未交付房产时，合同效力能否构成？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情
原告诉称
        原告姜某一诉称：原告与被告是房屋买卖合同关系，二被告是夫妻关系，2017年3月31日原告与被告刘某二签订《房产交易合同》约定以188万元的价格出售原告坐落于某某市某某区的房屋，房屋面积82.66平方米。为了房屋署名及贷款事项，二被告提出由被告张某三与原告于2017年3月31日签订了《某某市存量房屋买卖协议》。二被告在给付首付款后，至今未能履行付款义务，经了解被告已经不能履行后续支付义务。根据《房产交易合同》第四条第一款，买卖双方任何一方未按照本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为房屋成交价格的10%。据此请求法院判决双方解除《房产交易合同》及《某某市存量房屋买卖协议》，并且由二被告赔偿原告违约金188000元，故原告呈诉。现请求法院判决原告与被告刘某二解除《房产交易合同》，判决原告与第二被告解除《某某市存量房屋买卖协议》。

被告辩称 
        被告张某三辩称：原告无权要求二被告承担违约责任。原告与二被告于2017年3月31日签订《房产交易合同》、《某某市存量房屋买卖协议》，同日、原告与被告刘某二及第三人签订了《关于交易免责的补充协议》，该协议明确约定了免责情形。依据银行的《关于完善差别化信贷政策的通知》二被告申请贷款未能获得银行审批，属于该补充协议约定的免责情形，依该补充协议原告应退还二被告已支付的定金。第三人应退还买卖双方已支付的经纪服务费及尚未实际发生的评估费、代办贷款费等。综上，被告张某三同意解除《房产交易合同》和《某某市存量房屋买卖协议》，不同意给付原告违约金，原告应全额退还被告已支付的定金12万元。

二．法院查明 
        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日原告与被告刘某二签订《房产交易合同》，约定原告将坐落于某某市某某区房产出售给被告刘某二，成交价格为188万元，买方应在本合同签订之日向卖方交付定金12万元，剩余房款186万元以银行贷款支付，贷款种类为按揭贷款。买方须在2017年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的房款并作为首付款，买卖双方须在2017年4月5日前亲自到房管局签署《某某市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年4月10日前办理贷款申请手续。该合同签订后，被告刘某二给付原告定金12万元。 
        同日，原告与被告刘某二、第三人签订了《关于交易免责的补充协议》，约定为避免某某市限购限贷政策影响导致合同无法履行给双方造成不应有的损失，经双方自愿友好协商。 
        同日，被告张某三与原告签订《某某市存量房屋买卖协议》，约定原告将坐落在某某区某某小区XX1号房产出售给被告张某三，房屋总价款186万元，双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，乙方首付款74.4万元，申请银行贷款111.6万元。贷款种类为不包含公积金。乙方应于2017年9月20日前将监管的首付款一次性存入某某市房地产交易资金监管中心在某某市工商银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托银行将贷款资金全部划入上述账户。乙方应于2017年9月20日前办理完毕贷款手续，贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。庭审中原、被告及第三人均称将签约人换为被告张某三的原因是由于当时二被告为了署名、贷款方便。 
        2017年4月7日，二被告委托第三人向银行提出贷款申请，2017年4月20日被告张某三将首付款74.4万元存入资金监管账户。2017年3月31日，某某市银监会和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》。二被告是夫妻关系，户籍地均非某某市。

三．法院判决 
        一、原告姜某一与被告刘某二签订的《房产交易合同》依法解除； 
        二、原告姜某一与被告张某三签订的《某某市存量房屋买卖协议》依法解除； 
        三、被告刘某二、张某三于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告姜某一违约金188000元。

四．律师点评 
        原告与被告刘某二签订的房产交易合同及补充协议，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同及补充协议虽没有被告张某三签字，但被告张某三是被告刘某二之夫，该签约行为系发生在二人夫妻关系存续期间，且被告张某三明知并同意房产交易合同及补充协议约定，亦应受其约束。原告与被告张某三签订《某某市存量房屋买卖协议》，系为了履行原告与被告刘某二签订的《房产交易合同》，该协议变更买受人只是出于署名及贷款的考量，对于房产交易合同与某某市存量房买卖协议之间不一致的地方，应依当事人真实意思予以确定。 
        对于解除合同一节，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。现原告主张解除其与被告刘某二签订的《房产交易合同》及其与被告张某三签订的《某某市存量房屋买卖协议》，被告刘某二、张某三均表示同意，予以准许。 
        本案双方当事人争议焦点为：被告张某三审批贷款未获批准，又未能及时补足全部房款的行为是否符合原告与被告刘某二签订的补充协议约定的免责情形。 
        当事人对自己的主张有责任提交证据。补充协议约定了三种免责情形，现二被告主张被告张某三申请的贷款未获批准系由于限购、限贷政策的影响符合补充协议约定的免责情形，但未能提供充足的证据予以证实，对二被告的该项主张，不予支持。 
        被告张某三申请贷款未获批准，二被告应及时将剩余房款补齐。但至原告起诉前二被告仍未补齐剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张二被告按照其与被告刘某二签订的《房产交易合同》的约定给付其该房屋成交价格的10%作为违约金，予以支持。