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对于原告与被告商品房买卖合同纠纷法院什么看法?

发布日期:2019-11-25    作者:房产律师

再审申请人称赵国、区彦、区栩不服上述再审判决,向本院提起上诉称:一、本案讼争所涉房屋,即环湖花园紫湖路19号房屋的最初产权人是新达公司,故作为商品房销售方主体只有是新达公司。1、根据上诉人提供予法院的证据,即《佛山市土地交易中心档案查询结果答复书》、《国有土地使用证》,新达公司是整个环湖花园297007平方米建设用地的唯一合法使用权人,其权利来源是“向莲山发展有限公司”购买,故新达公司是环湖花园所有建成房屋的第一所有权人,依法只有新达公司才是环湖花园房屋的唯一合法出让方。2、荣利公司既不是环湖花园297007平方米土地的使用权人,又不是该地上建成商品房的销售者,依法不可能成为商品房买卖的出让方。且荣利公司本身并不具有环湖花园商品房开发、经营的主体资格,只是新达公司的一个股东,而只有新达公司才具备合法的经营资格,既然荣利公司依法不是环湖花园商品房的开发、经营主体,那荣利公司怎么可能通过“自建”的方式取得环湖花园内的紫湖路19号房屋的所有权呢?荣利公司主张该房屋是其合法所有,其唯一证据是《房地产权证》,虽然该产权证书在形式上是真实的,但很明显,其权利来源却是非法的!
       荣利公司只有通过购买或赠与的方式,才有可能成为紫湖路19号房屋的合法所有权人。但荣利公司及新达公司,始终不能提供证据说明该问题,而其所持唯一证据《房地产权证》,本身已充分显示了其权利的非法性!既然荣利公司依法不可能通过“自建”取得紫湖路19号房屋的产权,那它当然不是该屋的所有权人,更谈不上是商品房的销售者。其所谓的“委托新达公司”销售一说,自然是不能成立的!原审对此显而易见的问题却视而不见,简单地采信“荣利公司是紫湖路19号房屋的所有权人,且是荣利公司委托新达公司销售”一说,从而导致原判对该案的认定和处理上的严重错误。二、本案双方当事人间的商品房买卖关系是依法成立的。1、尽管上诉人未能提供双方签订的《商品房销售合同》原件,但在此之前,新达公司与上诉人是签订了一份《临时买卖合约》的,新达公司在此合约上是加盖了印章的,在签订正式的《商品房预售合同》后,因新达公司要为上诉人办理登记备案、按揭手续,故合同原件均由新达公司持有。2、至于房屋售价问题,上诉人已提供了由荣利公司中国部的负责人关英杰批复的一份《关于自购环湖花园三型别墅的申请报告》,在该批复上,已明确了定价的。对该份报告,上诉人虽然矢口否认,但并无证据推翻,关英杰本人出具的《声明书》根本不足以采信。上诉人另外提供了该批复所提到的李婉贞、余琦、李惠萍、程惠红的购房合同材料,这些已完成的房屋交易材料,足以说明该报告、批复所反映内容的真实性。3、退一步讲,即使没有《临时买卖合约》、《报告书》,但新达公司将房屋交与上诉人占有、使用,并为上诉人办理了房屋水、电户主的更名手续,这已在事实上说明了新达公司是将房屋售予上诉人的。否则,在上诉人对紫湖路19号房屋大举装修后进入居住,新达公司有可能视而不见吗?作为新达公司法定代表人的叶少珍,就居住在紫湖路44-46号,难道新达公司面对一栋新建成的房屋未经销售即被他人占用而无动于衷吗?时至今日,两被上诉人均无主张上诉人侵权。4、事实上,新达公司收取上诉缴付的22.54万元购房款,已充分说明了新达公司将紫湖路19号房屋售予上诉人的真实意思表示。如果说,上诉人赵国利用担任新达公司销售部经理的职务之便,与自己签订购房合同一说成立的话,那多次收取购房款这一事实,就充分说明了新达公司对赵国的行为是承认、接受的,根据《民法通则》,即便是越权代理、无权代理,只要被代理人事后追认,权利、义务仍归被代理人。新达公司收取上诉人赵国多次支付的购房款,已明白无误地表明了新达公司的真实意思表示!至此,新达公司与上诉人间的商品房买卖关系已是事实上合法成立了!5、退一步讲,作为环湖花园商品房唯一合法经营、销售者的新达公司,在收取上诉人支付的部分购房款后未交予荣利公司,那只是新达公司与荣利公司间的关系,作为善意购房者的上诉人,其取得房屋的合法权利仍应受到法律的保护的!上述所涉《报告书》、《临时买卖合约》、《购房合同》、水电更名材料、购房款收据等,已构成一个完整的证据链,充分证明双方当事人的买卖商品房关系的依法成立。三、赵国虽曾是新达公司的销售部经理,但对本案所涉房屋的真实权利状态是不清楚的。
