宅基地/农村房屋/“小产权房”（ 乡产权房）的转让、买卖、继承问题

宅基地属于农民集体所有；宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农民无须交纳任何土地费用即可取得，具有社会福利和社会保障的性质。
       农村村民一户只能拥有一处宅基地（即“一户一宅”），其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 
       鉴于宅基地使用权人的特定身份关系及“一户一宅”的限定，故建造在宅基地上的农村房屋，显然不能同城市商品房一样可以自由买卖。 
       农村房屋的买受人只能是本村村民，并需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。村委会将审查买受人是否符合宅基地申请条件，同时提示出卖人不得再申请宅基地。 
       而将农村房屋出卖给非本村村民、或者城镇居民，均为无效。 
       合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 
       同样，因为宅基地使用权转让的限制，农村房屋如果抵押，抵押权的实现存在现实的风险与障碍。 
       那么，城镇户口的子女能否继承父母的农村宅基地？以及能否继承父母的农村房屋？ 
       如前所述的原因，城镇户口的子女是不可以继承宅基地的，但宅基地上建成的房屋属于父母的遗产，是可以继承的。由于宅基地与地上房屋是一体的，继承该房屋后，可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。如房屋处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。 
       与继承的情况相对应，如遇该农村房屋拆迁，城镇户口的子女可以继承对地上建筑物的补偿，而不能继承对宅基地使用权的补偿。 
       农村房屋除了宅基地上的房屋外，还有我们经常说的“小产权房”或者“乡产权房”。这类房屋往往是没有取得土地使用权的合法手续、或者改变了土地用途，所建成的房屋也没有土地使用权证或者房屋产权证，因而，这类房屋的买卖具有极大的法律风险。 
       比如，前几年一些地方出现的“大棚房”，某些开发商以种植业用途的名义租下来的地，建设村街院落出卖，买受人投入改建、扩建、装修等大量资金后，被政府部分强行拆除，致使买受人损失惨重。 
       也有村集体建设的房屋，由村里办理所谓的“房本”，对外出售。“出售”是民间的习惯说法，因为房屋不具有所有权证、也无法办理过户，所以名义上签订的是“租赁合同”，然而法律规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，所以有的租赁合同中即约定“期满自动延长20年”，那么，问题来了，买受人一次性支付的“租金”是20年的吗？20年期满，出租人不续租的话，是否该退还租金？退还多少？