律师办理房屋征收与补偿法律业务操作指引和动迁案件办理流程
发布日期：2020-04-08 作者：代雨庭律师
第二章 房屋征收决定
第一节 一般规定
第二节 房屋征收的前提和条件
第三节 房屋征收前期准备
第四节 房屋征收决定
第五节房屋征收决定中的律师实务
第三章 房屋征收评估
第一节一般规定
第二节评估机构的选定
第三节评估委托
第四节评估程序
第五节评估结果及异议
第六节征收估价过程中律师法律业务的工作内容
第四章房屋征收补偿
第一节一般规定
第二节房屋类型和建筑面积的认定
第三节征收补偿协议
第四节征收补偿方式、标准和计算方法
第五节居住困难户的优先保障
第六节特殊对象的补偿与安置
第七节搬迁
第五章 房屋征收补偿利益的分割
第一节 一般规定
第二节 房屋征收补偿利益的组成及分割原则
第三节 公有房屋征收补偿利益分割中律师实务
第四节 私有住房补偿利益分割中的律师实务
第六章房屋征收补偿决定
第一节 一般规定
第二节 补偿决定的报请
第三节 补偿决定的审理
第四节 补偿决定的作出
第五节 补偿决定的执行
第七章 房屋征收的行政复议
第一节 一般规定
第二节 行政复议的申请与受理中的律师实务
第三节 行政复议中的律师实务
第八章 房屋征收的相关诉讼
第一节一般规定
第二节 房屋征收相关行政诉讼中的律师实务
第三节 房屋征收相关民事诉讼中的律师实务
第九章 附则
第一章 总则
1. 制订目的和依据
本操作指引由上海市律师协会社会矛盾化解业务研究委员会起草，其目的为提高本市律师承办国有土地上房屋征收业务的服务水平和质量，指导和规范律师办理与国有土地上房屋征收与补偿相关的诉讼和非诉讼业务，维护征收当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合国有土地上房屋征收与补偿业务操作流程和经验，制定本指引。本指引并非强制性规定，仅供律师在办理上海市国有土地上房屋征收补偿相关法律服务业务中参考和借鉴。
2. 律师办理征收业务的基本原则
国有土地上房屋征收关系到社会稳定和广大被征收人的切身利益，律师办理征收法律业务应遵循如下原则：
（1）忠诚负责原则。律师办理征收法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权益。
（2）专业精湛原则。律师办理征收法律业务，应掌握征收专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
（3）勤勉敬业原则。律师办理征收法律业务，应勤于学习、勤于思考、恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。
3. 律师办理征收法律业务的基本要求
（1）律师办理征收法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。
（2）律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
（3）律师办理征收法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理征收法律业务的工作要求。
（4）律师在办理征收法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。
4. 本操作指引的业务适用范围
本操作指引适用于律师办理与上海市国有土地上房屋征收与补偿相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师为征收主体、征收部门、被征收人、公有房屋承租人、共同居住人、房屋使用人等提供征收法律咨询、受托调查、起草修改征收方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训征收工作人员、参与与征收有关的评估、听证、谈判，行政复议与诉讼、民事诉讼等法律服务。
律师办理集体土地和房屋征收以及城市规划区内涉及军事设施、教堂、寺庙等宗教设施、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的征收法律服务、土地收储不适用本操作指引。
5. 操作指引涉及有关用语的含义
（1）国有土地上房屋征收，是指为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，区（县）人民政府对国有土地上单位、个人的房屋进行征收，并对房屋的所有者或使用者给予补偿安置的法律行为。
（2）征收主体，是指负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的区（县）人民政府。
（3）征收部门，是指负责组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作的区（县）房屋行政管理部门。
（4）征收实施单位，是指房屋征收部门委托的承担房屋征收与补偿的具体工作的房屋征收事务所。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
（5）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。
（6）公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
（7）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
（8）房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。
第二章 房屋征收决定
第一节 一般规定
1. 概念界定
房屋征收前期准备阶段，是指被征收房屋自被纳入房屋征收年度计划时起至房屋征收决定公告之日止的阶段。
区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
2. 法律依据
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（3）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见（沪府办发〔2012〕24号，经沪府办发〔2017〕17号有效期延长至2019年3月31日）
（4）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步
改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）
（5）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号，经沪建法规[2016]664号延期至2021年6月30日）
（6）《关于划定建设项目房屋征收范围的批复》（沪房管征[2013]179号）
（7）关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征〔2014〕243号）
第二节 房屋征收的前提和条件
1. 房屋征收的前提
房屋征收的前提是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：
（1）国防和外交的需要；
（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（5）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2. 房屋征收的条件
确需征收房屋的各项建设活动，应当符合以下条件：
（1）本市国民经济和社会发展规划；
（2）土地利用总体规划；
（3）城乡规划和专项规划；
（4）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。
第三节 房屋征收前期准备
1. 征收范围的确定
1.1符合下列四种情形，需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。
（1）国防和外交的需要；
（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
1.2由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。
1.3符合法律、行政法规规定的其他公共利益的需要的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定。
1.4 征收范围确定后的禁止行为
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：
（1）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
（2）房屋转让、析产、分割、赠与；
（3）新增、变更工商营业登记；
（4）迁入户口或者分户；
（5）其他不当增加补偿费用的行为。
有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。
房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。
2. 房屋征收中的例外规定
房屋征收的前提中共有六种情形，只有由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建，简称旧城改建房屋征收最具独特性。其独特性主要体现在以下几个方面：
（1）因旧城区改建需要征收房屋的，需要被纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划；
（2）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及区县人民确定，而非由建设用地规划许可证确定；
（3）因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。而其他情形需要征收房屋的，不需要组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；
（4）因旧城区改建需要征收房屋的，征收补偿方案需要由区（县）人民政府组织被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会；
（5）因旧城区改建需要征收房屋的，征收决定作出后，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人签署附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。
3. 房屋调查登记
3.1房屋调查登记
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
3.2对未经登记建筑的调查、认定和处理
区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
4. 征收补偿方案的拟订和论证
4.1拟定主体
房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。
4.2 补偿方案的内容
（1）房屋征收与补偿的法律依据；
（2）房屋征收的目的；
（3）房屋征收的范围；
（4）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；
（5）房屋征收补偿方式、标准和计算方法；
（6）补贴和奖励标准；
（7）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；
（8）房屋征收评估机构选定办法；
（9）房屋征收补偿的签约期限；
（10）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；
（11）受委托的房屋征收事务所名称；
（12）其他事项。
4.3 补偿方案的论证
区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
4.4 补偿方案的修改和公布
区（县）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
5. 征收补偿费用保障
征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。其中：
（1）用于货币补偿的资金
用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。
（2）用于产权调换的房屋
用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清晰、无权利负担。
6. 社会稳定风险评估
房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府审核。
社会稳定性风险评估报告包括以下几个方面：项目的历史遗留问题、项目的合法性问题、项目的征收方案、项目的环境影响因素等。
第四节 房屋征收决定
1. 征收决定的作出
房屋征收决定由区（县）人民政府作出。
涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。
2. 征收决定的公告
区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
区（县）人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
3. 旧城区改建征收决定
因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。
第五节 房屋征收决定中的律师实务
1. 律师工作的一般内容
（1）核实拟征收地块的土地性质；
（2）审核拟征收地块是否符合征收条件；
（3）审核建设项目立项、规划、计划等批准文件合法性；
（4）审核征收范围内房屋权属、区位、面积、用途等；
（5）审核未经登记建筑的合法性；
（6）审核征收补偿方案的合法性；
（7）参与征收补偿方案听证会，发表律师意见；
（8）审核征收补偿资金是否足额到位专用账户；
（9）审核征收补偿安置房屋权属是否清晰无权利负担；
