咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 案例分析 >> 经济类案例 >> 房产纠纷案例 >> 查看资料

关于房屋买卖合同不可履行保障自身利益方法有什么

发布日期:2020-01-09    作者:房产律师
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
一、上诉人诉称
        高小凯上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或查清事实后依法认定涉案《存量房屋买卖合同》为无效合同,并驳回俎伟的诉讼请求;2.一、二审的诉讼费用由俎伟承担。事实与理由:1.一审法院认定《存量房屋买卖协议》为有效协议,是错误的。2016年12月4日高岚与俎伟签订《存量房屋买卖协议》时,高小凯未给高岚出具委托书。况且,高小凯的妻子并不知情,更未授权高岚对涉案房屋予以出卖,况且高岚与俎伟签订《存量房屋买卖协议》时,涉案的房产已经抵押给章丘市信用合作联社,抵押金额30万元,且涉案房产已经被济南市章丘区人民法院查封(注:此事实中介的工作人员辛爱美、李辉可以证实,在高岚带领俎伟看房时,俎伟就已经得知房屋已被查封,详见第一次开庭笔录),在签订协议时高岚和俎伟未经抵押权人章丘市信用合作联社同意,也未经查封的人民法院许可,双方签订的《存量房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,即抵押期间,高小凯未经抵押权人章丘市信用合作联社同意转让房产;同时根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定,未经另一共有人即高小凯的妻子同意;另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、第四项的规定,即涉案房产已经被查封,未经抵押权人章丘市信用合作联社同意、未经法院裁定解封,该房产的权利已经被限制,且未经另一共有人同意,该房产禁止转让。《存量房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,《存量房屋买卖协议》违反法律的强制性规定,应当是无效的协议。因此,一审法院认定《存量房屋买卖协议》为有效合同是错误的。2.一审法院认为是高小凯怠慢致使抵押、担保等不能解除,合同不能履行,侵害俎伟的合法权益,并判决高小凯承担全部的过错责任,是没有事实和法律依据的。俎伟和中介章丘市如家房产信息咨询有限公司及中介的工作人员恶意串通损害高小凯的合法权益。《存量房屋买卖协议》签订后,俎伟没有向高小凯或高岚支付第一笔首付款,高小凯对于俎伟支付给中介175000元的事实一概不知。况且根据《存量房屋买卖协议》第二条(一)款3项的约定,未约定175000元由中介章丘市如家房产信息咨询有限公司托管,俎伟和中介从未告知高小凯已经将175000元给付了中介,作为卖方的高小凯如果真实出卖房产,是不可能让中介托管房款的,并且当时高小凯急需资金还账,高小凯怎么可能让中介托管资金呢?事实上高岚从未同意托管资金,更没有和中介签订“资金托管协议或授权”,俎伟也没有证据证实高小凯同意托管,俎伟也没有证据证实其支付给中介175000元以后已经告知了高小凯。况且,在该案件开庭之前俎伟就表示其不再购买涉案房产,为此高岚和中介的工作人员与俎伟多次协调废止协议后谈判事宜,为此高小凯有录音为证。因此章丘市如家房产信息咨询有限公司给俎伟出具的证明即其工作人员辛爱美不具有合法效力,同时辛爱美与俎伟有利害关系。章丘市如家房产信息咨询有限公司和俎伟在没有托管协议或授权的情况下,隐瞒事实真相,欺骗法庭,其真实用意是损害高小凯的合法权益。因此一审法院认为是高小凯怠慢致使抵押、担保等不能解除,合同不能履行,侵害俎伟的合法权益的事实认定是错误的。
