上世纪借名购买公房，现具备过户条件可以过户吗？

发布日期：2020-03-28 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告王耀青诉称：诉争房屋原系吕科名下公房。自1995年我一直在诉争房屋中居住，便与吕科协商我以吕科名义购买，吕科同意。因吕科与我姑父杨炬关系好，吕便委托杨办理房改手续，1998年5月，杨炬带领我以吕科名义与大兴县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，我向大兴县房地产管理局交纳了购房款及房改手续费。因购买使用了吕的工龄，我给付了吕8000元补偿款。2000年吕出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，吕再次书面委托我姑王琦办理过户手续。诉讼请求：判令吕科、张采协助我将诉争房屋过户至我名下。
二、被告辩称
被告吕科、被告张采辩称：不认可原告所述内容，不同意原告的诉讼请求。一、诉争房屋原是公租房，吕科通过房改政策、使用工龄购买了诉争房屋，原告与吕科并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格；二、房改手续，房屋出售合同是杨炬代吕科签的。合同签订时吕科没钱，后来吕科通过其亲属分多次将钱给杨炬，由杨炬将房款交到房管局。吕科将诉争房屋委托给杨炬管理，谁实际居住诉争房屋吕并不知情；三、2000年、2003年，吕科出具了赠与证明及委托书，出具原因是原告因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，为了节省税费，吕科出具了赠与证明，但赠与证明并非吕科的真实意思表示。出具后杨炬意外去世，原告未支付承诺的12万元。吕科并不认识原告。综上，吕科与原告不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
吕科与张采是夫妻关系，吕科与杨炬是朋友关系，杨炬与王琦是夫妻关系，王琦与王耀青是姑侄关系，王耀青与许阳是夫妻关系。杨炬已于2000年去世。
本案诉争房屋原为大兴房管局的公有住房。1987年11月，吕科与大兴房管局签订了房屋租赁契约，约定吕科承租坐落于大兴县x号的房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是吕科取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，吕科称其离京时将房屋交由杨炬管理，后王耀青搬至诉争房屋居住，此后的房租由王耀青直接向大兴房管局交纳。1998年5月，大兴房管局（甲方）与吕科（乙方）签订了公有住宅楼房出售合同，杨炬代吕科在合同落款乙方处签名，杨炬作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给吕科，吕住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，大兴房管局有优先购买权。
1999年5月7日，诉争房屋登记在吕科名下。上述出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王耀青保管，王耀青称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕科名义购买。吕科认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕任、吕小东一次性给付杨炬5万元，杨炬用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨炬保管，杨炬去世后房改手续为何到王耀青手中其并不知情。
2013年6月，吕科以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，房屋性质是房改房。
另查明：截止到本案法庭辩论终结时，王耀青实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院判决如下：
被告吕科、被告张采协助原告王耀青将坐落于大兴区黄村镇x号楼x单元x室自被告吕科名下过户至原告王耀青名下。
五、律师点评
本案中，王耀青主张借名买房关系成立的理由有三：一是王耀青实际支付了房改全部费用；二是王耀青长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用；三是吕科曾出具书面材料表明其同意协助王耀青办理诉争房屋的过户手续。故此，王耀青的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合吕科的答辩意见，我们认为，王耀青提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：
一、吕科离京后诉争房屋房改前，王耀青占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，王耀青与吕科就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王耀青借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由王耀青向法院提交，根据一般生活经验，王耀青持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非吕科有充分证据证明王耀青以不当方式取得上述证据，但吕科未提交相关证据，故吕科关于王耀青通过杨炬取得上述证据原件的意见亦与常理不符。
二、王耀青占用诉争房屋的25年中，吕科在明知王耀青占用诉争房屋的情况下未向王耀青主张过任何权利，特别是杨炬去世后王耀青王耀青长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形，可以佐证王耀青占有诉争房屋具有合法依据。
三、吕科于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中吕科明确表示将涉案房屋过户至王耀青名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，吕科应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果。
综上，双方当事人虽未有书面借名买房协议，但王耀青长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供吕科出具的记载有产权变动意思的书面材料，律师认为王耀青提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明王耀青以吕科名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，吕科、张采作为诉争房屋的共有权人，应当协助王耀青办理房屋过户手续。

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