卖方没有按约办理公证委托，是否需要承担违约责任？

案件回顾

        林某通过广州市某代理公司向谭某购买一套总价为160万元的房屋，且林某支付了2万元的定金，但之后林某却收到谭某的起诉状，林某遂找我们代理案件，团队律师看完起诉材料后，才得知原来谭某认为林某在支付2万元定金后就再未向谭某支付任何房款，合同约定林某需在原贷款银行通知还贷之日起15日内将首期款16万元支付至卖方还款账户，自己已经向银行申请提前还贷，也已经通知买方以及中介支付首付款，但林某至今都没有支付，且林某名下涉及多宗执行案件，林某本人也已被列入失信名单，林某根本不可能再继续履行合同，其已经构成违约，遂要求解除合同并要求林某赔偿十几万的违约金。 
        团队律师审查全部案件材料后以及跟当事人进行沟通后，认为谭某的诉讼请求并不能得到支持，虽然合同有约定林某需在原贷款银行通知还贷之日起15日内将首期款16万元支付至卖方还款账户，但合同另有约定在签署合同后3天内卖方谭某需要办理房屋买卖的公证委托给中介方，但卖方谭某并没有配合办理，在谭某没有办理的情况下，买方林某是不可能冒然就把十几万的首期款支付给卖方的，且买方林某陈述就是因为卖方同意办理公证委托给中介方，自己才同意将十几万的首期款直接给卖方帮他提前还贷的，且之后林某在收到谭某的付款通知后，也特意发函给卖方谭某，说明在谭某办理公证委托后自己会立即将首付款给他，但谭某仍是没有配合办理而是要求解除合同，显然谭某才是违反合同的一方。 
        另外林某虽然被列入失信名单，但并不必然影响本案买卖的履行，且谭某在买卖的过程中也从来没有提及过此事，没有主张过不安抗辩。 
        考虑以上几点，我们建议当事人林某提起反诉，要求谭某返还定金，并且赔偿十几万的违约金以及其他损失。

法院判决 
        法院审理查明认为，买方的付款义务是在原贷款银行通知还款之日起15天内履行，而卖方的办理公证手续的义务是在合同签订后的三天内履行，且办理公证委托的目的是为了由经纪方办理提前还贷、取回产权资料、办理过户等，与买方付款义务紧密关联，故谭某（卖方）理应先履行义务，谭某没有按约履行构成违约。 
        另应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有法定情形的，可以中止履行，但林某被执行的情况并不足以证明林某无法履行本案合同，故对于谭某（卖方）认为其没有履行合同能力及构成民事欺诈的主张，不予采纳。 
        判决谭某返还2万定金和支付违约金15.98万元并赔偿中介费1万元。 
        后谭某不服一审法院判决，向中院提起诉讼，但二审法院经过审理仍是没有支持谭某的上诉，驳回其上诉请求。

律师说法 
        1、房屋买卖中的公证委托事宜多与炒房的目的联系在一起，为了防止炒房行为，政府在2017年8月份颁发规定要求重大事项要一事一委托，一次性的全权委托已经不能办理。但具体到本案中，办理公证委托的事项是在规定出台之前，且公证委托是委托给第三方中介方进行办理，并不是直接委托给买方，另外办理公证委托的目的以及出发点也不是为了炒房，而是为了维护交易安全，因为买家需要提前帮业主偿还十几万的赎契款，如果业主不配合办理公证委托，有可能影响后续的交易进展。 
        2、先履行一方有权行使不安抗辩权权，但权利的行使需要提前通知到对方，否则事后主张将得不到支持。