（10）审核征收决定是否公告；
（11）代理征收决定行政复议；
（12）代理征收决定行政诉讼；
（13）其他工作。
2. 律师代理征收人、征收部门应注意的问题
（1）提示征收人拟征收项目应符合《征收条例》第8条、第9条，《实施细则》第8条、第9条、第12条的规定；
（2）提示征收人征收项目立项、规划、计划批文应符合《土地管理法》、《城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》相关规定；
（3）提示征收人必须按照征收决定确定的征收范围实施征收，不得擅自扩大和缩小。确需变更征收范围的，应按规定办理相关手续；
（4）提示征收人征收方案征求意见期限不少于30日；
（5）提示征收人补偿资金应足额到位，转款专户专用；
（6）提示征收人安置房屋产权应清晰、无权利负担。
3. 律师代理被征收人、承租人应注意的问题
（1）核实征收实施单位主体资格和资质，核实工作人员上岗证；
（2）核实征收项目是否征收条件；
（3）核实征收方案合法性、合理性、完整性、可行性，提示被征收人、承租人可在听证会上发表意见；
（4）核实房屋权属、区位、面积、用途是否正确。如有异议，提示被征收人、承租人收集相关证据向登记部门（单位）提出或通过司法途径救济；
（5）提示被征收人、承租人如对征收决定不服，可在征收决定公布之日起60日内申请行政复议或在6个月内提起行政诉讼。
第三章 房屋征收评估
第一节 一般规定
1. 一般规定
（1）房屋征收评估，是指为确定被征收房屋货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行的评估。
（2）房屋征收评估时点，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
（3）评估目的，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
（4）被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
（5）评估考虑因素，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
（6）评估结果计价单位，房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。房屋征收范围涉及的居住房屋，估价机构应当出具居住房屋的评估均价。
（7）评估技术标准，估价机构应当按照《房地产估价规范》及本市国有土地上房屋征收评估技术规范的有关规定，进行房屋征收评估。
（8）评估成果用途，房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据，不得用作其他用途。
（9）被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或者相似的房地产。
（10）被征收房屋类似房地产的市场价格，是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
2.法律依据
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（3）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
（4）《上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定》（沪房管规范市〔2014〕2号，有效期截止到2018年12月31日）
第二节 评估机构的选定
1. 评估机构的确定
1.1 评估机构的资质
从事房屋征收评估的估价机构，应当具有估价机构一级、二级、三级资质等级，但三级资质在暂定期内的除外。
估价机构应当具有与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员。
同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家或者两家以上估价机构共同承担。
1.2 评估机构的确定程序
1.2.1 项目发布
房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。发布内容应当包含房屋征收评估项目名称、四至范围、征收房屋大致户数及建筑面积，完成评估时限、需要估价机构数量、估价机构拥有注册房地产估价师数量，以及估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于3个工作日。
1.2.2 估价机构报名
房屋征收部门应当向自愿报名的估价机构出具回执，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。对于经审核不符合条件的估价机构，应当书面告知并说明原因。
1.2.3 估价机构确定
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。
协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。
房屋征收部门应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
估价机构的确定，房屋征收部门可以邀请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。
区县住房保障房屋管理局在估价机构确定过程中，可以邀请区县监察部门、街道办事处等共同监督。
1.2.4 禁止行为
估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第三节 评估委托
估价机构确定后，由房屋征收部门作为委托人，向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
1. 房屋征收评估委托书
房屋征收评估委托书应当载明：
（1）委托人的名称；
（2）受托估价机构的名称
（3）评估目的；
（4）评估对象范围；
（5）评估要求；
（6）委托日期等内容。
2. 房屋征收评估委托合同
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（1）委托人和估价机构的基本情况；
（2）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（3）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（4）委托人应当提供的评估所需资料；
（5）评估过程中双方的权利和义务；
（6）评估费用及收取方式；
（7）评估报告交付时间、方式；
（8）违约责任；
（9）解决争议的方法；
（10）其他需要载明的事项。
第四节 房屋评估程序
1. 房屋调查结果的提供
房屋征收评估前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。
房屋征收部门应当向受托的估价机构提供征收范围内经公布的房屋调查结果，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。
2. 房屋性质、用途和建筑面积认定
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
对于未经登记的建筑物和构筑物，由区县人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。
对于落政房屋、公有住房、代管房产等房屋的性质、用途、建筑面积的认定，按照相关规定处理。
3. 制定评估工作方案
房屋征收评估委托合同签订后，估价机构应当制定评估工作方案，并送房屋征收部门备案。
同一征收项目由两家或者两家以上估价机构承担的，应当共同协商确定一家估价机构为牵头单位；协商不成的，由房屋征收部门指定。牵头单位确定后应当在市估价师协会网站上公告。牵头单位应当组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一评估标准和评估工作方案。相关估价机构应当按照统一的评估标准和评估工作方案开展评估。
4. 现场查勘
估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
在房屋征收决定公告公布前，对旧城区改建房屋征收范围内同意改建的被征收人、公有房屋承租人，按照前述规定进行实地查勘。
被征收人、公有房屋承租人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
估价机构应当将指派的注册房地产估价师及辅助人员的名单报市估价师协会备案。
5. 评估方法
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
有条件同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
6. 评估的范围
（1）被征收房屋价值。
（2）用于产权调换房屋的价值，除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当由按照已确定的估价机构评估确定用于产权调换房屋的市场价值。
（3）被征收房屋室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用等的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构通过评估确定。
无法恢复使用设备价值的补偿，以及被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失补偿超过被征收房屋评估价值10%的，应当委托估价机构通过评估确定。房屋征收部门应当与估价机构签订委托合同。估价机构可以出具分项的评估报告，分项评估报告的结果应当纳入评估报告。
7. 不配合评估的处理
被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。
在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料的，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。
被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。
第五节 评估结果及异议
1. 评估结果
1.1 初步评估结果
估价机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公示，公示时间不少于7日。
公示期间，估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的，估价机构应当修正。
1.2 评估报告
分户初步评估结果公示期满后，估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。
分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章。不得以印章代替签字。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的估价机构应当向其作出解释和说明。
1.3 报告备案与资料归档
本市逐步实行评估报告网上备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋征收评估业务完成后，估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
2. 评估异议
2.1 评估复核
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
2.2 评估鉴定
2.2.1 鉴定的申请
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。
房屋征收部门在报请区县人民政府作出补偿决定前，应当征询被征收人、公有房屋承租人对评估报告或者复核结果是否有异议；有异议的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为报请的材料。
区县人民政府在申请人民法院强制执行前，评估报告或者复核结果未经估价专家委员会鉴定的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为申请的依据。
2.2.2 协助鉴定
房屋征收评估鉴定过程中，估价机构应当按照估价专家委员会要求，及时提交评估报告及相关材料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
2.2.3 鉴定结果
估价专家委员会应当选派专家组成专家组进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经估价专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，应当维持评估报告；评估报告存在不合法或者不规范或者不合理的，出具评估报告的估价机构应当改正，重新出具评估报告。
第六节 征收估价过程中律师法律业务的工作内容
1.征收估价过程中律师工作的一般内容
1.1检索估价机构及估价人员是否具备资质；
1.2估价机构的选定是否存在程序瑕疵；
1.3审查估价机构或注册房地产估价师的行为是否存在转让或变相转让受托的房屋征收评估业务；是否存在未经两名以上注册房地产估价师签字、未加盖估价机构公章、以印章代替签字等行为；
1.4估价机构公示初步估价结果是否存在程序瑕疵；
1.5分户估价报告是否送达；
1.6 委托人对估价报告存在异议的，协助其申请复核评估申请，复核后，对复核结果仍有异议的，协助其向估价专家委员会申请鉴定；
1.7审查估价机构或估价师是否存在违法违规行为。
2.征收估价过程中律师为征收人提供法律服务的注意事项
2.1律师应提示委托人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。
