新型冠状病毒疫情期间，房客能否要求房东减免租金？

肆虐中华大地的新型冠状病毒肺炎彻底改变了2020新春佳节！各省各市都采取防护措施，延长春节假期、延长复工......在此重大疫情影响下导致一些合同不能履行，又该如何处理呢？重大疫情期间，是否可以减免部分履约义务呢？

律师观点：
        关于本次新型肺炎疫情下，合同纠纷如何认定目前尚无官方的相关规定，但是可以参照2003年“非典”疫情时期的相关操作。按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的“不可抗力”的规定妥善处理。因疫情不能履行合同的，根据影响可以部分或者全部免除责任。故此认为，在本次新型肺炎疫情未解除期间，涉及涉及租赁合同一方未能使用所承租的房屋或者无法实际经营的，一方有权主张减免该期间的租金、物业费等。

基本案情： 
        拍谱公司系1998年1月16日设立的企业法人，主要从事娱乐服务业，经营卡拉OK、KTV等。2001年2月9日，拍谱公司与新黄浦商厦签“房屋租赁协议”一份。租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。起租日为2001年4月16日，第一年至第三年每年年租金为350万元，租金按月缴纳，缴租日为每月的1日，第一期租金为人民币291，667元，于2001年5月1日缴付。协议上“违约责任”第二条约定，“如乙方（承租方）拖欠租金达到一个月，甲方（出租方）可以单方面提前终止合同，并不承担乙方的任何费用或损失”。 
        2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。嗣后，新黄浦集团诉诸法院，请求判令拍谱公司向新黄浦集团支付2003年6月1日之前的欠租。

法院判决： 
        一审法院判决被告拍普公司支付欠租；拍普公司上诉称2003年发生“非典”疫情期间是从5月中旬开始停业至8月中旬，而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实，要求减免租金；二审支持上诉理由。

法律分析： 
        原审法院认为：关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。 
        二审法院认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

案件来源：
上海拍谱娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案
（2004）沪二中民二（民）终字第354号