        俎伟自身具有过错,其也应当承担过错责任。俎伟明知涉案房产被人民法院查封,在高岚没有得到高小凯授权情况下,就与高岚签订《存量房屋买卖协议》,且此后在没有托管协议的情况下,就将175000元交给章丘市如家房产信息咨询有限公司托管,并将托管事实向高岚和高小凯隐瞒。同时俎伟在表示不再购买房产,已经和高小凯、高岚协商终止后的赔偿事宜的情况下,还违背法律规定恶意提起诉讼,其真实用意是获取非法利益。因此俎伟在签订《存量房屋买卖协议》前后,及因违法导致《存量房屋买卖协议》无效的问题上,俎伟自身具有过错,其应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定承担过错责任。因此一审法院判决高小凯承担全部的过错责任,并赔偿房屋的差价损失210700元,显然违背事实和法律的规定。3.一审法院判决高小凯赔偿俎伟佣金损失6300元是错误的。因俎伟明知涉案房产被查封,仍通过中介章丘市如家房产信息咨询有限公司与没有授权的高岚签订《存量房屋买卖协议》,《存量房屋买卖协议》依法应当是无效的协议,俎伟具有非常大的过错,而且作为中介的章丘市如家房产信息咨询有限公司明知涉案房产被查封,仍然居间,章丘市如家房产信息咨询有限公司也严重违法,中介自身也有过错,中介也应当承担过错责任。俎伟主张的佣金损失不是高小凯收取的,而是俎伟向章丘市如家房产信息咨询有限公司支付的,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,俎伟应当向章丘市如家房产信息咨询有限公司主张返还,而不是向高小凯主张。况且收取佣金的中介章丘市如家房产信息咨询有限公司与俎伟是居间合同关系,与本案不是同一个法律关系,因此一审法院判决高小凯承担佣金损失违背法律规定,对于佣金损失俎伟应当向章丘市如家房产信息咨询有限公司主张,本案俎伟未将章丘市如家房产信息咨询有限公司列为第三人,其只能另案主张。4.高小凯的妻子是涉案房产的共有人,《存量房屋买卖协议》的签订,损害了共有人的合法权益,一审法院的判决也直接损害了高小凯妻子的合法权益,剥夺了高小凯妻子应当具有的诉讼权利。5.俎伟将所谓的购房款交到法院,是俎伟的个人自愿行为,不符合《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定的提存要求和条件,其责任后果应当由俎伟自行承担,不要将责任强加在高小凯身上,况且,俎伟没有替高小凯偿还执行款,也未偿还抵押贷款,没有消灭抵押权,法院也没有解除对涉案房产的查封。高岚只是收了俎伟一万元的定金,在《存量房屋买卖协议》签订不久,俎伟意识到《存量房屋买卖协议》无效即表示不再购买,在高小凯与俎伟之间,因高小凯的过错给俎伟造成的损失仅仅是因一万元的定金产生的损失。因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,俎伟的损失仅仅限于直接损失,一审判决房屋价值损失210700元,不是俎伟订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,因一万元的定金产生的损失不可能达到210700元。另根据《存量房屋买卖协议》第四条第(三)、(四)项约定,双方约定的,根本违约最高的违约金最高也只不过是总房款的10%,况且涉案房屋俎伟未全部付款,房产价值因市场变化增值的部分不属于俎伟,并且俎伟自身具有过错,一审的判决明显不公平。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定做出判决,是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条的规定,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,根据第五十二条、第五十八条的规定,法院应当认定2016年12月4日签订的《房屋买卖协议》为无效合同。综上,高小凯认为,一审法院判决,认定事实错误,适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审法院判决,支持高小凯的上诉请求。
二、被上诉人辩称