2.2律师应提示委托人，将分户估价报告按照法律送达的标准送达被征收人。
2.3律师应提示委托人，征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托征收估价，应当明确被征收房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
2.4律师应提示委托人不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。
3.征收估价过程中律师为被征收人提供法律服务的注意事项：
3.1律师应提示委托人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与征收人是否有利害关系或者是否是征收人，建议被征收人慎重选择评估机构。
3.2律师应提示委托人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查勘等工作。征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3.3律师应提示委托人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。
4.征收估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项
4.1对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被征收房屋进行实地查勘是否有实地查勘记录、和被征收房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。
4.2律师应提示委托人接受房屋征收估价委托后，处理好与征收人、被征收人的关系，客观公正评估。未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。
4.3核实委托人是否按照征收估价委托合同约定的时间和要求完成估价，向征收人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提示委托人，如未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担赔偿责任，构成犯罪的，可被追究刑事责任。
第四章 房屋征收补偿
第一节 一般规定
1. 概念界定
（1）房屋征收补偿安置协议，是指征收人与被征收人、房屋承租人依照法律规定，就征收人因征收被征收人的房屋，对被征收人予以货币补偿和安置或者产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。
（2）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
（3）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。被征收房屋评估均价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
（4）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
（5）折算单价，是作为认定居住困难户使用的参数。区县人民政府在制定折算单价标准时，应当参照房屋征收范围内使用的政府定价的产权调换房屋的价格确定。
2. 法律依据
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（3）《上海市房屋租赁条例》（2010年修正）
（4）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见（沪府办发〔2012〕24号，经沪府办发〔2017〕17号有效期延长至2019年3月31日）
（5）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步
改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）
（6）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号，经沪建法规[2016]664号延期至2021年6月30日）
（7）关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征〔2014〕243号）
（8）《关于房屋征收中进行房屋类型鉴定的批复》（沪房管征[2012]356号）
（9）《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房[1990]规字发第518号）
（10）《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）
第二节 房屋类型和建筑面积的认定
1. 被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房[90]规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
2. 被征收居住房屋建筑面积的认定
2.1被征收公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
| 房屋 类型 |
公寓 |
独立 住宅（花园住宅） |
新里 住宅 |
新工房（有电梯、成套） |
新工房（无电梯、成套） |
新工房（无电梯、不成套） |
“两万户”新工房 |
旧里 住宅 |
简屋 |
| 换算 系数 |
2.06 |
1.83 |
1.82 |
2.00 |
1.98 |
1.94 |
1.65 |
1.54 |
1.25 |
租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2.2 被征收私有居住房屋建筑面积的认定
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。
注：按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。
2.3 被征收非居住房屋建筑面积的认定
2.3.1 非居住房屋的界定标准
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中所称的非居住房屋，按照下列规定予以认定：
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）根据沪房地资拆[2008]217号文规定：市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定未非居住房屋。
2.3.2被征收非居住房屋建筑面积的认定
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在基地范围内予以公示。
4.关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区（县）房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：
（1）当时的房屋租赁协议；
（2）租金交纳证明；
（3）1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。
第三节 征收补偿协议
1. 征收补偿协议主体
1.1 协议主体
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
1.2 协议主体的确定
（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。
（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：
①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以由其法定代理人或委托代理人签订，委托代理的必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。
2. 订立补偿协议
补偿协议的内容主要包括：
（1）协议主体；
（2）被征收房屋的位置、性质、建筑面积；
（3）补偿方式；
（4）补偿、补贴和奖励费；
（5）用于产权调换房屋的地点和面积
（6）临时安置费或周转用房
（7）停产停业损失；
（9）搬迁期限；
（10）过渡方式和过渡期限等事项。
3. 协议的履行
补偿协议订立后，双方当事人应当依约履行；一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。
第四节 征收补偿方式、标准和计算方法
1. 征收居住房屋的补偿方式
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择：
（1）货币补偿；
（2）房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。
2. 征收居住房屋的补偿、补贴和奖励
2.1 补偿和补贴
征收居住房屋的，应当根据不同情况，给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：
（1）被征收房屋的房地产市场评估价格；
（2）价格补贴；
（3）特定房屋类型的套型面积补贴；
（4）居住困难户的保障补贴；
（5）搬迁费和临时安置费。
2.2 奖励
对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定，一般包括：
（1）签约奖；
（2）按期搬迁奖；
（3）无违法建筑或无未登记建筑奖等。
3. 征收居住房屋的补偿、补贴计算标准
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
（1）评估价格
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（2）价格补贴
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。
（3）套型面积补贴
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
（4）征收居住房屋的其他补贴标准
征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。
征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。
临时安置费和搬迁费的具体标准由区（县）人民政府制定。
4. 征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
4.1 货币补偿
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
（1）对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；
（2）对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴；
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。
4.2 房屋产权调换
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴；
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。
5. 征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
（1）对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；
（2）对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴；
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。
6. 征收非居住房屋的补偿
6.1 补偿方式
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择：
（1）货币补偿；
（2）房屋产权调换。
6.2 补偿和标准
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
（1）被征收房屋的市场评估价格；
（2）设备搬迁和安装费用；
（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（4）停产停业损失补偿。
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，申请复核、鉴定。
（5）搬迁奖励。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。
7. 征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人可以选择：
（1）被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止；
对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；
对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%。
（2）被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
8. 征收依法代管房屋的补偿标准
征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。
征收居住房屋的，补偿方式与标准按照征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准执行；征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为：评估价格×100％，对房屋承租人的补偿按照征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准执行。