       事实上,在环湖花园的所有商品房中,凡被用作向香港工商行抵押的房屋,其最初产权人均是登记为荣利公司的(至于荣利公司是通过什么手段骗取得来不得而知,但这些事实已充分显示了荣利公司违法行为),而当这些房屋被销售后,荣利公司先将所收取的购房款付予香港工行解除抵押,然后再到房管部门办理产权过户手续的。上诉人已向原审法院申请,并已调查取证了李婉贞所购房屋的交易材料,该材料显示,当初的原始产权证所有权人是荣利公司,后办理过户手续时,出让方就成了新达公司。上诉人赵国是知道这些情况的,但却不清楚,荣利公司将紫湖路19号房屋抵押给了广东发展银行佛山市分行,且荣利公司在办理该抵押时,还刻意将抵押日期提前。这一事实,是在荣利公司与广东发展银行佛山市分行的借款纠纷一案进入执行阶段才初步了解到的。对荣利公司、新达公司的这些弄虚作假、骗取产权证、办理不完全真实的抵押行为,赵国又怎么可能清楚呢?另请二审法院注意,双方当事人间的纠纷,另有一案仍在原审法院审理中,案号为(2003)佛石法民一初字第199号。上诉人所提供的全部证据材料已在该案中。目前该案已中止审理。请二审法院二审时一并调阅。综上所述,买卖环湖花园紫湖路19号房,是双方当事人的真实意思表示,且合同双方主要义务已事实履行,故上诉人与新达公司的商品房买卖关系是依法成立的,新达公司应依法履行产权过户予上诉人的义务,完全履行合同。原审判决认定事实不清,处理错误,应予撤销。请求:一、撤销(2004)佛禅法民一再字第1号民事判决;二、确认三上诉人与被上诉人新达公司间的商品房买卖关系依法成立;三、判令两被上诉人履行办理产权过户予三上诉人的义务;四、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。再审被申请人称荣利公司、新达公司答辩称:一、荣利公司与新达公司的代理关系合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”
       《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”《广东省城镇房地产权登记条例》第4条规定:“依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。”根据《房地产权证》的记载,荣利公司是讼争房屋“紫湖路19号”的合法产权人。1998年5月18日,荣利公司出具《委托书》,委托新达公司代理讼争房屋的处置、出售及出租事宜。该委托合法有效。因此,新达公司仅是作为荣利公司的代理人,讼争房屋的有关权利义务应由荣利公司享有承担。上诉人对新达公司的诉讼请求无理,应予驳回。再审判决正确。二、上诉人提供的《购房合同》无效。本案双方从未正式签订《购房合同》。上诉人不能提供《购房合同》正本已经充分说明了该事实。退一步说,即使该《购房合同》属实,其也是违法、无效的。1、上诉人行为违反法律强制性规定。《公司法》第61条第2款规定:“董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外,不得同本单位订立合同或者进行交易。”本案上诉人赵国身为荣利公司的中国地产部总经理及新达公司主管房产销售的副总经理,却与公司订立合同,其行为明显违反了上述法律强制性规定。根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2、上诉人行为违反代理本质特征、违反诚信原则。《民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第13条规定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”可见,合同是双方法律行为,双方当事人应在平等互利的基础上自由协商,最终达成合意以追求自身利益的最大化。当事人合约的过程是双方真实意思表示一致的过程,是合同能否成立及生效的关键所在。从上诉人提供的《购房合同》复印件看,卖方签名栏上签的是赵国本人的名字(虽有新达公司的盖章,但赵国有权签字审批盖章),买方签名栏上签的也是赵国本人的名字。其作为荣利公司的中国地产部总经理及新达公司主管房产销售的副总经理,受托负责掌管讼争房屋的销售事宜,其以公司名义跟自己签订《购房合同》的行为无异于自己与自己订立合同。