剖析小产权房问题的形成原因及相关解决对策

摘要：近年来， 我国国民经济持续增长， 农村居民人均收入水平大幅提高， 居民改良自身居住环境的迫切愿望催生了小产权房这一事物。然而， 小产权房的开发销售行为与国家现行房地产法的规定相违背， 导致小产权房的开发销售问题成为社会各界密切关注的焦点问题之一。小产权房的出现是时势所致， 有其存在的价值。如何化解小产权房的产权问题并兼顾国家、农村居民、乡政府的合法权益和各方利益？本文剖析小产权房问题的形成原因， 并提出相关解决对策。

 　　关键词：小产权房； 形成原因； 对策；

 　　一、小产权房的界定

 　　小产权房的另外一个名称为"乡产权房", 顾名思义， 商品性住宅的修筑单位为乡镇集体， 其归属权一般为乡政府。通常由乡政府部门组织， 村委会集体、获得特殊开发资格的开发商或者购买获得自主修建权利的村民， 通过销售较低价格的乡镇商品性住房， 使村民或城市居民可以获得住房权或者获得土地审批资格。但是， 由于我国《房地产法》规定， 这些由乡政府组织建设售卖的乡镇商品性住宅是未经国家土地规划审批也未曾缴纳土地出让金的， 不能够取得国家房管部门所颁发的相关所有权证书， 而乡政府出具的房产证书不具备法律效力。对比城市住宅商品房， 小产权房产权问题的成因包括以下几方面：

 　　（一） 小产权房的土地使用不合法

 　　根据我国房地产法的现行条款规定， 农村集体所有土地的归属为国有， 乡政府想要在公有土地上进行房地产开发， 需要依法进行征地处理， 并通过国家审批程序， 将公有土地的性质转化为建设用地， 之后由国家进行房地产开发建设权出让， 将商品房建设用地的建设权出让给相关开发单位， 并向建设开发单位征收一定的土地出让金税费， 才能由建设开发单位在建设地进行商品性住宅开发销售。在购买者和开发商之间签订了购买合同后， 购买者方能获得由国家房管局颁发的房地产所有权证书， 获得购买房产的所有权。而当前小产权房的开发销售状况是由乡政府直接批地进行商品性住宅修筑销售， 未经国家法定审批程序就进行销售、颁发房地产证书， 跳过了纳税程序和登记程序， 不在国家房管局的规划下进行商品房交易， 因此， 购买者的使用是不合法的。

 　　（二） 小产权房的开发建设程序违法

 　　根据我国房地产法现行的法规制定， 商品房开发建设、出售过程要在国家监督管理下进行， 相关负责人在获得开发出售审核审批资格后， 在缴纳足够土地出让资金的前提下， 才能依法开展建设程序。而就目前来说， 小产权房开发项目常常在未取得许可证书的情况下开发建设， 并略过出让资金缴纳程序， 其建设开发程序违反法律开发建设房屋的相关程序规定。

 　　（三） 小产权房无合法产权证书

 　　我国法律规定， 不动产信息需要经过法定程序核定登记， 房产作为个人不动产， 购房者必须在房产管理部门登记并获得房产证后， 才拥有房屋的完整所有权。小产权房的房产证是由乡政府单位颁发、登记， 并未经过国家房管局审批登记， 因此， 小产权房的产权证书不具备法律效力。

 　　二、小产权房问题的形成原因

 　　（一） 二元结构的土地法律制度是小产权房产生的根本原因

 　　目前， 我国的土地所有制为全民所有制和集体所有制二元结构， 两种土地制度的并存导致土地农村集体所有权形同虚设。但实际上， 两种土地所有制的地位并不平等， 无法利用二元结构的土地所有制规定， 由此产生了一系列的小产权房问题。

 　　（二） 城市房价不断上涨是小产权房产生的催化剂

 　　由于我国人口基数大， 可利用开发的土地资源十分有限， 城市住宅用地不能满足不断涌入城市生产工作的农村人口的住宅需求。目前， 我国的城市商品性住宅的供应远远不够， 除此之外， 由于近年来我国的房价上涨， 难以被普通购买者所接受， 导致我国"房多住少"的问题。城市房价的不断增高， 购买者购买能力有限， 购买者就纷纷想通过较低的价格获得距离城市较近、交通便利、环境良好的农村商品性住宅， 这就极大刺激了乡镇投入开发商品性住房， 大规模进行乡镇房地产开发， 再加上逃避缴税环节， 使乡镇集体获益良多， 而低廉的房价也成了购买者纷纷承担风险购买小产权房的根本原因。

 　　（三） 城市化进程加快为小产权房的产生提供了有利条件

 　　几十年来， 我国经济实现迅猛发展， 城市化进程也在逐年推进。城市居民人口持续增长， 商品房需求不断扩大， 而在城市建设规划中， 国家保障性住房的数量远远不足， 面对价格高昂的商品房， 人们望而却步， 无法承受购买压力。而受到近年来城市化进程的影响， 城市边缘的乡镇房地产开发被一致看好， 无论用于居住还是投资， 购买小产权房都是不错的选择。

 　　三、小产权房问题的解决对策

 　　（一） 对已有小产权房应根据不同情况分别处理。

 　　在非法开发房地产项目不破坏国家法律规定保护的地产对象的情况下， 可酌情对开发单位和乡政府追缴税款， 并通过房管局对已售购买者补发产权证；对于房产开发违法情节严重的情况， 国家可依法强制追责进行拆除， 强制开发单位对购买者给予补偿。

 　　（二） 完善集体土地流转立法。

 　　小产权房的土地流转立法不明确， 解决小产权房的法律问题需要制定完善相关法律法规， 摒弃二元结构土地所有制规定， 放宽集体土地流转立法政策。

 　　（三） 政府统一收购小产权房。

 　　小产权房的出现体现了我国商品性住房不足的问题， 其出现的意义在于缓解国家商品性住宅建设不足的现状。目前， 房管部门无法严格界定小产权房的法律效力， 在政府机构无权强制拆除的情况下， 可酌情将已开发的小产权房作为商品房出售， 扩大国家保障性住房出售数量， 降低购买者的经济损失， 减少政府建设商品适用房投入。

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