9. 征收设有抵押权房屋的补偿标准
征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
10.征收宗教团体所有的房屋的补偿标准
征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。
征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。征收居住房屋的，补偿方式与标准按照征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准执行、征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为：评估金额×100％，对房屋承租人的补偿按照征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准执行。
第五节 居住困难户的优先保障
1. 居住困难户的认定标准
按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施条例》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
折算单价由区（县）人民政府公布。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
2. 居住困难户的申请
居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人自愿提出。
被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。
被征收人、公有房屋承租人向区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请的，要如实填报申请文书，提交房地产权属、租用公房凭证、身份证、实际居住等相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件，由区（县）住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。
截止签约期满尚未提出申请或虽提出申请但未提交完整申请资料的被征收人和公有房屋承租人，应当自行承担逾期申请造成的奖励补贴等经济损失。
3. 居住困难户的审核
区（县）住房保障机构应当按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，居住困难审核的内容，应当是房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处有本市非农业常住户口连续满一年，在本市无其它住房（或者虽在本市有其它住房，但居住困难）。
其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房：
（1）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）；
（2）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；
（3）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿；
（4）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。
4. 居住困难户的公示
经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布。公示期内如未提出异议的，公示期满后按规定增加居住困难户保障补贴。
5. 关于作出补偿决定前的居住困难审核
被征收人、公有房屋承租人可能符合居住困难条件但未提出居住困难审核申请，且与国有土地上房屋征收部门不能达成补偿协议的，由国有土地上房屋征收部门委托相关部门对被征收人、公有房屋承租人进行居住状况的核查、认定后，报区（县）政府。区（县）政府应当依法作出补偿决定，并在国有土地上房屋征收范围内予以公告。
第七节 搬迁
1. 搬迁期限
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的区（县）人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
2. 禁止行为
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第五章 房屋征收补偿利益的分割
第一节 一般规定
1. 概念界定
（1）公房，主要指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。
（2）私房，即私有房屋，是指由个人或家庭购买、建造的产权属私的房屋，主要包括售后公房、老私房和商品房等。
（3）安置对象，是指有权取得被征收房屋补偿款或享受安置的人。
（4）房屋价值补偿款，指被征收居住房屋的补偿金额（评估价格+价格补贴+套型面积补贴）。
注：本章所涉房屋限于个人承租或所有的住房。
2. 法律依据
（1）《中华人民共和国物权法》
（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（3）上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）
第二节 房屋征收补偿利益的组成及分割原则
1. 房屋征收补偿利益的组成
1.1 居住房屋
居住房屋的征收补偿利益主要包括：
（1）房屋价值补偿，具体由房屋评估价格、价格补贴及特定类型房屋的套型面积补贴三部分构成；
（2）选择货币或房屋产权调换补贴；
（3）居住困难户的保障补贴；
（4）装饰、装潢补贴；
（5）搬迁费；
（6）临时安置或过渡费；
（7）家用设施移装费；
（8）签约奖；
（9）按期搬迁奖；
（10）无违法建筑或无未登记建筑奖；
（11）征收面积奖等。
1.2 非居住房屋
（1） 被征收房屋的市场评估价格；
（2） 设备搬迁和安装费用；
（3） 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（4） 停产停业损失补偿；
（5） 签约奖；
（6） 搬迁奖；
（7） 装潢补贴；
（8） 执照补贴；
（9） 未认定非居面积补贴；
（10） 征收面积奖；
（11） 选择货币补偿奖或自行购房补贴等。
1.3 居非兼用房屋
对于居住和非居住兼用的房屋，各区一般都按居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补偿、奖励和补贴。按证计算的奖励不重复计算。
2.房屋征收补偿利益的分割处理原则
在法院处理此类案件的司法实践中，倾向意见认为：根据《物权法》规定，征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，征收住宅的，还应保障被征收人的居住条件，故动迁安置补偿款分割应体现补偿与安置兼顾的原则。
在处理补偿款分割时，一是要明确补偿安置对象，二是要必须确保产权人的房屋价值得以相应补偿，三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款，应不少于最低居住保障标准，四是产权与居住权利应尽量合一。
第三节公有房屋征收补偿利益分割中律师实务
1. 公房安置对象的认定
律师在代理房屋征收补偿利益分配案件时，应了解被征收房屋的性质，被征收房屋系公房时，律师应审查公房补偿可能存在的安置对象。
1.1 承租人
公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。经协商达成一致的，由协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人。
在司法实践中，公房承租人移民后，其他亲属将户口迁至该房屋内居住，但并未变更承租人，在这种情况下房屋征收时否可将承租人认定为安置对象？倾向意见认为：如果户口未注销且未取得外国国籍，由于没有明文规定承租权因承租人移民自动丧失，因此，同住人不申请变更承租人的，承租人移民后的承租权并不能自动丧失，仍属安置范围。如果户口已注销或者已取得外国国籍，由于中国不承认双重国籍，其已不属于中国公民，自然不应再取得福利性公房的相应拆迁补偿。
1.2 同住人（共同居住人）
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。在
即同住人的认定一般需同时满足以下三个条件：
（1）户籍条件。征收方作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。
（2）居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。
（3）住房条件。征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。
注：在公房同住人的认定时，对于“他处住房”的性质，应该仅限于福利性质取得的房屋，具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等，不应将自购商品房归入他处有房。
但是，在征收过程中关于居住困难户认定，因托底保障的目的主要是为改善中低收入住房困难家庭居住条件，由房屋征收部门按照《实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难保障补贴人员进行认定的。因此，在对提出居住困难申请的对象进行审核时，申请人他处住房的认定则既包括福利性质的住房，也包括自购商品房。
另外，对于同住人的认定，还应该考虑以下情形：
（1）具有本市常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住的，居住未满一年的；
（2）在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的；
（3）在被征收公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外居住，他处也未取得福利性房屋的；
（4）房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
以上四种情形的，也应该视为同住人。
1.3 托底保障人口
对于符合居住困难保障对象的人口，以征收方审核认定的为准。
1.4 其他人员
在实践中，动迁基地虽然按动迁新政实施动迁，但进行动迁补偿时，还是会考虑实际居住人口及户籍等因素，标准较为宽松。对于不属于安置对象，但又被考虑在内的人员，既然拆迁时考虑到这类人员的居住保障问题，应当尊重动迁基地意思表示，考虑其动迁利益。这里所谓“不属于安置对象”，是指与公房承租人、同住人或私房产权人具有家庭亲属关系，在他处已享受福利政策分房或享受过公房动迁补偿安置的人员；至于无亲属关系仅将户口空挂于被拆房屋内的人员，则不属于考虑范围。
2. 公有住房补偿利益的分配
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对公有房屋补偿利益的分配，仅仅做了一般性的规定，即公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。但在确定承租人和同住人的情况下，征收利益应该如何分割，却缺乏相关规定。律师可根据当前征收法规、政策的规定以及司法实践中的操作，向委托人提供公房补偿利益的分配意见。
2.1 房屋价值补偿款的分配
2.1.1 公有居住房屋价值补偿款的分配
上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）中对公有居住房屋价值补偿款的分配做了原则的规定，即公有居住房屋拆迁补偿款承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。
有以下情况之一的人，可以酌情多分：
（1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；
（2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；
（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
2.1.2 公有非居房屋价值补偿款的分配
（1）非居住公房，个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。
（2）居住和非居兼用公房，应结合征收协议是否明确区分居住补偿和非居住补偿份额，予以分别处理。如已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。
以上情况，当事人另有约定的从其约定。
（3）“居改非”公房，该类公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，在动迁时按照公有非居住用房进行补偿安置，对于补偿款中属非居住用途补偿的部分，应根据《高院解答》第十条、第十一条的相关精神处理。如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。
如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则按上述（2）居住和非居兼用公房的情况处理。
2.2 其他奖励、补贴的分配
除了房屋价值补偿款外，其他奖励和补贴都是由多种不同名目的款项组成，每个名目的款项都有不同的计算方式和考量因素，也都各自存在法律或政策上的依据。从法律关系的角度分析，任何一项补偿款都属于以下三种类型之一，以下分类及分配供参考。
（1）补偿性利益
对于补偿性利益，应以补偿项目所对应的补偿对象为分配主体。
搬家补偿费、临时安家补助费（过渡期补偿），应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人等。
