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冠名为买卖,但真实意思并非进行真正的房产交易,利用合同套取贷款是否违法?

发布日期:2019-11-25    作者:房产律师

原告诉称原告施控诉称,原告做生意缺少资金,遂经人介绍找到被告。二人协商一致,将原告所有的上海市控弄控号控室房屋(以下简称系争房屋)以买卖形式过户至被告名下,以被告名义申请贷款,所得钱款归原告作周转资金之用。故原、被告于2007年6月22日签订买卖合同,而后配合办理过户、申请贷款、抵押登记等手续。系争房屋转至被告名下,被告申请公积金贷款,原告取得贷款人民币26.3万元(本案货币单位均为人民币)。期间所须缴纳各种税、费等均由原告承担,原告并按月归还贷款本息。此外,双方另签协议,明确被告对系争房屋无任何权利且无权处置,原告需出售或过户他人的,被告应积极配合。2010年11月,原告提前还贷遂要求被告配合恢复产权登记,被告却要求原告给付12万元否则不同意过户。原告认为,原、被告所签合同违反法律规定是无效合同,双方协议明确所谓赔偿被告等约定,其前提是原告未按期还贷,但原告未违反约定,系争房屋的还贷始终正常履行。故诉请要求确认原、被告于2007年6月22日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效,并判令系争房屋从被告名下转至原告名下。
       被告辩称被告宋控辩称,被告同意原告的诉讼请求,但不同意其所述理由。原、被告一直按协议约定履行,从未产生纠纷。原告明知套取公积金违反法律却仍利用被告意识淡薄骗取钱款,原告应承担主要责任。现26.3万元贷款已由原告全部还清,当初为互相制约之用而办理的15万元抵押登记亦已注销,被告原本即同意恢复产权登记。未料,原告的委托代理人陈控以还贷系其本人出资为由,要求被告配合与其寻找的下家办理过户手续,被告则予以拒绝。被告历经辛苦找到原告,事实上原告内心极其复杂,起诉亦非其真实意愿。被告认为陈控试图私吞房款,并以诉讼方式避免缴税,原告被蒙蔽恶意诉讼,诉请缺乏公平诚信,且混淆真相,根本就没有所谓12万元的事实。此外,被告的公积金已被原告动用,近期国家几次调整公积金贷款利率,如原告自行购房,贷款则以二套房贷利率计息。参考相关银行、以2007年分别申请公积金及商业贷款26.3万元、15年年限计算利息,差额达67,800元,就此损失原告应按双方协议的相关约定给予赔偿。
本院查明经审理查明,本案系争房屋上海市控弄控号控室房屋原系租赁公房,承租人为原告。2007年1月29日,原告办理售后公房买卖手续,签订合同支付房款并于2007年2月26日登记取得该房所有权。原、被告经人介绍相识。2007年6月22日,原、被告签订《双方协议书》,主要内容:原告“以出售方式”将系争房屋售于被告、由被告申请银行贷款,钱款归原告,还款亦由原告负责,原告保证还贷期间不影响被告信誉、房屋产权名虽系被告,但原告仍系权利人、原告需处分或恢复产权登记时被告应配合且不收取任何费用、如原告未按时偿还银行贷款等原因给被告造成信誉或经济等损失以及其他不可“遇”知事宜,双方可协商对被告赔偿,协商不成被告有权自行处置或向法院申请拍卖,所得款扣除银行剩余贷款及应支付的其他税收,剩余部分作为对被告的赔偿……。
       2007年6月22日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,合同明确:原告向被告转让系争房屋,转让价45万元、2007年7月31日前交房、2007年8月31日前申请过户、被告于2007年6月22日支付定金1万元,2007年6月30日前支付房款17.7万元,余款等贷款放款时结清……。嗣后,原、被告配合办理产权过户等相关手续,期间产生的税、费等均由原告承担。上述合同约定的房款被告未予支付,原告亦未交付房屋。2007年7月15日,被告登记取得系争房屋所有权。2007年6月26日,被告向控公司申请贷款。2007年7月15日,系争房屋核准登记该公司为他项权利人,债权数额26.3万元,其中公积金贷款20万元、装修贷款6.3万元,债务履行期限自2007年6月26日起至2022年6月26日。上述26.3万元放款后,钱款由原告持有。原告按月归还贷款本息。2007年10月27日,原、被告配合办理系争房屋抵押权登记手续。2007年11月16日,系争房屋核准登记原告为他项权利人,债权金额15万元,债务履行期限自该日起至2009年10月26日。事实上,原、被告之间没有上述15万元借款事实。2009年10月30日,原告出具收据,称:抵押借款合同和他项权利两年的履行期限已到期,15万元债务被告已于2009年10月30日还清,原告收到,原、被告共同办理退押手续。2010年11月12日,原告以被告之名申请提前结清上述公积金、装修贷款,并分别支付贷款本金及利息,还清借款。至2010年11月26日,系争房屋抵押登记均已注销。系争房屋由原告持续居住,居住至今。以上事实由原、被告于2007年6月22日签订的《双方协议书》及《上海市房地产买卖合同》、原告出具的2009年10月30日收据、系争房屋房产登记信息资料、贷款结清证明等证据材料予以证明。另查明,原告于递交诉状的同时申请诉讼保全,并提供担保。本院于2011年3月2日出具民事裁定书,冻结被告存款120万元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。原告缴纳诉讼保全费5000元。 
       本院认为本院认为,根椐涉案相关证据材料、原、被告对事实的一致陈述,以及诸如系争房屋虽有买卖登记却不实际交付房款,产权虽经过户却未实际交付房屋等事实,应当认定原、被告就该房所签买卖合同,虽冠名为买卖,但真实意思并非进行真正的房产交易,二人利用合同套取贷款,系以合法形式掩盖非法目的,故原、被告上述行为不具备民事法律行为的效力,买卖合同应为无效。因无效合同取得的财产应予返还,现公积金及装修贷款由原告提前归还本息,系争房屋抵押登记均已涤除,房屋所有权应当恢复至原告名下。被告认为原告动用其公积金致被告今后购房产生利息损失,按照约定原告应予赔偿。对此首先应予说明,被告所称的利息损失并非真实发生的损失,仅凭现有政策按控银行相关数据推算所得数额系被告一方之辞,具有不确定性。第二,原、被告所签的“双方协议书”,如上所述同理,因其内容与法相悖故亦属无效。故被告辩称本院不采纳。需要赘述的是,作为独立民事行为能力人,对行为可能产生的后果当有预判力,法律责任亦不因当事人所称不懂法而免除。系争无效合同的签订由原、被告合意而为,合同无效的法律后果由二人各自承担。且此处所言后果、责任不仅包括现有规定与限制,亦扩及因政策法规变化带来的结果。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
         裁判结果一、原告施控与被告宋控于2007年6月22日就上海市控弄控号控室签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、被告宋控应于本判决生效之日起十日内配合原告施控将上海市控弄控号控室房屋所有权恢复登记至原告施控名下。本案受理费人民币8,050元,减半收取计人民币4,025元,及诉讼保全费人民币5,000元,共计9,025元,由原告施控与被告宋控各负担人民币4,512.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

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