司法考试经济法基础讲义：房地产开发与交易

1.房地产开发
　　（1）房地产开发企业包括专营企业、兼营企业和项目公司。
　　（2）房地产开发企业应当在领取营业执照之后到房地产开发主管部门备案，核定资质等级，按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
　　（3）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，合作开发合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
　　2.转让
　　（1）转让方式：出售、交换、赠与、继承、入股。
　　（2）权属转移原则：房随地走，地随房走。
　　（3）以划拨方式取得的土地使用权转让条件：一是报有批准权的人民政府批准；二是受让方办理出让手续，缴纳出让金；或者经批准不办理出让手续，由转让方将土地收益上缴国家。
　　（4）以出让方式取得的土地使用权的转让条件
　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　3.抵押
　　（1）房屋与其占用的土地使用权必须一并抵押。以出让方式取得的土地使用权上无建筑物的，可以单独抵押。
　　（2）以划拨方式取得的土地使用权不得单独抵押。如果该土地上有房产，经有审批权的人民政府批准可以讲房屋和划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，先缴纳土地使用权出让金以后，抵押权人方可优先受偿。
　　（3）抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　4.租赁
　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
　　租赁的其他内容根据合同法处理。
　　5.商品房预售
　　商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
　　6.交易中介
　　包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。