小产权房买卖协议是否有效？

一、基本案情
        2014年4月14日，姜某与李某签订《房屋买卖合同》，并向李某支付了购房款40万元。因李某房屋是小产权房，没有房屋产权证，无法进行过户。姜某与李某发生争议，无奈姜某将李某起诉至法庭。
二、律师观点 
        关于小产权房买卖协议是否有效，有两种不同意见。 
        第一种意见：小产权房买卖协议无效。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋的所有权和土地所用权同时转让、抵押。国家还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房。《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此小产权房买卖协议无效。 
        第二种意见：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。国家虽颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。 
        本律师赞同第一种意见，《合同法》明确规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，买卖无证房屋的合同属于违反强制性规定的合同，属于无效合同，湖北省的判例也支持这一观点。