设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。
因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
无证经营补贴，应由实际利用被征收房屋从事经营活动人为分配主体。
（2）安置性利益
实务中的安置性利益主要有托底保障和用于居住保障的补贴和奖励。
此类补偿应以安置对象为分配主体，即因征收而失去原有住所，需要以补偿利益解决其居住问题的人。如居住困难补贴应以认定居住困难对象为分配主体。
（3）对价性利益
对价性补偿款，是被征收房屋的居住人以其签约交房行为所换来的对价，故应当以掌控着房屋的实际居住人为分配对象。
对于签约奖，因签约人只是作为该户代表，因此，签约奖也应该以该户所有安置人口为分配对象。
按期搬迁奖，主要是征收方位争取房屋实际占有人早日搬迁而给予的对价，因此，应由实际居住人共有。
整体鼓励奖、小组鼓励奖、协议协议生效奖励费，主要是对整个基地或小组征收进度的奖励，因此，也应以承租人和同住人为分配对象。
户口迁移奖，应由在被征收房屋里有户口的人进行分配。
2.3 关于安置房的分配
就公房而言，承租人、同住人均有权购买配套商品房。目前采用的原则是，由安置对象取得购买权，以其所得动迁款购买，并优先考虑公房实际居住人的居住利益。
实践中，承租人领取征收补偿款后，在未与其他同住人协商一致的情况下，自行与征收单位签订购房合同，将安置款用于购买配套商品房，此种情况下其他同住人可向承租人另行主张。至于要求分割的价值数额，有的认为应以配套安置房的购买价格确定；也有的认为，应当顾及安置房屋具有较大优惠、比市场价较低的实际特点，按照房屋的市场价格来确定。
注：律师应注意如当事人主张要求取得配套商品房的或相应份额的，如动迁安置所购房屋未交付的，由于分割标的不存在，实践中很多法院不予分割，当事人可待房屋交付或大产证办理后进行起诉。
第四节私有住房补偿利益分割中的律师实务
1. 私房安置对象的认定
律师在代理私房补偿利益家庭内部分割的案件时，应分析可能存在的安置对象。
1.1 被征收人（产权人）
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，所有人去世的，以其法定继承人为被征收人。
房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被征收房屋内，属于安置对象；非居住产权人享有被拆迁房屋所有权，有权取得征收补偿款。
1.2 房屋使用人
是指实际占用房屋的单位和个人。主要包括产权使用人和非产权使用人，非产权居住人又分为两类，一类是该户被认定为居住困难户，以有关部门确认的安置对象为准；另一类是该户未被认定为居住困难户，非产权的居住人是否属于安置对象应结合私房性质认定。
1.3 托底保障人口
对于符合居住困难保障对象的托底保障人口，以征收方审核认定的为准。
2. 私房征收利益的分配
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。
实践中, 对共有产权房屋补偿安置利益分割除了依据物权法等相关法律以外,涉及安置人口的安置利益及相关奖励部分利益,必须根据发放原因、对象、种类、数额及计算标准等相关因素综合考虑进行分割，而当前这方面的规定相对欠缺。
律师在代理关于私房征收利益分割的案件时，除了要参考公房补偿利益分配的原则外，还要注意以下情况的分配问题：
2.1 产权人之间对补偿款的分割
房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人和非居住产权人在不同类型的征收利益中享有的分配权利也不同。
（1）补偿性利益，主要包括房屋价值补偿款，在私有房屋中，应该归属于房屋产权人。
搬迁补偿和过渡期补偿，这类补偿是针对的是被征收人因搬迁而支出的费用，以及等待迁入新居过程中为解决居住问题而支出的费用。这类补偿费用，应当归属居住产权人为宜。
（2）安置性利益，实践中有托底保障以及关于居住保障的补贴和奖励（如居住困难的一次性补助等）。这部分的费用，应以需要居住保障的人为分配对象。
（3）对价性利益，实际是对签约交房的额外补偿，多以“奖励“为名目，如签约奖，按期搬迁奖等，主要是以签约交房所换来的对价，分配的对象应当是以被征收房屋的实际居住人为宜。对于征收面积奖，应当以被征收房屋的产权人为分配对象。
2.2 对自行搭建及未见证建筑面积的补偿款的分割
共有产权房屋中，部分家庭由于居住面积小，多存在实际居住人在原有房屋基础上，又进行了自行搭建的情况。
在房屋征收补偿款的分割案件中，针对自行搭建及未见证的这部分房屋面积的补偿如何分割，就会引发共有产权人之间的争议。根据物权的公示原则，产权人只对产证上的建筑面积享有产权；而对未见证面积之上的权利，应根据谁出资谁得益的原则进行处理，只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有。
司法实践中，在没有获得产权证的情况下，对增加的部分，先看有无约定或认可，如果共有产权人之间有约定，或均认可实际居住人对翻建房屋的享有产权以及由此产生的征收补偿权益，那么翻建房屋部分的征收补偿款就归实际居住人所有；如果没有约定的，应根据谁出资谁得益的原则进行处理，只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有，另外还要考虑到原始房屋的来源，以及实际居住人对房屋的贡献等方面的因素，来确定一个分割比例，以明确共有产权人之间对翻建房屋部分补偿款的分割。公房中自行搭建的补偿款分割参照适用。
2.3 配套商品房的分配
一般情况下，作为被征收房屋的产权人，非居住共有产权人、实际居住的产权人均有权购买配套商品房。但是，如果所分配的配套商品房无法满足全部产权人，一般则应优先考虑实际居住产权人的安置需求，然后再考虑非居住共有产权人的购买权利。
关于非产权居住人在安置的配套商品房中享有的权利，根据《实施细则》规定，应当由被征收人负责安置房屋使用人，在征收部门对每户被征收人家庭结构的认定和考虑并不记载于征收材料中的前提下，倾向性意见认为：各安置对象所应取得的拆迁利益，应取决和对应于在原房屋内的权利，并以此为基础确定在配套商品房的权利性质。由于非产权人在原房屋享有的是居住权，非产权人既然作为安置对象，其在配套商品房内的权利亦应为居住权。
如果其居住权利受到损害，即产权人不同意其入住，此时法院应判决支持非产权人要求继续居住的主张。理由是，非产权人既然作为安置对象，应当享有当然的居住权利，如不支持其居住主张，则居住不能得到有效保障。
2.4 私房非产权居住人及其他安置对象的权利保障
私房拆迁中，非居住共有产权人将其产权份额对应的拆迁补偿款取走后，剩余的补偿款所能购买的房屋面积，尚不足以保障其他安置对象最低居住保障标准的，其他安置对象可否要求非居住共有产权人拿出部分款项，以补足差缺部分？
多数意见认为：出于平衡双方利益、维护社会稳定的考虑，以及拆迁前其他安置对象实际居于房屋内的事实，应当确保其他安置对象的最低居住保障标准，故应当支持其他安置对象的请求。少数意见认为: 非居住共有产权人的物权权利，应当受到法律保护，不应为了保障其他安置对象的权利，而损害非居住共有产权人的利益，并且非居住共有产权人取得补偿款，再让其取回，实践也很难执行，因此其他安置对象不能要求帮助填补。
私房拆迁中，如果非居住共有产权人尚未将动迁补偿款取走，但是若不用其相应补偿款填补，其他安置对象无法购买最低居住保障标准以上面积的房屋，此时应否先行填补后，非居住共有产权人再取得剩余的补偿款？
多数意见认为：由于非居住共有产权人还未将动迁补偿款取走，优先填补购房款具有可操作性，因此其他安置对象所得房屋不能达到人均22平方米的最低保障标准，应先满足购房需求，从非居住共有产权人的房屋折价款中填补，非居住共有产权人可获得相应份额的房屋产权。少数意见认为：其他安置对象的居住保障，属于社会保障问题，不应由非居住共有产权人负担。
第六章 房屋征收补偿决定
第一节 一般规定
1. 概念界定
房屋征收补偿决定，是指因公共利益的需要，在依法征收国有土地上房屋过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内经过协商无法达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、按照征收补偿方案、评估机构评结果等，针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁问题作出行政决定。
2. 法律依据
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（3）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见（沪府办发〔2012〕24号，经沪府办发〔2017〕17号有效期延长至2019年3月31日）
（4）关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发﹝2012﹞73号，经沪府发﹝2017﹞30号延期至2022年6月30日）
（5）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号，经沪建法规[2016]664号延期至2021年6月30日）
（6）关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征〔2014〕243号）
第二节 补偿决定的报请
1. 报请的条件
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区（县）人民政府作出补偿决定。
2. 报请的材料
房屋征收部门报请区（县）人民政府作出补偿决定，并提交以下材料：
（1）作出补偿决定的报告；
（2）被征收房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告及房屋评估鉴定结果；
（3）对被征收人、公有房屋承租人的具体补偿方案；
（4）用于补偿决定的产权调换房屋的相关证明材料；
（5）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，需要提交协商记录（协商记录应当由当事人签名，当事人拒绝签名的，由现场见证人签名）；
（6）被征收房屋所有权人不明确的，需要提交房屋勘察记录、公证机关出具的证据保全法律文书及相关情况说明；
（7）其他与补偿决定有关的材料。
房屋征收部门报请区（县）人民政府作出补偿决定的，应当同时将作出补偿决定的报告内容告知被征收人、公有房屋承租人。
第三节 补偿决定的审理
1. 审理程序
区（县）人民政府在作出补偿决定前，应当按照下列程序进行审理：
（1）听取被征收人、公有房屋承租人的陈述，核实相关证据材料，查清房屋征收补偿的事实，并制作笔录；
（2）组织房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人进行调解，达成协议的，应当签订房屋征收补偿协议，审理终止；
（3）被征收人、公有房屋承租人经两次通知不出席审理调解，或者经审理调解达不成协议的，区（县）人民政府应当于房屋征收部门报请之日起30日内作出补偿决定；有正当理由的，可以延长30日作出补偿决定。补偿决定应当在房屋征收范围内公告张贴。
2. 审理中止
在审理过程中出现下列情形之一，中止审理并书面告知被征收人、公有房屋承租人：
（1）发现新的需要查证的事实的；
（2）补偿决定需要以法院判决或相关裁决结果为依据，而相关案件未结案的；
（3）被征收人、公有房屋承租人死亡或者终止，需要变更被征收人、公有房屋承租人的；
（4）被征收人、公有房屋承租人书面提出居住困难审核申请的；
（5）其他因特殊情况需要中止的情形。
注：中止审理的情形消除后，应当恢复审理。
3. 居住困难户的补偿决定
被征收人、公有房屋承租人可能符合居住困难条件，但未提出居住困难审核申请的，区（县）人民政府在作出补偿决定前，应当征询被征收人、公有房屋承租人是否需要提出居住困难审核申请的意见。征询可以通过书面形式征询，也可以在审理调解时当场征询。
被征收人、公有房屋承租人在书面征询发出之日起5日内不提出书面审核申请，或者在当场征询时，不提出书面审核申请的，视作放弃居住困难保障补贴。
第四节 补偿决定的作出
1. 补偿决定的内容
补偿决定应当包括以下内容：
（1）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人（包括代理人）的姓名或名称等基本情况；
（2）争议的事实和理由；
（3）认定的事实、理由和适用的法律依据；
（4）具体补偿方案（补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目）；
（5）告知被征收人、公有房屋承租人行政复议、行政诉讼的权利及期限；
（6）区（县）人民政府名称、补偿决定日期并加盖公章。
注：补偿决定规定的搬迁期限，不得少于15日。
2. 补偿决定文书的送达
补偿决定文书（包括作出补偿决定的报告、审理调解通知、补偿决定书等）应当送达被征收人、公有房屋承租人，并留有送达的证据。
（1）直接送达：补偿决定文书应当直接送达被征收人、公有房屋承租人；
（2）留置送达：被征收人、公有房屋承租人拒绝签收的，可以留置送达；
（3）邮寄送达：直接送达有困难的，可以邮寄送达；
（4）公告送达：被征收人、公有房屋承租人下落不明，或者用上述方式无法送达的，可以公告送达。采用公告送达的，区（县）人民政府应当通过房屋征收范围内的公告栏及区（县）人民政府网站等进行公告，自公告之日起满30日视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第五节 补偿决定的执行
1. 执行的申请
征收补偿决定存在以下情形的，作出房屋征收决定的区(县)人民政府可向人民法院申请强制执行：
(1)被征收人、公有房屋承租人对征收补偿决定在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的；
(2)征收补偿决定经人民法院生效裁判确认后，被征收人、公有房屋承租人在规定的期限内仍不搬迁的。
区（县）人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。
