父母的公房竟变成妹妹一人所有，利益如何维护？！

上海市在1994年开始房改政策，公有住房可以通过购买政策登记在一人名下，其他房屋共有人则无法进行登记，这无疑为日后的房产纠纷埋下了隐患。那么当家庭成员通过94方案买下公房产权后，私自赠与或者卖给其他家庭成员时，不知情的家庭成员能否维护自身的合法利益呢？又将如何维护自己的利益呢？今天我们就通过上海市静安区的一个公有房屋买卖纠纷来与大家进行分享。
       案情与裁判 
       案件名称： 
       高A与高B、高某确认合同无效纠纷案件 
       案情来源： 
       上海市静安区人民法院 
       (2019)沪0106民初27427号民事判决书 
       案情简介：原告：高A 被告：高B、高某 
       高某与周某(2016年去世）是夫妻，生有高A和高B两个女儿，早先一家住在静安区昌化路一处公房内。 
       1994年12月的《购买公有住房委托书》记载，经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为高某，并委托高某作为办理购买公有住房的一切手续，周某、高A作为同住成年人在落款处签名、盖章。1995年上海市房管局与高某签订房屋买卖合同，系争房屋登记在高某一人名下。 
       2019年3月20日，高某(卖售人，甲方)与高B(买受人，乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，房地产转让价款为1,970,000元。2019年3月29日，系争房屋产权登记至高B名下。 高A认为高B、高某未经高A同意擅自将房屋过户，侵犯了其继承权，故要求确认房屋买卖合同无效，向法院提起诉讼。 
       上海市静安区人民法院经审理认为： 
       系争房屋根据“94方案”购买，产权证登记为高某一人，在诉讼时效内，相关同住人及出资人可以主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算。根据民法总则的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。高某于1995年获得系争房屋的产权，本案诉讼时间为2019年，已超过二十年，高B、高某主张高A享有系争房屋共有权的诉讼已超过法定诉讼时效时间，于法有据，本院依法予以采纳。 系争房屋为高某、周某的夫妻共同财产，周某去世后，高某未经周某的其他继承人同意，与高B订立房屋买卖合同，侵犯了其他继承人的合法权益。系争房屋未经分割之前，尚无法判断各共有人的产权份额，故高B、高某认为享有2/3产权份额的共有人有权处分系争房屋的主张本院难以采纳。因此，高A要求确认合同无效之诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，系争房屋应恢复登记至高某名下。鉴于高B未支付系争房屋的相应对价，所以房屋买卖合同被确认无效后，不存在相应房款的返还。
因此法院判决： 
       一、被告高B、高某就上海市静安区系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 
       二、被告高B应于本判决生效之日起十日内将上址房屋产权恢复登记至被告高某名下。 
       相关规定 
       1、1999年，上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知，规定：关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正，但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。 
       2、2007年，上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见，第三条：按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。 
       3、上海高院：关于房地产审判若干问题的意见 民一庭调研与参考[2016]15号第三条：按94方案购买的房屋，产权登记为一人并长达二十年之久，现在有购房资格的人要求确认产权共有，人民法院是否可以主动适用二十年期限的规定，驳回当事人确认房屋产权的主张？ 
       答复，倾向性意见认为： 可以主动适用。《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。 
       该二十年的期限应当是权利保护的最长期限，且94公房出售方案，属于特定时期特定房改政策，房管部门在此后已经有所调整，相应产权登记限制已消除。 
       目前，当年适用94方案购房的，从房屋登记至产权登记人名下之日已超二十年，原房屋的人员往往发生了较大变化，法院主动适用二十年的期限规定，有利于彻底解决该历史遗留问题。 
       律师评析 
       94方案的实施改善了广大群众的居住条件，同时由于其在特定年代的历史背景下，随着房价的越来越高，家庭成员之间的矛盾也逐渐凸显出来，不少家庭产生的激烈的矛盾，甚至最后诉至法院。 
       由于距离94方案的实施已经过去了26年，根据上海市高院的意见，如果权利被侵害当事人要求确认房屋产权，那么法院会主动适用20年的最长诉讼时效，驳回当事人要求确认房屋产权的诉讼请求。那么被侵权当事人如何主张自己的合法权利呢？在本案中，高A并未主张自己应占有的房屋产权份额，而是主张高某与高B所签订的房屋买卖合同无效，将房屋产权恢复至高某的名下。此种诉讼行为的优点在于可以避免法院主动适用最长的诉讼时效规定而驳回诉讼请求；缺点在于即使房屋产权恢复至高某名下，由于房屋属于夫妻共同财产，属于高某的房屋份额很大可能会根据高某的遗嘱归高B所有，而高A只能分得母亲份额的三分之一，也就是最终房屋总份额的六分之一。 
       如果脱离本案来看，如果高某将房屋出售给非家庭成员，以合理对价进行了出售，并完成了过户手续，那么买受人已经善意取得了公有住房的产权，同住人只能向公有住房出售人要求相对应的卖房收益。