        俎伟辩称,1.一审判决认定事实不清。本案属于典型的房屋买卖合同纠纷案件,涉案合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效。在整个合同的履行过程中俎伟完全按照合同的约定履行合同义务。因为房屋价格飙升的原因高小凯迟迟不进行办理房屋过户手续,俎伟无奈起诉到法院,诉求继续履行合同。在一审期间俎伟到章丘市不动产登记中心查询发现,涉案房产有两个查封和一个抵押。随后俎伟又申请法院进行了两个轮候查封,(因为郭锡龙的查封已超过时限而未续封,此时俎伟的查封顺序为第二和第三位序)。数次庭审中高小凯均表示同意继续履行合同,高小凯一审中也一直承认:“房子不是被告不卖了,而是原告不买了”。一审期间俎伟在确定涉案房屋全部抵押和查封的情况后,认为全部房款足以支付涉案房屋的债务,遂将全部购房款提存到法院。此时,涉案合同双方当事人均同意继续履行合同。以及俎伟已将涉案房屋上的债务已全部提存到法院,俎伟也将解除两个查封的涉案款项支付到执行局,并得到了被申请执行人的同意。况且在一审期间找到抵押权人章丘市信用联社,信用联社同意从章丘市法院领取款项并解除抵押,信用联社的工作人员与一审法院沟通表达自己的意思。涉案房屋客观上已经具备了继续履行的条件。但一审法院一再拖延长达45天不予审判,期间数次要求俎伟变更诉讼请求。直到涉案房产又因高小凯在另一案中作为担保人承担担保责任而被查封(高小凯仅仅是一般担保人,主债务人尚未被执行完毕,如何会查封担保人的房产,并且在诉讼中并未查封涉案房产)。至此俎伟向法院提存的全部购房款已经不足以支付涉案房产被查封的所有债务。2.一审判决违反法律规定,擅自变更俎伟申请的评估基准日,致使俎伟应获得的合法利益受损。俎伟变更诉讼请求后在2017年12月1日庭审中,俎伟向法庭主张评估基准日为2017年12月1日,庭后向法庭提交了书面的申请书。直到2018年2月26日俎伟看到评估报告时才得知一审法院擅自变更俎伟的申请日期,将评估基准日定为2017年3月27日。严重违反法律规定。评估基准日的确定直接影响到涉案房产的溢价,直接决定守约方应得的合法利益。一审期间高小凯一直辩称同意继续交易,另俎伟通过向法院提存全部房款已使涉案房产具有实际履行的事实条件。一审法院违背事实,主观推测高小凯怠慢致使抵押、查封不能解除,合同不能履行是错误的。并且错误认定俎伟诉前已经得知涉案房屋买卖、过户等已成障碍,却起诉继续履行合同,并对起诉后扩大的损失自行承担,故违反规定擅自变更申请评估基准日。一审法院的认定违背客观事实,实质上是保护了违约方的利益,侵害了守约方的利益。俎伟起诉继续履行合同不违反法律的规定,况且诉前俎伟并不知晓涉案房产存在抵押、查封的事实。
        高小凯签订合同时隐瞒了存在抵押、查封的事实,并且在办理了银行抵押贷款手续后无故不予办理过户手续。俎伟起诉后高小凯仍然坚称继续履行合同。一审法院无视客观事实,将违约方的责任由守约方承担属于严重的错误。3.从利益保护上来讲一审法院违反公平、公正原则,保护了违约方的利益,而歪曲事实损害守约方的合法利益。在实际上具备继续履行条件的情况下,数次劝说俎伟变更诉讼请求,在俎伟坚持继续履行合同诉求并要求一审法院依法判决,一审法院无故拖延时间长达45天之久,直至高小凯在另一个案子中承担担保责任而被查封后,一审法院才开庭向俎伟释明不变更诉讼请求的法律后果。此种情况下无奈做出了变更诉讼请求。诉讼请求的变更直接否定了俎伟获得涉案房屋的法律后果。一旦变更诉请求为解除合同,此后涉案房屋的溢价部分与俎伟无关,也就是说违约方可以从法律上最大程度的保住了涉案房屋的溢价部分价值。在接下来的价值评估确定溢价损失时,一审法院又故伎重演,变更申请评估价值基准日,以各种牵强的理由将评估基准日提前到起诉日,即2017年3月27日。由于章丘驻地的房屋价格飙升,2017年12月1日的房屋价值比2017年3月27日的房屋价值整整多出了30余万元。这就从法律上保护住了违约方最少30万的溢价价值。一审法院的这种环环相扣的做法,实在让作为守约方的俎伟费解和寒心。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误。违背法律的立法宗旨,打击了守约方而保护了违约方。恳请二审法院依法改判或者发回重审。
