房屋交易卖家反悔，损失应该怎么要？

一、案情介绍
        2006年，祝某与陈某签订了房屋买卖合同，约定祝某购买陈某的一套征地拆迁自建还建房，陈某负责建造，在房屋完工后，通知祝某收房。签订协议时，祝某交付了2万元作为定金，在该房屋主体完工后支付5万，交房时支付10万，余下1万元在拿到房屋独立产权证时支付。协议签订后，祝某于同日向陈某交了建房定金20000元，后于2007年1月24日又交了房款53536元。 
        但是之后迟迟没有交房，祝某催促陈某，陈某却称房屋还没达到交付条件，不能交房。同时还以房屋涨价为由要求祝某增加购房款。 
        京云律师发现，商议无果后，2009年，祝某起诉了陈某，诉讼中祝某才发现，对方称房屋没有验收完成所以不能交房，但是却已经在2008年起由陈某的堂妹居住，而且已装修。这显然和陈某所说的不一致。
二、争议焦点
（一）陈某违约了吗？ 
                1、陈某认为，由于房屋因质量问题至今未竣工验收，更无法办理产权登记。根据《合同法》第279条的规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，现在房屋不符合交付条件，但今后一旦符合交房条件，陈某愿意按合同约定交房。因此认为自己没有违约行为，也没过错。2、这种说法属于对法律条文的错误理解。 
        首先，该条规定中的未经竣工验收不得交付，针对的是建设工程合同中发包人对施工人拒绝接收房屋时的合理抗辩，本案不属于该类法律关系。 
        其次，保证房屋的质量是陈某作为卖家的义务，而非其拒绝交房的权利，现在买家尚未提出该质量要求，卖家却以此理由拒绝履行合同约定的交房义务，与权利义务的分配相悖； 
        最后，京云房产律师团了解到，房屋在2008年完工，已经具备了交付条件，但陈某不但没有按照约定交房，而且以让他人暂住或租赁的方式获取利益，并因持有房屋享受增值收益。 
        因此，陈某以其行为表明不履行合同义务及撕毁合同的违约故意，已经构成了根本违约。
（二）合同解除的时间怎么认定？ 
        合同解除可以分为协商解除和法定解除。 
        陈某在诉讼中拒绝正视其违约行为，坚持以条件具备时才交付为抗辩，回避解决实质争议，双方并未就合同的解除与各方权利义务的确定进行坦诚协商并达成一致意见，因此该合同不能视为构成协商解除。 
        因陈某拒绝履约，致使祝某的购房居住使用的合同目的不能实现，因此根据合同法的相关规定，祝某拥有法定合同解除权。 
        合同解除的时间以祝某首次提出解除合同的主张为准。由于祝某在协商过程中没有提出要求解除合同，在诉讼中才请求判决解除合同，因此解除后果只能从判决生效之日起产生拘束力，也就是说，解除合同的时间应该是“法院判决解除该合同的裁判文书生效之日”。
（三）损失计算按什么标准？ 
        解除合同时，陈某除了退还已付房款，按照约定支付违约金之外，由于祝某因陈某的原因得不到房屋所受损失的客观存在，该损失包括房价上涨利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，祝某可以主张因对方不履行合同义务造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
三、律师评析 
        1.京云房产律师团认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任，违约方不能因违约行为而使对方受损同时让自己获利。 
        2.怎么判断上涨利益损失。该部分损失的计算首先要确定解除合同时，该房屋的价值是多少。而由于房屋的价值随市场行情不断变化，对于涉案房屋的价值判断，应当首先确定价值评估时点。如这起纠纷中，祝某在2010年5月18日首次请求解除合同，因此请求赔偿的损失金额也应在此时予以固定。
原文作者：王璐