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未办理相应的产权变更登记会导致诉争土地及房屋取得的物权期待权失败吗?

发布日期:2019-11-15    作者:房产律师

     (为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)上诉人诉称何成上诉请求:一、撤销原判,将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院对涉案宅基地使用权权属相关情况认定事实和适用法律错误。1、一审对该宗宅基地使用权的取得时间认定错误,该宗宅基地使用权是上诉人1985年5月7日以个人名义依照当时施行的《村镇建房用地管理条例》、《村镇建设管理暂行规定》,经禄丰县人民政府社员建房用地批准书(1985)第213号批准取得的,批准宅基地面积为162.6㎡,1989年6月14日经禄丰县金山镇人民政府核发《城镇土地使用权申报证明书》土申证字(1989)第70752号批准土地使用权面积184.677㎡。1996年12月31日禄丰县国土局对城镇土地统一进行调查登记时补办了土地使用权登记手续。经地籍调查、测量后,实际超占土地8㎡,上诉人针对超占部分补交了耕地占用税及土地补偿费后合法取得193㎡的宅基地使用权。国家对于土地登记管理政策的调整,并没有剥夺或否定在法律、法规及政策施行前已经合法取得的宅基地使用权,1996年的登记行为只是通过法律行为对已客观、合法存在的宅基地使用权进行再次确认,而非取得宅基地使用权的起算时间。2、一审对上诉人自动丧失宅基地使用权身份的认定,违反了《物权法》第九条、《土地管理法实施细则》、《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》、《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》的规定,存在认定事实和适用法律错误。上诉人1985年向政府申请获得宅基地建房和1989年申报办理土地使用权证时均属于禄丰县金山镇西门社区大井街第二居民小组集体成员农民,1990年12月虽因工作原因办理了农转非户籍手续,但家庭成员妻子、儿子等人至今仍然是第二居民小组集体成员农民。上诉人依法取得的宅基地使用权在2017年被政府征收前未经任何法定程序导致消灭,使用权状态合法存续至被征收前,任何单位及个人不得侵犯。一审法院认定上诉人的宅基地使用权已随着进城落户自然变更,于法无据,也不符合我国相关法律法规保护个人合法财产及进城落户农民财产权益的立法精神。3、一审未查明宅基地使用权基本情况,对宅基地使用权的判决否定了合法宅基地使用权人享有的物权。二、一审对上诉人与被上诉人之间是否存在买卖合同关系及被上诉人与案外人何自祥、易为琼等人签订的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》效力认定,举证责任分配和认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系,被上诉人与案外人何自祥、易为琼等人无权通过合同方式处分上诉人的宅基地使用权。上诉人直接明确拒绝与被上诉人签订买卖合同,上诉人及其家人在《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》中并未签字,也未收过被上诉人支付的购房款。2010年11月21日的《收条》内容并非真实收款情况的反映,是上诉人在年迈多病的父亲何自祥强迫下帮其书写的,《收条》中签字的收款人并非上诉人,不具备证明上诉人收到被上诉人购房款或同意处分自己的宅基地使用权的证明效力。被上诉人主张的交易行为发生于2010年,上诉人2000年为了方便办理贷款而出具的《证明》,从逻辑关系上看不可能是对十多年后发生的买卖合同效力的追认。一审法院基于上述情况,认定上诉人清楚交易行为,应当诚实信用履行买卖合同,属认定事实错误。2、一审依据应当认定无效的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》处分上诉人的宅基地使用权并确认物权变动的效果,于法无据。《土地管理法》第六十三条明确规定农村集体土地使用权不得出让、转让,被上诉人不具有禄丰县金山镇西门社区大井街第二居民小组集体成员身份,依法不能取得宅基地使用权,因此被上诉人与何自祥等人签订的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》违反法律禁止性规定,且严重违背了宅基地使用权人的真实意思表示,侵害了上诉人的合法权益,依法应认定无效。3、房屋买卖合同是一种要式法律行为,上诉人作为宅基地使用权人,未在《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》上签字,证明上诉人未与被上诉人达成合意,也未参与交易。一审法院认为上诉人未举证证实自己在房屋买卖过程中提出集体土地使用权属的异议,无权主张该集体土地征收补偿款,举证责任分配错误。上诉人是否通过买卖行为处分属于自己的宅基地使用权,应当由主张通过买卖行为取得该财产权的被上诉人举证证明,被上诉人未举证证明应当由其承担不利后果。三、我国现行法律对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭认定有明确规定,一审依据《民法总则》第七条的诚信原则判定上诉人应当承担自己并未参与的无效合同的不利后果,属于适用法律错误。
