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房产户籍存在纠纷,是否不能办理过户?

发布日期:2020-05-19    作者:房产律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)

一.基本案情
原告诉称
        原告符某一诉称:原告通过被告某某房产公司与被告齐某二在2013年8月12日签订《房产交易合同》,约定由原告置换被告齐某二承租的天津市某某区某某路XX1号房屋,价格为人民币5400000元,被告齐某二应于2013年9月6日办理相关过户手续。合同签订当天,原告向被告齐某二支付定金200000元,被告某某房产公司询问被告齐某二同户籍人是否同意,被告齐某二承诺可以办理过户手续。后由于被告齐某二家庭发生纠纷,一直无法办理过户手续。为此,原告曾多次找到二被告交涉,希望协商解决,均遭二被告拒绝。原、被告签订的房产交易合同合法有效,被告齐某二未按合同约定办理过户手续,构成违约,应当按照合同约定赔偿原告损失。现请求法院解除原告与被告齐某二就某某区某某路XX1号房屋签订的《房产交易合同》;被告齐某二返还定金200000元;

被告辩称 
        被告齐某二辩称:2013年8月12日经被告某某房产公司居间介绍,我与原告签订《房产交易合同》,我将某某区某某路某某路XX1号房屋置换给原告,价款为5400000元,合同签订当天原告向我支付定金200000元。由于我女儿齐某四和我在同一户籍上,女儿不同意,导致我无法办理过户手续,同意解除合同。因为我生活困难,所以才出售房屋,由于女儿的原因导致交易无法进行,我本人没有过错。现在我已花了定金200000元的一部分,同意返还原告定金160000元,违约金不同意赔偿。2012年我经被告某某房产公司介绍与罗某三就诉争房签订房屋买卖合同,由于诉争房涉及外地户籍人置换和同户籍人的争议问题,最终导致合同解除。被告某某房产公司作为专业的房产机构,在上次案件因户籍问题导致合同解除的情况下,此次仍未对原告做出应尽的提示,存在重大过错。

二.法院查明 
        经审理查明,坐落于某某区某某路XX1号房屋是被告齐某二承租的。2013年8月12日经被告某某房产公司居间介绍,原告与被告齐某二签订《房产交易合同》,原告以5400000元的价款购买被告齐某二承租的某某区某某路XX1号房屋,原告向被告齐某二交付定金200000元,剩余房款在2013年8月31日筹齐,双方须在2013年9月2日前亲自签署《天津市房产买卖协议》,双方均应在2013年9月6日前亲自到房管局或相关部门申请产权变更及公产房承租权变更手续。 
        协议第3.6条约定“如符某一未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,本合同终止或者解除的,则已付之定金不予退还,齐某二有权将该物业卖与任何人,若支付的定金不足以弥补齐某二损失的,符某一还应负责赔偿;如齐某二未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成,本合同终止或解除的,则齐某二须双倍返还定金予符某一。若支付的定金不足以弥补符某一损失的,齐某二还应负责赔偿。”协议第4.2条约定“如因符某一或齐某二一方或双方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已支付的居间报酬均不予退还,守约方支付的居间报酬作为其损失,由违约方赔偿”。 
        合同签订当天,原告向被告齐某二交付定金200000元。2013年8月12日原告与被告某某房产公司签订《佣金确认书》,约定被告某某房产公司已完成该合同中所需提供的居间服务,符某一承诺按照确认书的约定向某某房产公司支付佣金。后因被告齐某二与同户籍家庭成员齐某四就房屋置换问题发生纠纷,导致无法办理公有住房承租权变更手续。

三.法院判决 
        解除原告符某一与被告齐某二于2013年8月12日就某某区某某路XX1号房屋签订的《房产交易合同》;

四.律师点评 
        原告与被告齐某二签订的《房产交易合同》是双方真实的意思表示,不违反法律规定,予以确认。现原告要求解除《房产交易合同》,庭审中被告齐某二同意解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第七条的规定,公有住房承租人转让公有住房使用权的,在征得同户籍共同生活的家庭成员同意后,可以申请公有住房使用权置换。被告齐某二未征得其女同意转让承租权,致使原告与其签订的房产交易合同无法履行,被告齐某二显属违约。现原告要求被告齐某二依照《房产交易合同》第3.6条的约定,按定金条款双倍返还定金的主张,并无不当,应予支持。 
        关于原告要求被告某某房产公司返还中介服务费一节,因被告某某房产公司已促成原告与被告齐某二达成房产交易合同,履行了合同约定的义务,且被告某某房产公司已就承租权变更问题尽到提示义务,在提供居间服务中没有过错,故原告的该项主张,不予支持。 
        根据原告与被告齐某二签订的《房产交易合同》第4.2条的约定,守约方支付的居间报酬作为其损失,由违约方赔偿。现被告齐某二违约,原告支付的佣金及代被告齐某二支付的佣金,均应作为原告的损失,由被告齐某二赔偿。原告虽主张因被告齐某二违约造成巨大经济损失,但未提供证据佐证,现因解除合同给原告造成佣金损失,原告已主张双倍返还定金,足以弥补其损失,故被告齐某二不应再赔偿原告佣金损失。

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