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购房合同无效应该怎么办?

发布日期:2020-06-19    作者:王丽侠律师

对于购房者来说,本来签订购房合同是为了更好地维护自己的合法权益,但是,如果所签订的购房合同无效,那还有什么用呢?
一、什么情况下购房合同无效?
        1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。 
        2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。 
        3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。 
        4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。 
        5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。 
        6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。 
        7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。 
        8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。 
        9、公司产权没有公司法人和股东(股份制企业)签字的房地产买卖合同。 
        10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。 
        11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。 
        12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。
二、购房合同无效怎么办? 
        我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 
        (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 
        (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 
         出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 
        (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 
        (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 
        (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 
        有很多原因都会导致签订的购房合同无效,从这点上来看,虽然原则上购房合同在当事人双方都签字之后就会成立生效,但如果存在无效情形的话,那此时只能算购房合同成立,不过却不具有法律效力。 
        购房合同可是房产交易中极为重要的凭证,如果你所签订的购房合同无效,那么你的购房交易又怎么得到保证呢?当购房合同无效之后,可以查清导致无效的原因,划分相应的责任。
一、购房合同无效的法律后果是什么
房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认,而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果: 
        (一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋; 
        (二)买受人已经实际使用房屋的,应当支付相当于房屋租金的使用费,买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。 
        (三)有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失,双方都有过错的,应当按照双方的过错大小分清双方责任,各自按照应当承担的责任分担损失。 
        (四)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 
        (五)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。 
        (六)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

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