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委托经营管理合同涉及的房屋门面商铺商场柜台开发商售后返租租赁

发布日期:2020-06-02    作者:刘忠洲律师

实践中,有些房东为了省事方便,将自己所有的房产,例如住房、写字楼、门面、商铺、商场柜台等委托给专门的商业管理公司或房产中介公司管理,自己不用操心找租户、签合同、管理等日常事务。市场正常情况下,这种委托管理模式还比较受青睐,特别是业主碰到比较守信用的商业管理公司时,确实能省去很多管理房子的时间,少操很多心。 
        在“委托经营管理合同”模式下,委托人为房东(业主),受委托人为商业管理公司或房产中介公司,受委托人代为招租、收取租金,进行日常管理,收取相应报酬,通常并不承担房产空租的风险。
        但有时,双方在委托管理合同中约定了受托人向委托人(房东业主)的支付固定收益或保底收益条款,这种情况导致委托管理合同的法律性质发生根本变化,这种委托管理合同名为委托管理,实为房屋租赁合同,双方是出租房和承租方的法律关系,此时的受托人作为承租方按照合同约定享有了转租权。开发商为了促销,经常承诺“售后返租”,即把房子卖给购房人同事签订租赁合同或委托管理合同,承诺一定期限内的租金收益。
        目前的新冠肺炎疫情对该种委托经营管理商业模式造成了巨大冲击,客流量断崖式下降,消费低迷,短期内很难恢复正常,对房东业主和资产的管理方都产生了很大负面影响。双方可根据合同的具体法律关系和约定,结合疫情这种不可抗力的外部影响程度依法处理,可以减免租金,追究违约责任,变更或解除合同等等。但是,开发商进行的“售后返租”情形下的租赁合同或委托管理合同,一般不能因疫情而减免承诺给购房人的租金收益,因为该租金收益是业主购房的对价条件,本质上是开发商对购房人的价格折扣和优惠,而且在购房时已经确定,与后期市场风险无关。

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