关于疫情中长租公寓的租金减免问题

近年来，拎包即住、专业服务的“长租公寓”进入人们视野，各种品牌长租公寓如“蛋壳”、“自如”不断崛起，悄悄占据了房屋租赁市场半壁江山。长租公寓类似于“二房东”，其商业模式是先以包租的形式从业主手里收房，然后转租赁给租客，通过提供品质化产品和标准化服务收取租金溢价。业主坐等收租，租客可享受到服务优质的住房体验，长租公寓运营方则依靠租金差额、服务费以及金融服务费盈利。这种模式下的长租公寓本应是三赢局面，但一场突如其来的疫情却打破了这一局面。
      疫情导致各行各业遭受巨大创伤，对于长租公寓而言，这一点体现在不断提高的空置率：春节前本正是租房淡季，长租公寓本打算依靠春节后的旺季来维持生存，疫情却使本应新增的新签租客减少，原本已经签约的租客因返工时间未定而大量退租。空置率不断提升，该给业主的租金还是要支付，原本盈利微薄、亏损严重的长租公寓更加雪上加霜。 
      在这种情况下，长租公寓们自然不可能坐以待毙，于是想出一个自救的办法：某长租公寓被爆“两头吃”，一方面要求业主免租，一方面照样收取租客租金。该长租公寓的做法既不遵守契约精神，也显然违反了法律规定，这一措施将空置成本转移给业主及租客，也引起了业主和租客的不满。那么长租公寓有权要求业主减免租金吗？ 
      一、长租公寓运营方是否有权要求业主减免租金？业主必须同意运营方的要求吗？ 
      虽然多地行业协会发出倡议，倡导业主减免租金，但是否长租公寓要求业主减免租金，业主就必须同意呢？答案是否定的。 
      承租人能否要求减免租金，应从承租人的性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自住还是商用）以及疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断。 
      长租公寓为企业，向业主租赁房屋是用于商业用途（转租给租客进行经营），长租公寓能否要求业主减免租金，需看有无发生因疫情导致其无法正常经营的情况。 
      疫情虽然使长租公寓的空置率提高，给长租公寓造成了不小的损失，但其经营在一般情况下并没有受到限制，长租公寓仍可将空置的房屋进行出租收益，在一般情况下公寓是能够正常营业。租客减少、空置率提高属于正常的商业风险，长租公寓对业主缴纳房租的义务并不受疫情阻断，长租公寓不得以“疫情为不可抗力”这一理由随意豁免自己应向业主履行的合同义务。 
      但若因政府采取的行政措施直接导致长租公寓无法正常经营：例如某些社区街道为限制外来人口流入，禁止外来人口返回出租屋，要求长租公寓清空租客等。政府因疫情采取的措施是长租公寓不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，这一客观情况直接导致长租公寓无法正常经营，影响了长租公寓与业主之间的合同履行，长租公寓可依据《合同法》第117条，主张免除自己的责任，要求业主减免租金。 
      在未发生特殊情形时，长租公寓若希望业主减免租金，必须在与业主自愿且协商一致的基础上才能减免房租。若像某长租公寓一样，单方面通知业主减免租金后便拖欠业主的租金，必然构成对业主的违约，不仅商誉受损，业主们也将采取法律手段使其承担违约责任。 
      二、租客们是否有权要求长租公寓减免租金？ 
      长租公寓一边要求着业主减免房租，一边却要求租客正常交租，其做法遭到众人质疑。长租公寓的租客们也有一疑问：他们能否要求长租公寓减免租金呢？ 
      长租公寓的租客作为个人，租赁公寓是用于自住，属于普通住宅用房租户。在我们之前的推文中也提到过，疫情并未对长租公寓的租客正常使用公寓形成危害，在政府并未采取限制措施的情况下，疫情并不影响租户正常使用租赁房屋，无法构成不可抗力，不能适用不可抗力的相关规定要求减免租金。 
      但是，当政府为了疫情防控采取了限制措施：租客处于重点疫区因交通管制无法回到长租公寓；或长租公寓当地社区街道禁止外地返程人员入住长租公寓的。在此阶段，疫情防控是租客无法使用房屋的直接原因，租客对此不能预见、不能避免并不能克服，此时是可以构成不可抗力，租客可以要求长租公寓运营方减免租金。 
      《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 
      三、租客应如何要求长租公寓减免租金呢？ 
      租客在符合法律规定的情况下可以要求减免租金，但是长租公寓作为强势方，并不会轻易答应租客的要求，那么租客应如何要求长租公寓减免租金呢？ 
      首先，租客应及时通知长租公寓运营方，并提供相关证明。《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。租客若想要求长租公寓减免租金，应及时通知长租公寓运营方，并提供受到交通管制或被禁止进入公寓的相应证明。其次，租客应积极与长租公寓运营方沟通协商，变更合同条款。疫情是一时的，减免租金不代表解除租赁合同，疫情解除后，租赁合同仍需继续履行，故租客应积极与长租公寓运营方就租金减免数额、减免时间进行协商。如果协商不成，建议租客先行交纳租金，后期再通过诉讼等途径实现追偿，避免出现长租公寓运营方主张租客违约的情况，不利于租客追偿。另外，租客还应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等。 
      疫情当前，没有哪一方能不受损害全身而退，长租公寓、业主、租客若能进行平等协商，让渡出自身部分利益，或能共同走出困境。但目前长租公寓的做法似乎令人失望，若强势的长租公寓运营方继续以侵害业主、租客利益为手段转移风险、保障自身发展，则业主、租客应及时拿起法律武器，维护自己的合法权益。