2. 申请材料
申请机关根据上述1.（1）种情形规定向人民法院申请强制执行，应提交以下材料：
(1)强制执行申请书(应附具补偿金额、产权调换房屋的地点和面积；以房屋产权调换与货币补偿相结合方式进行补偿的，应同时附具专户存储账号；产权调换房屋为期房的，应同时附具周转用房的地点和面积)；
(2)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；
(3)征收补偿决定送达凭证、催告情况和被执行人、直接利害关系人的意见；
(4)根据《条例》第十二条制作的对该征收项目的社会稳定风险评估材料；
(5)涉及被征收入、公有房屋承租人50户以上的，还应当包括该征收项目经区(县)人民政府常务会议讨论决定的材料；
(6)被征收房屋的居住情况说明(房屋产权人、承租人、同住人等)；
(7)被执行人的姓名或者名称，确切联系地址、联系方式及与强制执行相关的财产状况等具体情况；
(8)产权情况证明(实行现房产权调换安置的，应提供产权调换房屋的产权证或调配单；实行期房安置的，应提供周转用房的产权证或调配单)；
(9)明确具体负责该强制执行事项的区(县)人民政府领导的情况说明；
(10)由政府确定的有关部门出具的对被执行人实施强制执行的社会稳定风险评估情况说明；
(11)强制执行预案(应包括可执行性和现场具体执行方案、矛盾化解的措施及稳控方案等内容)；
(12)需要提交的其他材料。
申请机关根据上述1.（2）种情形规定向人民法院申请强制执行的，应提供人民法院的生效法律文书、前款第(1)、(3)项以及第(7)至(12)项中的材料。
注：强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。
3. 执行的管辖
（1）申请机关上述1.（1）种情形向人民法院申请强制执行，由房屋所在地基层人民法院管辖。房屋所在地基层人民法院认为其不宜行使管辖权的，可报请所属中级人民法院决定。
（2）申请机关根据上述1.（2）种情形向人民法院申请强制执行，由第一审人民法院管辖。
4. 申请执行的期限
申请机关根据上述1.（1）项规定向人民法院申请强制执行的，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出。
申请机关根据上述1.（2）规定向人民法院申请强制执行的，应当自所涉征收补偿决定案件生效后三个月内提出。
申请机关逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
5. 补偿决定执行的组织实施
人民法院对补偿决定裁定准予执行的，一般由区（县）人民政府组织实施，也可由人民法院执行。
第七章 房屋征收的行政复议
第一节 一般规定
1. 概念界定
国有土地上房屋征收的行政复议，是指公民、法人或者其他组织不服行政机关作出的有关房屋征收的具体行政行为，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行审查，并作出行政复议决定的行政行为。主要包括被征收人和公有房屋承租人对房屋征收决定和征收补偿决定提起的行政复议。
2. 法律依据
（1）《中华人民共和国行政复议法》（2017年修正）
（2）《中华人民共和国行政复议法实施条例》（国务院第499号，由国务院于2007年5月29日公布，自2007年8月1日起施行）
（3）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（4）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
第二节 行政复议的申请与受理中的律师实务
1. 行政复议申请
1.1 房屋征收行政复议的范围
被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定和征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议。
律师应审查申请的事项是否属于行政复议机关受理行政复议案件的范围。
律师应当告知委托人，行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：
(1)国务院部门的规定；
(2)县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；
(3)乡、镇人民政府的规定。
前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。
律师应当告知委托人，申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。
1.2 申请期限
律师应当审查确定行政复议的申请期限。
公民、法人或者其他组织认为有关房屋征收决定和补偿决定的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
1.3 行政复议当事人
律师应当审查确定行政复议的申请人和被申请人以及行政复议机关。
1.3.1 申请人。
申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人；有权申请行政复议的公民死亡的，其近亲属可以申请行政复议；有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其法定代理人可以代为申请行政复议；有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。同一行政复议案件申请人超过5人的，推选1至5名代表参加行政复议。
1.3.2 第三人
同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。
行政复议期间，申请人以外的公民、法人或者其他组织与被审查的具体行政行为有利害关系的，可以向行政复议机构申请作为第三人参加行政复议。
1.3.3 被申请人。
公民、法人或者其他组织对行政机关的具体行政行为不服申请行政复议的，作出具体行政行为的行政机关是被申请人。
1.3.4 行政复议机关
（1）对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。
（2）对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。
1.4 行政复议申请
申请人申请行政复议，可以书面申请，也可以口头申请。
律师代理申请人书面申请行政复议的，应代理申请人撰写、提交行政复议申请书，协助申请人调取、收集、提交相关证据材料。行政复议申请书中应当载明下列事项：
（1）申请人的基本情况，包括：公民的姓名、性别、年龄、身份证号码、工作单位、住所、邮政编码；法人或者其他组织的名称、住所、邮政编码和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（2）被申请人的名称；
（3）行政复议请求、申请行政复议的主要事实和理由；
（4）申请人的签名或者盖章；
（5）申请行政复议的日期。
申请人书面申请行政复议的，可以采取当面递交、邮寄或者传真等方式提出行政复议申请。有条件的行政复议机构可以接受以电子邮件形式提出的行政复议申请。
2. 行政复议的受理
2.1 申请人的律师代理提交行政复议申请书的，在收到行政复议机关的书面告知后应及时将审查结果及时告知申请人。
2.2 对申请人依法提出的行政复议申请，行政复议机关无正当理由不予受理的，申请人的代理律师依法可请求行政复议机关的上级行政机关责令该行政复议机关受理；或请求上级行政机关直接受理。
2.3 律师应告知申请人，在行政复议期间，具体行政行为不停止执行。但是，有下列情形之一的，可以停止执行：
（1）被申请人认为需要停止执行的；
（2）行政复议机关认为需要停止执行的；
（3）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；
（4）法律规定停止执行的。
2.4 律师应提示行政复议机关在收到行政复议申请后，应当在五日内进行审查，对不符合本法规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合本法规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。除前款规定外，行政复议申请自行政复议机关负责法制工作的机构收到之日起即为受理。
2.5 律师应提示复议机关对于属于其他行政复议机关受理的行政复议申请，应当自接到该行政复议申请之日起七日内，转送有关行政复议机关，并告知申请人。
2.6 律师应提示复议机关行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。
2.7 律师应提示行政复议机关负责法制工作的机构应当自行政复议申请受理之日起七日内，将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。
第三节 行政复议中的律师实务
1. 律师代理申请人法律实务
1.1 行政复议原则上采取书面审查的办法，律师可以根据案件需要要求复议机关向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。
1.2 申请人的代理律师有权查阅被申请人提出的书面答复、做出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，行政复议机关不得拒绝。
1.3 申请人的代理律师在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求，行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。
1.4 律师应提醒申请人，在行政复议决定作出前，申请人可以要求撤回行政复议申请，经说明理由，可以撤回；撤回行政复议申请的，行政复议终止。
1.5 申请人的代理律师认为具体行政行为有下列情形之一的，应提请行政复议机关决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法并责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：
（1）主要事实不清、证据不足的；
（2）适用依据错误的；
（3）违反法定程序的；
（4）超越或者滥用职权的；
（5）具体行政行为明显不当的。
行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。
2. 律师代理被申请人的法律实务
2.1 被申请人的代理律师应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起l0日内，协助被申请人向复议机关提出书面答复，并收集、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。
2.2 在征收决定行政复议案件中，律师应协助被申请人提供包括但不限于以下证据材料：
（1）相关规划和计划文件；
（2）旧城改建意愿征询证明；
（3）不得实施相关行为的通知和公告；
（4）关于房屋调查结果的公告；
（5）房屋征收补偿方案及制定程序的证明；
（6）社会风险评估报告；
（7）政府常委会讨论决定；
（8）用于货币补偿的资金证明和用于产权调换的房屋的产权证明；
（9）评估机构资质及选定程序的证据；
（10）征收决定及公告证据等。
2.3 在补偿决定行政复议案件中，律师应协助被申请人提供包括但不限于以下证据材料：
（1）关于作出征收补偿决定的报告；
（2）调解会通知和调解笔录；
（3）补偿决定书及公告照片；
（4）房屋征收决定和补偿方案；
（5）房屋征收补偿协议生效公告；
（6）房屋权利凭证和房籍资料摘抄；
（7）户籍资料证明；
（8）评估机构资质及选定结果公告；
（9）评估均价结果和估价分户报告单；
（10）专家鉴定申请及鉴定结果证明；
（11）用于产权调换房屋的产权及估价报告证明；
（12）协商记录；
（13）居住困难征询材料；
（14）看房联系单等。
2.4 律师应提示被申请人：
（1）如不按照规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，则将被视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。
（2）在行政复议过程中，被申请人及代理律师不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。
3. 律师代理行政复议机关的法律实务
律师在协助行政复议机关审理行政复议案件中，应提示复议机关以下事项：
3.1 申请人、第三人可以查阅被申请人提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，行政复议机关不得拒绝。
3.2 申请人在申请行政复议时，一并提出对《行政复议法》第七条所列有关规定的审查申请的，行政复议机关对该规定有权处理的，应当在三十日内依法处理；无权处理的，应当在七日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在六十日内依法处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。
3.3 行政复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时，认为其依据不合法，本机关有权处理的，应当在三十日内依法处理；无权处理的，应当在七日内按照法定程序转送有权处理的国家机关依法处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。
律师应提示行政复议机关,行政机关中初次从事行政复议的人员，应当通过国家统一法律职业资格考试取得法律职业资格。
3.4 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：
（1）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；
（2）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；
