房产营业税影响几何（一）

(文前提要)“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的新政，无论是对自住者换房，还是投资者售房都带来了不小的影响。和之前不征收营业税、2年期内房产出售按全额来征收营业税的政策相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本?

　　“5年”、“5%的营业税”，这两个关键词，无疑是“15点意见”中对个人房产主和投资者最致命的一袭出击。

　　根据九部委联合颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从6月1日起，对于购买住房不足5年转手交易的，销售时将按其取得的销房收入全额征收营业税(税率为5%);个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而之前相关部门所制定的免征营业税的时间期限为2年。

　　营业税让售房止步

　　从2年到5年，高达5%的营业税率(加上营业税附加总计为5.55%)，让不少有自住房更换需求的人望而却步。

　　“看来，我的换房梦又要往后拖3年了。”目前就职于上海某商贸公司的小宁向记者说。2004年刚刚大学毕业的小宁选择了留在上海，为了在上海拥有一个家，父母出首付款为小宁在上海购置了一套八年房龄的小户型。“当时的考虑是，事业刚刚起步，对收入、未来都没有十足的把握，不想一下子被沉重的房贷负担压得喘不气。所以我采用了梯度购房的策略：先购买一套老房产，用于过渡;等到自己具备了一定的经济实力，再把这套房产售出，购买一套新房。”

　　“去年，国家相关部门就出台了征收营业税的规定。”不过，2年的限制对于小宁来说影响并不大，“毕竟两年的时间不算长，这也正好是一段积累期。”工作两年，小宁和未婚妻一直把“换房”作为理财的主要目标。“我们原来准备明年换房后就结婚，可是现在5年的限制条件一出台，我们就傻了眼。这段时间新房的价格并没有明显的降幅，而加上5.55%营业税对我们来说，就意味着换房的成本又提高了几万元，看来我们的换房结婚计划只能继续往后拖了。”

　　当然，房产投资客受到的影响就更大了。记者在采访中了解到，由于新政策的出台，大大提高了房产出售的成本，加上房产市场近期表现就不活跃，不少购入几套房产的投资者只能被动采用“售房”变“租房”的办法，以期缓过“5年期”。

　　的确，5年期内营业税的新政，无论是对房产自住者换房，还是房产投资者售房都带来了不小的影响。但是和之前的不征收营业税、2年期内房产出售按全额来缴纳营业税相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本?我们不妨来进行一下计算。

　　年内升值13%　才“盈亏平衡”

　　为了让计算的结果更加简单，我们就拿购入一套价值100万元的普通住宅来举例子。按照目前上海市房地产市场的行情，100万元是一套新房比较“基本”的门槛。

　　那么，在住房的购买过程中，这套房产需要支付的主要成本有1.5%的契税(印花税等我们暂且忽略不计)。在住房的持有过程中，主要的成本在于住房贷款的利息。为了简单起见，我们假设购房时，支付了30万元的首付，其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款，年利率按调整后的优惠利率来计算，年利率为5.75%。在房屋的出售环节中，则需要支出1%左右的中介代理费，如果是5年期内的房产出售，则还要加上5.55%的营业税及附加。

　　先来看看购入这套房产1年后这些费用究竟有多少。首先是契税，按照房产价格的1.5%来征收，100万元的房产，需要缴纳的契税就是1.5万元;住房贷款利息可以参见表一，头12个月里应还利息这一项，不考虑时间价值等因素，我们简单地将各月还款额中的应还利息进行累加，那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。实际上一年后，购房的成本将上升到105.5万元。

　　如果通过中介把房产售出的话，按上下家各自承担一半计算，卖方还要支付总房价的1%作为交易佣金，当然还不能忘掉了5.55%的营业税，两项费用相加要占到总房价的6.55%。如果售价能达到113万元，扣除费用后可以到手105.6万元，基本上和购房的成本相当。换句话说，购买一套新房，要想在一年左右的时间出售，房价至少要上升13%。