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购买购房名额后未能如期交房,依法退还房款

发布日期:2020-02-06    作者:孔骏熙律师

一、案情简述
        田某和某房地产开发经营有限公司签订《购房协议》。协议约定:田某向某房地产开发经营有限公司认购房屋,房款总价为1725490元。购房协议签订后,田某向某房地产开发经营有限公司支付的购房预付款转为购房款,认购房屋具备签订《商品房购销合同》的条件后,田某应按某房地产开发经营有限公司通知要求,签订《商品房购销合同》并按合同约定缴清房屋尾款。2014年4月1日,田某和杨某签订《房屋名额转让合同》。合同约定:田某将自己位于XX城本单位的内部成本房的名额转让给杨某,房价预付款723200元;田某在签订正式购房合同前负责把房屋的户主变更成杨某户名;签订合同时,杨某按约定一次性支付给田某转让费100000元;若任何一方违约,必须支付给对方100000元违约金及缴纳的购房款;此房如在2015年9月份不能按时交房,田某无条件把杨某所付款项退还给杨某;双方签订本合同时杨某支付100000元转让费,其余723200元杨某于2014年8月15日之前全部支付给田某,否则视为违约。合同签订当天,杨某依约支付了田某转让费100000元。但杨某未按约定向田某缴纳723200元房款。所购房屋2015年9月份也未按时交房。在房屋具备签订《商品房购销合同》时杨某得知田某已经将所转让房屋转让给他人。由此,杨某起诉要求:依法解除《房屋名额转让合同》、返还转让费人民币100000元并承担违约责任。 
        律师代理杨某,参加了本案一审和二审诉讼。
二、案情分析 
        本案的争议焦点为:《房屋名额转让合同》是否应当解除、双方是否存在违约行为。 
        本案双方当事人系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法并不违反法律禁止性规定的前提下所签订的合同为有效合同。本案中,因杨某一直未按约定将723200元房屋预付款支付给田某,田某也未在签订商品房购销合同前将房屋的户主更名为杨某,故双方均在合同履行过程中具有违约行为,并且在签订商品房购销合同前田某已经将房屋转让给他人,致使双方所签订的转让合同的合同目的已经不能实现,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定,双方合同依法解除。 
        根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,本案中,在双方的合同解除后,根据双方的合同约定此房如在2015年9月份不能按时交房,田某应无条件把杨某所付款项退还给杨某。
三、法院裁判结果 
        一审法院判决:《购房名额转让合同》依法解除、被告田某退还原告杨某房屋转让款100000元。后杨某不服一审判决上诉,二审法院依法维持原判。
四、律师建议——购买购房指标/名额需谨慎。 
        随着我国房地产业不断发展,出现了很多购房指标/名额转让。在购买时需要谨慎再谨慎,签署协议时需要详细明确约定好:由买方直接和开发商签署《商品房购销合同》,具体的签署时间,如果不能按时签署或按时交房时双方的处理办法等等,以有效的控制风险。

附:裁判文书案号:(2019)云01民终6278号

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