该行为已严重违反代理的本质特征、违反诚信原则。由此产生的合同当然是无效的。三、上诉人利用公章为自己谋私利的行为无效。根据新达公司《印章管理运行规范》,上诉人作为新达公司主管房产销售的副总经理,可以在自己审核的房地产买卖契约及相关文件上盖章。从答辩人提供的公章的日常运用登记表亦可看出,上诉人享有广泛的印章使用批准权。上诉人正是利用这种职务上的便利,利用新达公司的公章为自己谋私利。其在《临时买卖合约》、《购房合同》、《协议书》、《增值税申请表》、《客户变更用电工程单》、《个人住房抵押贷款合同》等为自己谋私利的文件上的盖章均应认定为无效!四、合同无效的责任应由上诉人承担。双方《购房合同》为无效,主要是由上诉人利用职权谋私利而引起,责任在上诉人。根据合同法第58条的规定,合同无效后,因合同取得的财产应当返还,不能返还或没有必要返还的,应折价补偿。
       据此,再审判决判令上诉人对合同无效承担责任正确。综上所述,再审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人上诉无理。请求贵院依法审理并判决驳回上诉人的上诉请求,以维护答辩人合法权益!本院查明经审查,本院对原审法院再审认定的事实予以确认。本院认为本院认为:赵国作为新达公司负责销售环湖花园商品房的委托代理人,在无股东会、董事会或总经理的明确授权的情况下,其直接以被代理人的名义与自己签订讼争商品房买卖合同,属于自己代理行为。自己代理,是指代理人以被代理人的名义同自己进行民事行为。自己代理就其实质而言,就是代理人以被代理人的名义作出的行为并非被代理人的真实意思表示,因此,被代理人所作出的这种行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”的规定,不具备民事法律行为所应当具备的条件。因此,应当认定新达公司与赵国、区彦、区栩之间的商品房买卖行为无效。此外,对于上述买卖行为发生的时间,上诉人一方主张是2000年3月,被上诉人则主张买卖行为是上诉人一手操办而无法确定。因《临时买卖合约》并无订明时间,而上诉人提交的、由新达公司出具的第一张收据时间为1999年5月29日且收据中注明是“收到紫湖路19号房款”,虽然上诉人主张该笔款项是由其他商品房的订金而转为讼争商品房的购房款,但并无证据证实其主张,据此,可以认定《临时买卖合约》签订的时间应当早于1999年5月29日,依据当时施行的法律《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第三项“代理人以被代理人的名义同自己签订的合同无效”之规定,上诉人的上述行为也应当认定为无效。       
       赵国、区彦、区栩原起诉主张合同无效并提出返还本金、赔偿损失,后于再审期间变更请求主张合同有效,其主张合同有效的理由不充分,本院不予采信。上述商品房买卖行为无效,双方应当各自返还财产给对方。上诉人应当返还讼争房屋予被上诉人,被上诉人亦应当返还其收取上诉人的本金。因造成合同无效的主要责任在于赵国,上诉人因上述无效行为而造成的损失应当由上诉人自己承担。上诉人基于上述无效合同而请求新达公司、荣利公司继续履行办理讼争佛山市环湖花园紫湖路19号房屋的产权过户手续的合同义务的理由亦不成立,依法应予驳回。至于上诉人主张其购买讼争房屋是征得新达公司董事会的同意一节,上诉人用以证明其主张的证据一份《关于自购环湖花园三型别墅的申请报告》,该证据仅有复印件而无原件,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项“无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据”之规定,本院对该份证据不予认定。综上所述,上诉人的上诉请求理由不成立,依法应予驳回。原审法院的再审判决认定事实清楚,处理并无不妥,依法应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下: 
       裁判结果驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

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