解决“小产权房”问题的瓶颈与对策

1 “小产权房”的概念及特征

　　“小产权房”首先需要明确其并非一个法律概念，而只是民间对于此类建筑在农村集体土地上的无合法权属证明的房屋的一个通俗称谓。 学界因为对“小产权房”的界定与出发点的不同，提出了不同的观点，部分学者认为未能通过法定程序的，由村镇集体与开发商之间联合在集体所有的土地上建设商品房。另有学者认为“小产权房”可以从销售对象的特殊性上认定，其为在集体所有土地上构建面向居民销售的住房。

　　伴随我国改革开放的逐步深入，城市近郊地区“小产权房”如雨后春笋般涌出，依照不同类型大致可以分为两种，第一种是依照土地用途分类，可以划分为在集体土地建造的房屋，其土地用途划分是区别我国“小产权房”与其他经过合法程序建筑的商品房的一个基础性标准，第二种是依据房屋使用对象不同进行划分“自住型”与“他住型”.

　　2 “小产权房”问题中政府介入及存在的问题

　　我国对于小产权房的问题一直保持高度的关注，多部法律均有涉及到“小产权房”问题，包括有宪法、物权法、土地管理法及他类相关的法律法规。 我国集体土地所有制制度在我国的《宪法》、《物权法》中极为明确的做出了规定，但是在对宅基地与集体所有之间的处分规定尚不明确，也没有制定法律对此做出调整。 法律中也并没有限制农民不能转让在集体土地上构建的房屋，只是限制了房屋所依附的土地所有权转让来限制农村房屋转让。 陈福良认为，“政府规制的公共利益理论，从公共利益的观点出发，主张政府规制是对市场失灵的回应，以纠正在市场失灵下发生的资源配置的非效率性和分配的不公平性，达到维护社会秩序和社会租集体土地。

　　我国的现行法律规范对于”小产权房“的模糊界定，无明确的适用法律条文规范，中央政府与各地政府也在实践中积极采取各种措施手段来遏制现前存在的”小产权房“现象在城市近郊的蔓延，但是该阻挡措施收效甚微，究其根本原因是我国目前尚未制定有关”小产权房“的法律法规。

　　3现阶段解决”小产权房“的瓶颈与”小产权房“解决路径

　　在”小产权房“发展形成的历程中，农民的集体利益与政府利益一直纠缠交错，群众的居住需求、政府行政执法与房地产市场三面博弈，致”小产权房“问题频繁出现，存在两点问题，其一是农村的土地产权划分主体不明确，土地产权涵盖土地所有权、使用权、处置收益权、地役权等多个方面，土地产权权能残缺；其二是对于农村集体土地的收益增值无法律的界定，部分农户为获取利益通过建筑”小产权房“并通过其谋取利益。

　　”小产权房“ 的解决也是目前政府需要着手处理的一个棘手的问题，对于其合理的安置需要考虑社会影响等诸多方面，而不能仅仅是简单通过强制手段直接拆除，一昧的采取强硬的方式势必将导致社会的极大动荡，故笔者在此建议对”小产权房“采取先清理后整顿的方式实现对”小产权房“的管制问题，针对十八大三中全会关于全面深化改革中若大重大问题的决议中指出， 需要构建城乡统一的建设用地市场，在符合法律规范的基础下，可以允许农村集体经营建设用地入市，实现同权同价，若想要有效的规制”小产权房“问题就需要对农村土地的权属进行明确的规定， 保障农民能真实的被赋予更多的土地权利，政府正确的指导农村集体土地入市流转。明确划定农村集体土地的各个权利主体地位以及相关权限后，农民拥有土地财产权后，方能最终实现”小产权房“的有效规制。

　　可以采取通过农村集体所有土地的所有权与使用权分离的方式，在政府引导下指引农村集体土地的入市交易，并可以通过制定法律规范实现对此类收益征收一定的税费，允许农村的宅基地合法入市也将有利于当地农民实现收入的增长，同时加快新农村的建设，为农村的宅基地存量周转打入一道强心剂，有效的节约农村耕地资源，促使农村与城市资源的平衡。

　　另外，还可以依照”小产权房“占地性质的不同采取不同的措施进行规范，在制定措施方案时根据占地的不同性质若是符合城乡规划的且建设合格的”小产权房“可以通过令其所有者补缴齐缺失少缴的费用后为其补办合法的证件手续，倘若占用的是耕地则应当对建设者及出让者进行严厉的处罚，最后一种情况是建设符合城乡建设与土地规划，但是其建造商建造资质缺乏或者该建筑设计建造中存在严重缺陷的”小产权房“应该对其进行及时的改造建设或者是采取拆除的方式。

　　在全面清理排查后，在保障我国耕地面积维持在底线 18 亿亩上，合理安排我国土地资源，严格的对我国占用耕地进行开发建设的行为进行查处，对参与”小产权房“获利分红的政府组织与个人处于一定金额的罚款并且没收所得。

　　【参考文献】

　　[1]王德山，姜晓林。”小产权房“问题研究[J].法学杂志，2008（06）。

　　[2]王彦。解决”小产权房“问题对策研究[J].河北法学，2010（09）。

　　[3]陈福良。放松规制与强化规制[M].上海：上海三联书店，2000.