俎伟向一审法院提出诉讼请求:1.判令高小凯履行《存量房屋买卖合同》将房屋交给俎伟并办理过户手续;2.判令高小凯支付俎伟违约金56500元;3.本案涉诉费用由高小凯承担。2017年9月20日变更诉讼请求为:1.请求法院判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》;2.请求法院判令高小凯支付定金10000元;3.请求法院判令高小凯支付违约金56500元;4.(以价格鉴定为准);5.请求法院判令高小凯赔偿俎伟中介佣金损失6550元。2017年10月18日又变更诉讼请求为:1.请求法院判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》;2.请求法院判令高小凯支付定金10000元;3.请求法院判令高小凯赔偿俎伟房屋价值损失暂定40万元(以评估值为准);4.请求法院判令高小凯赔偿中介佣金损失6300元;5.本案诉讼费、鉴定费、保全费均由高小凯承担。
一审法院认定事实:2016年12月4日,高小凯由其姐姐高岚代签,与俎伟、章丘市如家房产信息咨询有限公司签订了《存量房屋买卖合同》,高小凯将位于济南市(使用权证号城22148)的房屋卖于俎伟,房屋建筑面积为123.64㎡,配套房面积8.43㎡,房屋总价565000元。合同约定俎伟应于2016年12月4日向高小凯支付定金10000元,并于2016年12月12日前支付首付款175000元,剩余房款380000元俎伟以贷款的方式支付。双方约定于2017年2月15日交房。
        合同第四条约定的违约责任:(一)合同签订后至第一笔房款或全款支付前,若甲方(高小凯)提出毁约或变更合同条件但乙方(俎伟)不认可的,甲方须无条件退还乙方定金并向乙方支付与定金等额违约金(违约金乙、丙方各占50%)。若乙方提出毁约或变更合同条件但甲方不认可的,乙方定金视为违约金支付给甲方,甲方须退还(违约金乙、丙方各占50%)。……(三)甲方出现下列情况之一的即视为根本违约,甲方应于违约行为发生7日内应归还乙方所交全部房款,并以相当于本房屋总价款10%标准向乙方支付违约金(含定金)。……3、该房屋被查封或限制交易,导致乙方无法办理产权交易的。
        2016年12月4日,俎伟向高小凯支付定金一万元,由其姐高岚代收,2016年12月7日,俎伟向章丘市如家房产信息咨询有限公司支付首付款175000元,并由中介公司出具证明一份。高小凯未能按时交房,双方发生矛盾。
        根据(2017)鲁0181执921号执行裁定书,经案外人郭锡龙申请,争议房产于2017年5月11日查封。俎伟将高小凯应支付郭锡龙的执行款53852元,支付了杨洪新案件的执行款17886.7元,将剩余的购房款362114.00元等均提存至法院。后因其他债务又将涉案房产轮候查封,遂俎伟变更诉讼请求,请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。高小凯同意解除合同,不同意赔偿损失。
        俎伟请求法院判令高小凯赔偿俎伟房屋价值损失暂定40万元。
        一审法院委托山东中安土地房地产评估有限公司对争议房屋产生争议时的房屋价值进行了评估,即2017年3月27日起诉之日时的房屋价值,经评估,争议房屋的房价为775700元。俎伟认为评估时间点应为2017年12月1日,评估房价过低;高小凯同意评估数额。
        一审法院认为,高小凯(其姐代)签订房屋买卖合同是当事人的真实意思表示,未违反法律规定,为有效合同,双方应按合同约定执行,俎伟支付了定金和首付款。根据双方签订的合同以及房屋本身的情况,高小凯应积极将房屋查封、抵押等情况予以说明并解押,以促成买卖成功。房屋合同签订前后,章丘区驻地房屋价格飙升,又基于高小凯怠慢致使合同不能履行,不予按时交房,侵犯俎伟的合法权利,应承担民事责任。现合同无法履行,应予解除。俎伟已经知道该房屋买卖、过户等已成障碍,却起诉继续履行合同,对起诉后扩大的损失自行承担。故一审法院确定了鉴定时间确认点为2017年3月27日,根据评估报告,双方产生争议时的房屋价值为775700元,因高小凯的过错导致双方未能及时履行合同,根据双方签订合同时约定的房屋价款,房屋价值差额为210700元,应由高小凯承担该部分损失的赔偿责任;对于定金亦应一并返还;俎伟因买房支付的佣金6300元的损失高小凯应一并赔偿。俎伟主张应按照申请评估时的房屋价值来计算差额,时间节点错误,不予支持。判决:一、解除高小凯与俎伟于2016年12月4日签订的《存量房买卖合同》;二、高小凯于判决生效之日起10日内返还俎伟定金10000元;
