疫情出现商品房延期交付、房屋租赁合同履行不能等，如何处理？

作者单位：南京市中级人民法院 作者：南小苑
为全面落实中央、省市疫情防控的决策指示，切实保障人民群众合法居住权益与房地产市场交易秩序，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等法律、法规和相关司法解释的规定，结合我市房地产审判工作实际，2月20日，南京中院出台《南京市中级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》，该《意见》共有12条具体规定，一起来看看有没有感兴趣的内容。
       1．依法保障当事人在疫情防控期间的诉讼程序性权利。当事人因确诊或疑似新冠肺炎而住院治疗、居家隔离，或因疫情形势、疫情防控等原因不能及时行使请求权的情形发生于诉讼时效期间最后六个月内的，可适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条关于诉讼时效中止的规定。当事人确因疫情防控需要请求延期审理、举证的，应当予以准许并在审限中予以扣除，并可依法灵活采取书面审理、网上庭审、线上调解、延期开庭、中止审理等措施 
       2．依法综合考量和处理合同解除问题。当事人以疫情形势、疫情防控为由认为房屋买卖、房屋租赁、建设工程合同等不能履行，请求解除合同的，应当审查疫情形势、疫情防控措施对合同实际履行的影响程度，并综合考虑合同的性质、期限、当事人是否存在迟延履行情况、当事人的主观状态、是否尽到通知义务、继续履行合同是否显失公平、是否会扩大损失等因素，合理认定是否应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，或者最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。如适用情势变更相关规定的，应当严格履行相关审核程序。 
       3．综合考量疫情防控对当事人履行房屋买卖合同的影响。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条的规定，房屋买卖合同当事人确因疫情防控原因，未能按合同约定支付价款、办理贷款、申请过户、交付房屋的，在当事人尽到合理通知义务的情况下，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，当事人应当按合同约定继续履行。 
       4．合理认定商品房延期交付违约责任。商品房买卖合同纠纷中，开发商延期交付房屋，并以疫情防控为由抗辩的，人民法院应审查疫情防控措施对延期交付房屋的影响程度与因果关系，并据此判断是否适用上述不可抗力的相关法律规定，部分或全部免除开发商的违约责任。 
       5．合理考量疫情防控对交付租赁房屋的影响。房屋租赁合同开始履行，出租人因疫情防控需要未能按合同约定交付承租房屋的，在其尽到通知义务的前提下，不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，出租人应当及时交付房屋。承租人请求顺延租赁期限的，应予准许。 
       6．合理考量疫情防控对支付租金的影响。房屋租赁合同履行期内，承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。 
       7．鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期。房屋租赁合同履行期内，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，善加协商。如协商不成、提起诉讼的，人民法院应当综合考虑租赁性质、疫情防控期间、实际产生的损失等因素，考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则予以处理。 
       8．合理处理承租房屋归还事宜。房屋租赁合同到期，承租人因疫情防控需要未能按合同约定返还承租房屋的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时返还房屋，并应支付相应的使用费。使用费的数额认定，可依据本意见第7条规定予以处理。 
       9．依法保障当事人的居住权益。房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。 
       10．依法保障工程双方合法权益，稳定建筑市场秩序。建设工程施工合同、装修装饰合同订立于疫情防控之前，双方就工期顺延、停工损失、复工后赶工费用、材料费用上涨等问题发生争议，施工方以不可抗力或情势变更抗辩的，人民法院应当审查疫情防控措施对上述事项的因果关系与影响程度，并参照江苏省住房和城乡建设厅《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》（苏建价〔2020〕20号）的规定，依双方合同约定及关于不可抗力、情势变更的法律规定进行处理。 
       11．合理考量疫情防控措施对施工合同的影响。建设工程施工合同、装修装饰合同订立于疫情防控期间，当事人以疫情防控为由主张顺延工期，在疫情防控措施未明确禁止施工方进行施工的情况下，一般不予准许。 
       12．依法保障疫情防控，合理处理各方利益。对于疫情防控期间的相邻关系、建筑物区分所有权、业主撤销权、业主知情权或物业服务合同等纠纷，应当加强与物业主管部门、街道社区组织的联系、沟通，通过多元机制协调处理纠纷。如物业公司、业主委员会称因疫情防控需要而采取相应防控措施的，应在审查防控措施的合法性、合理性的基础上，本着确保疫情防控、互谅互让的原则进行处理。