        被上诉人辩称吴荣学答辩称,本案系占有物返还纠纷,而不是物权确权纠纷,吴荣学与何自祥订立的房屋转让合同已经履行完毕,房屋已交付给吴荣学占有使用,相应的权利、义务和风险已转移至吴荣学,该房屋因拆迁取得的财产利益应当归吴荣学。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不成立,请求驳回上诉,维持原判。何成向一审法院起诉请求:一、请求依法判决被告将属于原告名下的土地部分的补偿款233530元支付给原告;二、被告承担诉讼费。一审法院认定事实:1996年12月31日,原告何成大家庭取得了禄丰县土地管理局颁发的位于禄丰县金山镇西门办事处大井街即环城东路58号的集体土地使用证,证号禄集建(96)字第2233号,用地面积193㎡。1999年1月20日,原告父母何自祥、易为琼获得禄丰县人民政府颁发的房权证99字第016**号房屋所有权证,载明金山镇环城东路58号457.68平方米房屋属何自祥及易为琼2人共有。房屋占地面积148.56平方米、空地91.18平方米,土地使用面积239.74平方米。2000年5月1日原告书写证明一份交何自祥保管,主要内容为:“兹有本户集体土地使用证证号禄集建(96)字第2233号,使用面积总计193平方米,由于与父母分家此宗房屋归父母居住,现特此证明请有关土地管理部门给予办理土地使用证户名的更改手续,把此宗土地更改为何自祥使用”。但原告和父亲何自祥并未到土地管理部门办理集体土地使用证变更手续。2010年10月31日,被告吴荣学夫妇与原告父母何自祥、易为琼签订《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》约定何自祥、易为琼夫妇将金山镇环城东路58号房屋1栋4层和住房1栋2层房屋建房面积457.68平方米出售给吴荣学夫妇,购房价498000元。分二次付清全部购房款,款付清十天内何自祥将房屋交付给吴荣学使用,同时因部分房屋无法交付,吴荣学同意在房屋交付后以租用形式出租给何自祥使用,并对房屋的月租金进行了约定。何自祥、易为琼夫妇及除原告以外的主要家庭人员均在该协议上签名按印,协议签订后,吴荣学按协议先后支付何自祥购房款498000元(含出租给何自祥的房租9600元),2010年11月21日,由原告代何自祥书写了一份收到被告购房款498000元的收条给被告保管,原告同时书写一份房租计算清单给被告。2010年11月底,何自祥将金山镇环城东路58号房屋及房屋所有权证、集体土地使用证全部移交给被告,但双方并未办理房屋所有权、土地使用权变更手续。2017年12月8日,被告夫妇作为被征收人与禄丰县住房城乡建设局、禄丰县土地储备交易中心和禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部共同签订《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造(二期)房屋征收补偿安置协议书》,将所购买的金山镇环城东路58号房屋及所有附属设施交房屋征收部门处理,房屋征收部门按评估报告和棚改(二期)政策,于2018年2月9日兑付被告夫妇房屋征收补偿奖励款。另查明,原告在申报宅基地时家庭成员有7人,包括父母何自祥、易为琼、何平、何成、何敏、XX、何凤英。原告于1986年2月到金山镇人民政府工作,属事业单位专业技术人员,于1990年12月办理农转非农户籍登记。一审法院认为,《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“……农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”原告以大家庭名义取得集体土地使用权和集体土地使用证后,于1986年2月到禄丰县金山镇人民政府工作,成为镇政府公职人员,并且于1990年12月办理农转非农户籍手续,随着原告身份的变更,依据相关法律、法规规定,原告已不再属于原集体经济组织成员,而基于原集体经济组织成员资格取得的集体土地使用证,应依法变更为保留集体经济成员资格的其他家庭成员使用。特别是原告于2000年5月1日亲笔书写证明,申请将该集体土地使用证变更为父亲何自祥使用,虽然集体土地使用证未依法变更,但并不影响原告已自动丧失对该集体土地使用权的事实,并且在该集体土地上建盖房屋,集体土地的使用权人和房屋所有权人均为何自祥、易为琼夫妇。同时原告父母将房屋出卖给吴荣学夫妇的事实,原告从始至终是清楚的,并且也参与了协助执笔书写收条和计算房租的行为,原告也未举证证实在房屋买卖过程中提出集体土地使用权属的异议,故原告无权主张该集体土地征收补偿款。《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“民事活动应该遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”,故原告要求被告返还土地补偿款的诉讼请求无事实根据和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第七条之规定,判决:驳回原告何成的诉讼请求。案件受理费减半收取2401元,由原告何成承担。本院二审中,何成围绕上诉请求,提供原大家庭户口本和现在其家庭成员户口本各一本,以及其与李芬的结婚证复印件一份,欲证明一审认定的家庭成员情况与客观实际不符,以及其家庭成员的户口登记地一直是环城东路58号。
       本院查明经质证,吴荣学认可大家庭户口本的真实性,不认可合法性和关联性,认为大家庭户口本发证时间是1990年,何成主张办理土地申报时间是1985年,李芬1988年才登记在户口本上,何文杰、何文俊都是1985年后出生的,申请宅基地时还不是家庭成员,何成1990年12月已迁出,职业已不是农民,何平1990年已迁出,进行土地确权登记时已不是家庭成员,且何自祥、易为琼的身份证登记有效期至2007年,户口本已无效;对结婚证和小户口本真实性、合法性予以认可,关联性不认可,认为何成申请土地是1985年,李芬1987年才与何成结婚,不是土地使用申请人,何成起诉时李芬也未作为权利人参与诉讼,小户口本上登记的人均不是本案当事人,与本案无关。