三、高小凯于判决生效之日起10日内赔偿俎伟房屋价值损失210700元;四、高小凯于判决生效之日起10日内赔偿俎伟佣金损失6300元;五、高小凯于判决生效之日起10日内赔偿俎伟鉴定费7700元;六、驳回俎伟的其他诉讼请求。案件受理费6147元,保全费3540元,由高小凯负担。
三、本院查明
        本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。高小凯提交:1.房屋登记信息查询证明原件一份,拟证明涉案房屋被法院查封。2.最高额抵押合同原件一份及个人贷款合同原件一份,拟证明高小凯用涉案房屋抵押,从章丘市农村信用合作联社抵押贷款30万元,按照合同约定,未经抵押权人同意,房屋不得转让,以此证实高岚与俎伟签的合同是无效合同。3.视频光盘一份,拟证明高小凯对高岚与俎伟所签的房屋买卖协议不知情,同时拟证实俎伟单方毁约,并且事后俎伟通过中介向高小凯协商过损失的问题,拟证实俎伟给付中介的17.5万元高小凯不知情。4.结婚证复印件及王惠霞的身份证复印件各一份,拟证明高小凯与妻子王惠霞是合法夫妻关系,涉案房屋是夫妻二人共有。经质证,俎伟对四份证据的真实性均无异议。对证据一的证明目的无异议,2013年12月5日至2015年12月4日该抵押担保已超过抵押期限,俎伟现不知道该笔抵押债务是否清偿,在一审期间,俎伟并不知情存在该笔担保债权。2017年3月30日至2020年3月29日和2017年5月11日至2020年5月10日这两个查封是俎伟申请,2018年3月13日至2021年3月12日这个查封是在一审庭审结束后进行的查封,与本案没有直接的关系,对于2016年11月17日至2019年11月16日和2017年8月28日至2020年8月27日两个查封俎伟在一审期间已将两案被执行款项交到章丘法院执行局,该两个查封实际上已具备解封的条件。对证据二的证明目的有异议,该证据并不必然导致双方签订的房屋买卖合同无效。证据三不属于新的证据,俎伟不予质证。对证据四的证明目的无异议,夫妻二人对房屋买卖合同知情并夫妻二人一起到按揭银行办理接受贷款的手续。
        另查明,高小凯自述其委托其姐高岚出售涉案房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
四、本院认为
        本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。高小凯认可其委托高岚出卖涉案房屋,故高岚代高小凯签订的涉案房屋买卖合同,对高小凯有拘束力。高岚在签订合同当日代高小凯收取定金1万元,俎伟亦根据资金监管的约定向章丘市如家房产信息咨询有限公司支付了首付款,故高小凯关于未收到首付款的主张,不予采信。高小凯主张涉案房屋系其夫妻共同所有,其妻王惠霞对房屋买卖并不知情;经查,高小凯夫妻双方共同去银行办理按揭贷款手续,故可以认定王惠霞对买卖涉案房屋知情,故对高小凯的该主张不予支持。高小凯个人原因致涉案房屋被查封,涉案房屋买卖合同不能继续履行,故一审法院认定高小凯赔偿俎伟佣金损失6300元,并无不当。俎伟于2017年3月27日向法院起诉,故一审法院认定房屋价值鉴定的基准日为2017年3月27日,并无不当;一审法院根据鉴定结论确认高小凯赔偿俎伟房屋价值损失210700元及返还已付定金、购房款,亦无不当,本院予以维持。
        综上所述,高小凯的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
        二审裁判结果
        驳回上诉,维持原判。
        本判决为终审判决。

       
没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
推荐律师
北京孟宪辉律师
北京朝阳区
朱建宇律师
山东菏泽
陈宇律师
福建福州
乔春长律师
重庆渝北
章浩然律师
湖南岳阳
郭永康律师
河南郑州
蒙彦军律师
陕西西安
唐金贤律师
贵州贵阳
常路律师
北京朝阳区
热点专题更多
免费法律咨询 | 广告服务 | 律师加盟 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.11426秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com