（3）具体行政行为有主要事实不清、证据不足的，适用依据错误的，违反法定程序的，超越或者滥用职权的以及明显不当的情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。
（4）被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。
行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。
3.5 申请人在申请行政复议时一并提出行政赔偿请求的，行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。
申请人在申请行政复议时没有提出行政赔偿请求的，行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款，撤销违法集资、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、冻结等具体行政行为时，应当同时责令被申请人返还财产，解除对财产的查封、扣押、冻结措施，或者赔偿相应的价款。
3.6 行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。
3.7 行政复议机关作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书，并加盖印章。
行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。
3. 行政复议决定的救济
行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。
情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。
律师应提醒当事人对行政复议决定不服的，可以在收到行政复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。
第八章 房屋征收的相关诉讼
第一节 一般规定
1. 概念界定
（1）征收行政诉讼，被征收人、公有房屋承租人在房屋征收过程中不服房屋征收相关具体行政行为，所提起的行政诉讼，主要是征收决定行政诉讼和征收补偿决定的行政诉讼以及确认房屋征收补偿协议效力的行政诉讼。
（2）征收民事诉讼，是征收当事人因房屋征收法律行为而引起的民事诉讼，主要包括因房屋征收所引起的分家析产民事诉讼以及因履行房屋征收补偿协议引起的民事诉讼。
2. 法律依据
（1）《中华人民共和国行政诉讼法》(2017年修正)（2）《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）（3）《最高人民法院适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》（法释〔2018〕1号）
（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（5）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
（6）上海市高级人民法院《关于房屋动征收补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）
（7）上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一[2004]44号）
（8）《上海市高级人民法院关于调整基层法院知识产权案件、行政案件和未成年人刑事案件集中管辖的公告》（2018年7月1日起实施）
第二节 房屋征收相关行政诉讼中的律师实务
1. 起诉和应诉
1.1 代理原告起诉
1.1.1 起诉的期限
律师接受当事人委托应审查起诉的期限。
公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。
公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
1.1.2 起诉的条件
律师接受当事人的委托应审查是否符合提起诉讼的条件：
(1)原告是符合行政诉讼法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织
行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。
(2)有明确的被告
公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
(3)有具体的诉讼请求和事实根据
当事人认为行政行为具有行政诉讼法第七十条规定情形之一的，可请求判决撤销被诉行政行为，认为违法征收行政行为给当事人造成损失的，可一并提出行政赔偿请求；对于诉讼请求当事人应提具体说明理由和依据，并提供相应证据。
(4)属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖
被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
律师接受原告委托，代为提起诉讼的，应注意根据不同情形，依法确定案件管辖的人民法院。
对县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的一审行政案件，由中级人民法院管辖。
行政案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。
作出原行政行为的行政机关和复议机关为共同被告的，以作出原行政行为的行政机关确定案件的级别管辖。
上海特别规定：
（1）上海铁路运输法院管辖原由徐汇区、长宁区、虹口区、普陀区人民法院管辖的第一审行政案件；浦东新区人民法院管辖原由闵行区、黄浦区、崇明区、宝山区人民法院管辖的第一审行政案件；闵行区人民法院管辖原由静安区、松江区、奉贤区、金山区、青浦区人民法院管辖的第一审行政案件；静安区人民法院管辖原由浦东新区、杨浦区、嘉定区人民法院管辖的第一审行政案件。
（2）当事人对上海铁路运输法院作出的第一审行政裁判不服的，上诉于上海市第三中级人民法院；当事人对浦东新区、闵行区人民法院作出的第一审行政裁判不服的，上诉于上海市第一中级人民法院；当事人对静安区人民法院作出的第一审行政裁判不服的，上诉于上海市第二中级人民法院。
（3）当事人认为上海铁路运输法院已经发生法律效力的行政裁判确有错误的，向上海市第三中级人民法院申请再审；当事人认为浦东新区、闵行区人民法院已经发生法律效力的行政裁判确有错误的，向上海市第一中级人民法院申请再审；当事人认为静安区人民法院已经发生法律效力的行政裁判确有错误的，向上海市第二中级人民法院申请再审。
（4）非诉行政申请执行案件的管辖，按原规定执行。
（5）拆迁协议纠纷案件的管辖参照本公告（《上海市高级人民法院关于调整基层法院知识产权案件、行政案件和未成年人刑事案件集中管辖的公告》）执行。
1.1.3 起诉
（1）起诉一般由当事人自己向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。依据当事人的委托，律师可以代为向人民法院递交经原告签署的起诉状。
（2）向人民法院递交起诉状的同时，还应提交原告主体资格等能够证明起诉符合法定条件的有关证据材料。已办理委托律师手续的，律师应及时向人民法院提交授权委托书和律师事务所函。
（3）向人民法院递交起诉状和证据材料后，人民法院认为起诉状内容或材料有欠缺，并告知当事人需要补正的内容、补充的材料及期限的，律师应当及时指导、协助当事人进行修正或补充。补正材料应在指定期限内向人民法院提交。
（4）向人民法院递交起诉状，或者经人民法院告知需要补正后递交起诉状、补正材料时，人民法院当场登记立案的，可向人民法院索取立案通知书等受理立案文书；人民法院当场不能判断是否符合起诉条件的，可要求人民法院接受起诉状，并出具注明收到日期的书面凭证。
（5）当事人或律师接到人民法院的立案通知书后，律师应当立即提醒或通知当事人在规定的期限内及时交纳诉讼费。当事人交纳诉讼费确有困难的，律师可以告知或帮助当事人按照《诉讼费用交纳办法》等有关规定向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼费。
（6）律师接到人民法院不予立案的裁定书后，应当立即将裁定书转交给当事人，并告知当事人有权在裁定书送达之日（以代理人或当事人较早签收时为准）起十日内向上一级人民法院提起上诉。依据当事人的委托，律师可以代理当事人向上一级人民法院上诉。
（7）人民法院自接收起诉状，或者经人民法院告知需要补正后接收起诉状及补正材料之日起七日内既不立案，又不作出不予立案裁定的，律师应当告知当事人有权向上一级人民法院起诉，也可依据当事人的委托，代理当事人向上一级人民法院起诉。
1.2 代理被告应诉
1.2.1 对人民法院送达的起诉状副本，律师应迅速并重点审查下列事项：
（1）被诉的行政行为是否客观存在；
（2）被诉行政机关是否依法应被列为被告；
（3）原告的起诉是否符合行政诉讼法及有关司法解释规定的受案范围；
（4）起诉人是否具备原告的资格；
（5）受诉人民法院有无管辖权；
（6）起诉是否超过起诉期限；
（7）是否遗漏诉讼当事人。
1.2.2 律师应告知被告其应当在收到起诉状副本之日起十五日内（适用简易程序的为十日内）向人民法院提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，并提出答辩状，如果不提供或者无正当理由逾期提供证据的，该行政行为将被视为没有相应证据。
律师应当协助被告，将被告作出行政行为的证据和所依据的规范性文件等有关材料进行整理，制作证据目录，按对方当事人人数提出副本，并在规定期限内向人民法院提交。
律师代理复议机关的，应协助被告将作出复议决定的证据和依据在规定期限内向人民法院提交。
律师根据被告要求，可代写答辩状，并在规定期限内向人民法院提交。
1.2.3 因不可抗力或者客观上不能控制的其他正当事由，不能在规定期限内提供证据的，律师应告知被告其应当在收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提出延期举证的书面申请，经人民法院准许延期提供的，应当在正当事由消除后十日内提供证据，或在人民法院指定的期限内提交证据。
1.2.4 律师若发现案件不属于受诉人民法院管辖，应及时告知被告，并可建议或根据被告的要求，在被告答辩期内以书面形式向人民法院提出管辖权异议。
2.举证
2.1 原告的举证责任
2.1.1律师接受原告委托，应要求委托人提供其所知道的案件的一切事实，并提供以下证据：
（1）证明起诉符合法定条件的证据以及被诉行政行为存在的依据；
（2）依法应经复议才能起诉的，应提供已经过复议程序的证据；
（3）在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但被告应当依职权主动履行法定职责的及原告因正当理由不能提供证据的除外；
（4）在行政赔偿、补偿的案件中，对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的除外。
（5）对被诉行政行为提出反驳理由的事实依据。
2.1.2 具体在征收决定和补偿决定行政诉讼案件中，原告一方主要提供以下证据：
（1）原告主体资格的证明资料。当事人为自然人的，应提交身份证或者户口本；当事人为法人或者其他经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或者社团法人登记证等；法人或者其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料；
（2）被征收房屋的所有权或承租权的凭据；
（3）能证明被征收房屋的结构、房屋的性质、类型、建筑面积等事实方面的证据；
（4）在被征收房屋所有权或承租权凭据上记载的所有人或承租人不是主张权利的当事人时，还须要提交能够证明当事人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、同住关系证明、原权利人放弃权利的证明等；
（5）证明房屋系在征收范围的证据；
（6）被诉具体行政行为存在的证据，如征收决定、补偿决定书等，经过行政机关复议的，还应提交复议决定书；
（7）证明被诉行政行为违法或对被诉行政行为提出反驳理由的相关证据。
注：原告可以提供证明被诉行政行为违法的证据。但是，原告提供的证据不成立的，并不免除被告对被诉行政行为合法性的举证责任。
2.2 被告的举证责任
2.2.1在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任。律师接受被告委托，应要求委托人提供其作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，包括下列证据和材料：
（1）证明被告有权作出行政行为的职权依据；
（2）证明被告执法程序的事实依据和相应的程序性规范依据；
（3）被告作出行政行为所认定的事实的证据；
（4）被告执法目的合法的依据；
（5）被告作出行政行为适当的依据；
（6）被告作出行政行为的法律依据；
（7）认为原告起诉超过起诉期限的证据；
（8）其他相关证据和材料。
律师接受作出复议决定的被告委托，如被告维持原行政行为的，应要求被告提供其复议程序的事实依据和相应的程序性规范依据；如被告改变原行政行为的，还应要求被告提供改变原行政行为的处理结果的事实依据和法律依据。
2.2.2 在征收决定行政诉讼中，律师应协助行政机关提供包括但不限于以下事实和程序方面的证据：
确定房屋征收范围的文件；相关规划和计划；旧城改建意愿征询证明；不得实施相关行为的通知和公告；关于房屋调查结果的公告；房屋征收补偿方案及制定程序的证明；社会风险评估报告；政府常委会讨论决定；用于货币补偿的资金证明和用于产权调换的房屋的产权证明；评估机构资质及选定程序的证据；征收决定及公告证据等。
2.2.3 在补偿决定行政诉讼中，律师应协助行政机关提供包括但不限于以下事实和程序方面的证据：
