屋所对应的权利，且案涉房屋差价补偿最终确定于缪某与丁某签订的上述《房屋买卖合同》之后，故应当由原告缪某实际享有。诉争车位不仅是差价补偿的折价物，还是缪某所购房屋的配套使用设施，对此丁某应是明知的，在丁某从某房产公司取得诉争车位的不动产补充协议的签收单上，某房产公司也将该车位对应登记房号为案涉房屋。因此，将诉争车位归于缪某所有不仅符合丁某与缪某的合同约定，也符合发挥诉争车位实际使用功能的需要。故，法院判令被告丁某配合原告缪某将上述车位过户至原告缪某名下。后，被告缪某不服向苏州中院提起上诉，苏州中院二审中，原被告补充陈述该案涉房屋为二人购置的婚房。苏州中院经审理查明，丁某与某房产公司于2014年10月签订涉案《商品房买卖合同》时，丁某与缪某系恋爱关系，丁某购买涉案房屋是二人的合意。双方当事人结束恋爱关系后，经协商决定涉案房屋由缪某单独购买并承担相应购房费用，因此丁某与缪某签订的《房屋买卖合同》有别于一般意义上的二手房买卖合同，应视为丁某与缪某就本案所涉房屋这一双方恋爱期间所购房产的处置协议。丁某明知自己已经将案涉房屋的一切权利让渡给缪某，之后却不告知缪某，擅自又从某房产公司处取得上述房屋差价补偿款现金及以补偿款折价购买的车位，明显违背了诚实信用的原则，故驳回上诉，维持原判。
      【法官点评】随着二手房市场日益火爆，产生的二手房交易纠纷也随之增多。二手房买卖涉及权利义务的让渡问题，在房屋买卖合同签订后，属于出卖人的所有权利义务均应让渡给买受人。原告在与被告签订《房屋买卖合同》后基于房屋取得房屋差价补偿款，此款项应当属于原告所得，因此由部分差价赔偿款折抵的车位应当归属于原告。本案中，原被告基于特殊的关系，在处理房屋的时候，应充分考虑到实际情况，在不有违公平和诚实信用的基础上作出判决。