新型肺炎疫情爆发，租户要求租金减免有法可依！

肺炎疫情对中国经济会带来多大的影响？据路透引用的标准普尔全球评级的一份报告：“如果消费类服务支出下降10%，整体中国经济GDP 增长将下降约1.2个百分点。” 
        为了应对疫情，国内众多实体门店不得不暂停营业。在春节黄金周假期关闭门店，除了导致门店财政收入出现亏损之余，门店租金是否能减免也是租户们最为关心的问题。 
        1月28日，万达商业对外宣布，将免去全国所有万达广场的所有商务1月24日-2月25日合计33天的租金及物业费。保守估计，这次免租额度在30亿到40亿之间。 
                网友们纷纷表示，我也想要万达爸爸这样的业主！
除了万达集团外，也有不少业主雪中送碳，为租户免去了租金。 
        疫情期间，如何运用法律知识与业主商讨减租问题呢？小胜为大家整理了一些案例，希望能给各位租户带来些许帮助。
01 涉及合同争议的法律意见
本次疫情是否属于“不可抗力”？ 
        本次疫情导致的政府行政行为应属于“不可抗力”。 
        根据《民法总则》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，完全符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征。 
        属于“不可抗力”，会产生怎样的法律后果？是否就意味着租金可以减免？ 
        出租人可基于不可抗力条款而免责，但承租人可基于公平原则主张对停业期间租金予以减免。 
        参照“非典”期间的相关租赁合同纠纷的案例，多地法院均对于非典停业期间的房租的免交请求予以支持。司法裁判对于突发疫情引起合同纠纷的基本处理思路：能履行则按公平原则调整、不能履行则按不可抗力减免责任。 
        非典时期，最高院出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效，但仍有参考价值）： 
        该《通知》第三条规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 
        《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 
        《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（情势变更）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
02 减免租案例解读 
        如果业主不同意免除租金，起诉到法院，法院会支持吗？考虑到此次疫情影响已经接近非典，因此小胜通过检索了非典时期的法律法规及司法实践案例，对这个问题进行初步分析。 
        通过检索，小胜在全国范围内检索了6个因非典原因造成租金损失支持减免租金的案例。
1.“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。 
        “非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。【案例案号：（2018）鲁06民终268号】
2.“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。 
        基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。【案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】
3.非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。 
        关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。【案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】
4.减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行 
        2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。【案例案号：（2014）厦民初字第275号】
5.非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。 
        《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 【案例案号：（2018）晋04民终2272号】
6.“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的应酌情减免租金。 
        遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】 
        从法院的判决中可见，受疫情影响大部分法院还是支持减免租金。 
        面对疫情减免租金问题，双方应该怎么做呢？ 
        对承租方：
        1、首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定； 
        2、协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或者提出缓交的申请，或者提出支付条件变更（例如，如果今年的营业收入达到XX万元以上的则支付2020年2月的租金，如果未达到的则无需支付）的意思表示，协商一致并签署补充协议； 
        3、承租人及时向出租人报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等； 
        4、及时关注国家出台的相关政策或文件； 
        5、如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，向裁决机构提出解除合同或减免租金的诉讼请求不论是基于不可抗力法定免责条款或者是直接适用公平原则进行调整，承租方均应及时向出租方进行书面通知，提出无法正常经营期间的租金减免要求，如双方就租金调整、减免协商一致，可按协商后的约定执行，如双方无法协商一致，疫情过后，可将租金纠纷诉诸法院或仲裁，由司法机关根据具体情形裁判。故在此期间，承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。 
        对出租方：疫情爆发对社会产生了方方面面的影响，在租赁关系中因此导致的损失也并不能由承租人一方承担，建议各业主针对下属租赁商户的不同情形，制定不同的租金调整方案。如此，一方面可稳定商户的信心、增强商户对于业主的认可度、获得社会和舆论的积极评价，另一方面，也避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累。通俗地说，与其最终通过法院判决不情不愿减免，不如积极主动减免。特殊时期，彼此体谅共渡难关，乃第一要务。
        小胜建议，疫情期间，各业主与租户之间还是要相互理解，以协商为主避免产生诉讼。当前形势严峻，业主与租户更应该相互体谅，就减免租金问题达成共识，共度时艰。