关于作出征收补偿决定的报告；委托征收协议书；征收部门组织机构代码证及法定代表人身份证明；征收事务所的营业执照及法定代表人证明；征收事务所工作人员委托书及工作证；调解会通知；征收补偿决定报告、产权调换房屋估价报告以及调解会通知的送达回证；调解笔录；补偿决定书及送达回证、公告照片；房屋征收决定、补偿方案；房屋征收补偿协议生效公告；房屋权利凭证；房籍资料摘抄；户口本复印件；户籍摘录资料；评估机构公告、评估机构营业执照、资质证书；评估均价公示，估价分户报告单及送达回证；专家鉴定申请受理告知单及送达回证、鉴定结果及送达回证；用于产权调换房屋的产权证明；用于产权调换房屋的估价报告；协商记录；居住困难征询单；看房联系单等。
2.2.4 在补偿协议效力行政诉讼中，律师应协助行政机关提供包括但不限于以下证据：
征收决定、征收补偿方案、房屋征收补偿协议、房地产权证或租赁凭证、房籍资料、评估分户报告、户籍资料摘录、居住困难保障补贴申请表、居住困难户认定结果单、协议生效公告、结算单、用于产权调换房屋的产权证明等。
2.3 证据的收集
2.3.1 律师向委托人收集证据材料，一般保存与原件核对无误的复印件，原件由委托人自行保管。律师确需暂时保管证据材料原件的，必须妥善保管，不得遗失或毁损，使用完毕应及时归还委托人，并应由委托人签收。
2.3.2 担任原告代理人的律师，可以向证人调查、收集证据，法律另有规定的除外。
2.3.3 担任被告代理人的律师，在诉讼过程中，不得自行向原告、第三人和证人收集证据，发生下列情况之一的除外：
（1）原告或者第三人提出了其在行政处理程序中没有提出的理由或者证据的，经人民法院准许，被告可以补充证据；
（2）人民法院要求提供或者补充证据。
2.3.4 律师因客观原因无法收集证据的，应及时向人民法院申请调查令或依法申请人民法院调取。律师申请调查令，应向人民法院递交书面申请，并提供律师执业证复印件，申请书应写明拟调取的证据内容及其要证明的案件事实，证据持有人的姓名或名称、住址等基本情况以及申请调查令的原因。
2.3.5 与案件有关的下列证据，原告及其代理律师或者第三人及其代理律师不能自行收集的，可以申请人民法院调取：
（1）由国家机关保存而须由人民法院调取的证据；
（2）涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据；
（3）确因客观原因不能自行收集的其他证据。
律师申请人民法院调取证据，应在所代理的当事人的举证期限内向人民法院递交书面申请，并向人民法院提供证据线索。申请书应写明证据持有人的姓名或名称、住址等基本情况，拟调取证据的内容；申请调取证据的原因及其要证明的案件事实。
2.3.6 当事人应提供而无法提供证据原件或者原物的，律师应告知当事人或者代理当事人申请人民法院调取该证据。
2.3.7 人民法院接受申请调取该证据时，要求律师协助调查收集证据的，律师应予以协助。
人民法院认为不符合调取证据条件，作出不予调取通知的，律师可代理当事人在收到通知书之日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。
注：法院不得为证明行政行为的合法性调取被告作出行政行为时未收集的证据。
2.4 证据保全
在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，律师应在征得委托人同意后，及时代理其向人民法院申请保全证据。
申请证据保全应在举证期限届满前书面提出，并说明证据的名称和地点、保全的内容和范围、申请保全的理由等事项。
2.5 证据的审查和提交
2.5.1 对收集的证据，律师应审查其是否符合真实性、关联性和合法性，审查从以下几个方面进行：
（1）证据的来源是否真实、可靠和合法；
（2）证据形成和制作的形式要件是否完备和合法；
（3）证据的内容是否清楚而无歧义，能否证明与案件有关的事实；
（4）各个证据间的关系是否互相印证，有无彼此矛盾之处；
（5）证据提供的基本情况及其与本案或本案当事人是否存在法律上的利害关系；
（6）证据是否涉及国家秘密、当事人的商业秘密或者个人隐私；
（7）其他需要审查的内容或形式。
2.5.2 对收集的证据，律师应帮助当事人进行整理，将拟提交的证据材料分类编号，并编制证据目录。
证据目录应包括证据编号和页码、证据名称、来源、证明对象等内容，并由当事人签名或盖章，注明提交日期。
2.5.3 担任原告或者第三人代理人的律师应当注意举证期限的有关规定，原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日向一审人民法院提供证据；法律或者人民法院另行规定提交证据期限的，应在该规定期限内提交；因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供；逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。
因客观原因不能在前款规定期限内提交证据的，律师应代理当事人向人民法院说明情况并书面申请延期提交证据。
2.5.4 需要通知证人出庭作证的，律师应在举证期限届满前向人民法院提交通知证人出庭作证的书面申请，并写明证人的姓名、身份、工作单位或住址、联系电话及拟证明的事实等。
2.5.5 担任被告代理人的律师，应在被告收到起诉状副本之日起十五日内（适用简易程序的为十日内）将被告作出行政行为的证据和所依据的规范性文件向一审人民法院提交。人民法院准许被告补充相关证据的，应在人民法院规定期限内提交。
2.5.6 被告申请延期提供证据的，应当在收到起诉状副本之日起十五日内以书面方式向人民法院提出。人民法院准许延期提供的，被告应当在正当事由消除后十五日内提供证据。逾期提供的，视为被诉行政行为没有相应的证据。
3. 审理程序中的律师实务
3.1 庭前准备
3.1.1 律师可以根据被代理人提供的以及阅卷中获得的材料，准备法庭调查、质证和辩论提纲。
3.1.2 当事人要求或律师认为有必要撰写代理词或代理提纲的，律师应根据已掌握的事实和法律认真撰写。
3.1.3 在开庭前，律师宜向当事人介绍其诉讼权利和诉讼义务，征求当事人对合议庭组成人员是否申请回避的意见。
3.1.4律师接到开庭通知书后应当按时出庭，有下列情形之一，不能按时出庭的，应当立即与人民法院联系，书面申请改期开庭，并提供改期申请的理由或依据：
（1）因不可抗力，律师无法出庭履行职务的；
（2）律师收到两份以上同时开庭的通知书，无法参加后接到通知书的开庭审理活动的；
（3）由于客观原因律师无法按时到达开庭地点的。
律师上述改期开庭的申请未得到人民法院许可的，应当立即报告律师事务所，由律师事务所为当事人安排其他能够胜任该案件代理的律师出庭，并通知当事人。
律师接到人民法院书面通知时距开庭时间不足三日的，有权提出异议，要求人民法院更改开庭时间。
3.1.5 在行政诉讼期间，被诉行政行为原则上不停止执行。但是，符合法律规定情形的，由人民法院裁定停止执行。
有下列情形之一的，律师可以代理相关当事人向人民法院申请停止执行：
（1）被告认为需要停止执行的；
（2）原告或者利害关系人认为该行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害国家利益、社会公共利益的；
（3）法律、法规规定停止执行的。
当事人对停止执行或者不停止执行的裁定不服的，律师可以代理当事人申请复议一次。
3.2 法庭调查
3.2.1 法庭在核对当事人及其代理人身份时，律师有权对对方当事人、第三人及其代理人的身份提出异议。
3.2.2 法庭宣布案件受理、起诉状副本送达、被告提交证据材料和答辩状等程序性情况后，律师有权对其中不符合事实或法律规定之处提出异议。
法庭未宣布上述程序性情况的，律师有权向法庭提出异议。
3.2.3 法庭调查开始后，原告代理律师可代为宣读起诉或者口头陈述诉讼请求、事实和理由。
根据法庭询问，原告代理律师可代为陈述被诉行政行为作出和有关行政法律文书送达时间、申请复议的时间和内容、复议决定的内容和送达时间、提起诉讼的时间。
3.2.4 被告代理律师可代为宣读答辩状或口头陈述答辩意见。
3.2.5 被告代理律师应根据法庭的询问，就被告作出的被诉行政行为，分别陈述下列内容：
（1）行政行为的名称、文号、内容、作出的行政机关、作出的时间及有关送达情况；
（2）被告的职权依据；
（3）被告的行政执法程序及依据；
（4）被告所认定的事实；
（5）行政行为所适用的法律；
（6）被告行政执法的目的；
（7）法庭认为与被诉行政行为有关的其他问题或事实。
3.2.6 在举证过程中，被告代理律师应就分别逐一或归类出示证据材料或依据，并说明该证据的名称、证据来源及证明的事实。
被告或被告代理律师出庭时应当携带上述证据的原件，供原告、第三人和法庭进行核对。
3.2.7 律师可以对对方当事人、第三人及其代理人出示的证据，从真实性、关联性、合法性以及证据的证明效力等方面进行质证。
3.3 法庭辩论
3.3.1 律师的辩论发言，应围绕被诉行政行为是否合法以及法庭调查中出现的争议焦点进行，从事实、证据、逻辑、法律等不同方面进行分析，阐明观点，陈述理由。
3.3.2 在法庭辩论过程中，律师发现案件某些事实未查清的，可以申请恢复法庭调查。
3.3.3 在庭审过程中，发现审判程序违法，律师可向法庭提出并要求立即纠正，以维护当事人的诉讼权利。
3.4 庭后的工作
3.4.1 律师应认真阅读法庭笔录，如有遗漏或者差错，应立即申请法庭予以补正、纠正。
3.4.2 律师应按法庭要求及时提交书面代理意见。法庭要求或允许补充证据或其他相关材料的，律师应在法庭指定的期限内提交。
3.4.3 被告代理律师根据庭审的具体情况，可以征求被告是否对被诉行政行为作变更、撤销或部分撤销的意见。被告要求或者愿意对被诉行政行为作变更、撤销或部分撤销的，律师应及时告知法庭，并附上被告变更、撤销或部分撤销被诉行政行为的书面决定或意见。
3.4.4 人民法院对行政诉讼案件宣告判决或者裁定前，被告作出改变被诉行政行为的书面决定或意见后，原告代理律师应及时告知原告、并征求原告是否撤诉的意见。原告要求撤诉的，律师可以根据原告的书面请求代其向人民法院申请撤诉。
有下列情形之一的，属于被告改变被诉行政行为：
（1）改变被诉行政行为所认定的主要事实和证据；
（2）改变被诉行政行为所适用的规范依据且对定性产生影响；
（3）撤销、部分撤销或者变更被诉行政行为处理结果。
有下列情形之一的，可以视为被告改变被诉行政行为：
（1）根据原告的请求依法履行法定职责；
（2）采取相应的补救、补偿等措施；
（3）在行政裁决案件中，书面认可原告与第三人达成的和解。
3.4.5 人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。房屋征收补偿决定案件，如法院庭后组织调解的，律师应征询当事人的调解意愿，并提示当事人调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第三节 房屋征收相关民事诉讼中的律师实务
本节中所涉房屋征收相关民事诉讼主要是被征收人、房屋使用人以及公有房屋承租人和同住人之间因征收利益分配所引起的家庭内部分割民事诉讼，在法院受理时，案由一般定为共有纠纷或分家析产纠纷。
1. 起诉时效
房屋征收相关民事诉讼适用民事权利的一般诉讼时效，即当事人应从知道或者应当知道权利被侵害之日起三年内向法院提起民事诉讼。
律师应提示当事人：主张被征收房屋货币补偿款的，应在征收补偿协议生效后起诉，主张产权调换房屋份额的，应在产权调换房屋大产证办理后提起诉讼。
2. 立案管辖
房屋征收相关民事诉讼由被征收房屋所在地或者被安置房屋所在地基层人民法院管辖，律师接受委托后，应根据当事人的诉讼请求进一步确定管辖法院。
3. 当事人
在涉及公有房屋征收货币补偿款的分割而发生的纠纷中，承租人、一个或数个共同居住人（以下简称“同住人”）、有权分得补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人或承租人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
在征收决定公布后至补偿协议签订之前，如承租人或同住人死亡，因征收部门原则上仍将死者作为安置对象，必然涉及征收补偿利益的继承，且继承中有可能涉及被继承人生前的债务以及丧葬费扣除等问题，在程序处理上存在不同意见。倾向意见认为：为避免诉累，应追加继承人作为当事人，在补偿款分割案件中一并处理涉及继承的补偿款部分。
在涉及私有房屋征收补偿款的分割发生的纠纷中，被征收人、房屋使用人及有权分得补偿款的其他人，作为原告或被告参加诉讼。
被安置对象中存在下落不明或身处外地，不能表态是否要分割动迁补偿款的，倾向意见认为：根据民事诉讼法的规定，下落不明的，应当予以公告送达。
在审理中，法院原则上不追加第三人，但是如果无法查明安置对象、补偿方法、补偿对象等事实，在确实有必要的情形下，可以通过追加房屋征收部门等作为第三人，以查明各项事实，切实化解家庭纠纷。
4. 举证
律师接受当事人委托，应协助当事人收集包括但不限于以下证明以下事实的相关证据：
（1）当事人身份关系，如户籍资料等；
（2）被征收房屋基本情况，如被征收房屋的权属、性质、面积认定等房籍资料以及房屋占有使用情况的证据；
（3）房屋征收补偿情况，如房屋征收补偿协议、结算单、配套商品房分配承诺书等；
（4）当事人他处房屋的情况及是否享受动迁或福利分房的相关证据；
（5）其他材料。
5. 证据的收集
实践中，作为非签约人的当事人，往往无法获得到房屋征收协议、结算单及其他补偿相关的材料。律师应及时向人民法院申请调查令或依法申请人民法院调取当事人及代理律师或者不能或无法自行收集的证据。
6. 财产保全
律师应提示当事人，不采取申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
第九章 附则
1.本操作指引是根据现行国家颁布的法律、行政法规、规章、地方性法规及其它相关文件的规定，结合当前司法审判实践以及律师办理上海市国有土地上房屋征收的实务操作制订,若国家法律、法规、地方性法规、规章及规范性文件发生变化，应以新的法律、法规及规范性文件为依据调整。
2.本指引由上海市律师协会社会矛盾化解业务研究委员会组织起草，并由上海市律师协会社会矛盾化解业务研究委员会负责解释、修订和补充，仅供律师在办理上海市国有土地上房屋征收和补偿法律业务参考使用。
以上资料由专业房屋征收和补偿纠纷主任律师
上海法耀律师事务所 代雨庭律师 整理
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