        本院认为本院认为,户口本登记的成员李芬系1987年与何成结婚后1988迁入,何文吉(后改为何文杰)1988年9月20日出生落户、何文俊1993年12月23日出生落户,故户口本和结婚证复印件均不能证明上述三人系1985年的建房用地申请人,与本案的处理不具有关联性,本院不予采信。经征询双方对一审认定事实的意见,何成提出以下异议:1、一审认定1996年12月31日,何成大家庭取得环城东路58号集体土地使用证错误,何成申请宅基地是1985年5月7日,且是其个人名义申请,而非大家庭取得;2、一审认定“吴荣学同意在房屋交付后以租用形式出租给何自祥使用,并对房屋的月租金进行了约定和2010年11月21日,由原告代何自祥书写了一份收到被告购房款498000元的收条给被告保管,原告同时书写一份房租计算清单给被告。”无相应证据证实;3、一审认定“2017年12月8日,被告夫妇作为被征收人与禄丰县住房城乡建设局、禄丰县土地储备交易中心和禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部共同签订《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造(二期)房屋征收补偿安置协议书》……”错误,认为吴荣学夫妇不是以合法被征收人的名义,而是以继承人的名义签订协议;4、一审认定“原告在申报宅基地时家庭成员有7人,包括父母何自祥、易为琼、何平、何成、何敏、XX、何凤英。”错误,当时何凤英已经出嫁,不是家庭成员,但包括何成的妻子李芬和两个儿子何文杰、何文俊。吴荣学对一审认定的事实无异议。对双方均无异议的事实部分,本院予以确认。对何成提出异议的部分,本院评述如下:1、何成提交的证据及其陈述,与一审法院调取的禄集建(96)字第2233号集体土地建设用地使用证,能形成证据锁链,证明诉争的193平方米宅基地最初是何成于1985年5月7日以家庭名义申请批准取得的,1996年12月31日补办了集体土地建设用地使用证,一审认定该事实证据充分,何成提出是其个人名义申请,而非大家庭取得的异议与在案证据载明的事实不相符,不成立。2、一审认定“吴荣学同意在房屋交付后以租用形式出租给何自祥使用,并对房屋的月租金进行了约定和2010年11月21日,由原告代何自祥书写了一份收到被告购房款498000元的收条给被告保管,原告同时书写一份房租计算清单给被告。”的事实有《房屋转让补充协议》、收条、房租计算清单佐证,何成提出一审认定该事实无证据证实的异议不成立。3、根据《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造(二期)房屋征收补偿安置协议书》载明,一审认定吴荣学2017年12月8日以被征收人身份与拆迁部门签订协议并无不当,何成提出吴荣学是以继承人的名义签订协议无相应证据证实,且本案不涉及房屋征收补偿安置协议的效力问题,吴荣学以何种身份签订协议,并不影响本案的实际处理,何成的异议不成立。4、根据何成一审庭审的陈述,何成1985年申报宅基地时家庭成员有7人,包括其何自祥、易为琼、何平、XX、何敏、何凤英,一审认定该事实并无不当,何成的异议与其一审陈述的事实不相符,且未作出合理解释,不成立。根据在案证据,二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。归纳双方的诉辩主张,本案二审的主要争议焦点是:诉争的土地补偿款应该归谁所有。本院认为,《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定:“基于合同关系产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关规定。”,本案中,何成的父母何自祥、易为琼于2010年10月31日与吴荣学签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》,已明确约定何自祥转让给吴荣学的位于金山镇环城东路58号房屋,包含诉争的集体土地使用证编号为:禄集建(96)字第2233号(使用面积为193平方米)的土地。协议签订后,吴荣学付清了全部购房款,何自祥将转让的房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给吴荣学,吴荣学实际占有上述房屋及土地,未办理相应的产权变更登记并不导致吴荣学对诉争土地及房屋取得的物权期待权消灭。现该诉争土地及房屋被政府征收,相应的补偿收益应当归吴荣学所有。何成虽然系诉争土地的申请人,但其是以家庭名义申请,且其于2000年5月1日向其父亲何自祥出具证明证实因与父母分家,涉案宅基地上的房屋归父母使用,要求土地管理部门办理土地使用证户名更改手续,把此宗地更改为何自祥使用,其父母1999年1月20日办理房屋所有权证时未将何成及其他家庭成员列为共有人,何成及其他家庭成员也未就此提出过权属争议。故何成提出其是诉争土地的使用权人,诉争土地的补偿款应归其所有的上诉主张不成立,本院不予支持。对于何成提出其未与被上诉人吴荣学签订合同,也未收到吴荣学支付的购房款,《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》无效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”,何自祥、易为琼系位于金山镇环城东路58号房屋的所有权人,二人有权将上述房屋转让给吴荣学,何成不是上述房屋的所有权人,其未参与签订转让协议及收过购房款,并不影响转让协议的效力。故何成的该上诉理由亦不成立,本院不予支持。
       综上所述,何成的上诉请求不能成立,不予支持;原判认定事实清楚,判处结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下: 裁判结果驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

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