咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 案例分析 >> 民商类案例 >> 合同纠纷案例 >> 查看资料

农村房屋买卖纠纷案件

发布日期:2020-06-28    作者:首席张国权律师
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告罗女士起诉称:2013年11月,我与被告双方经人介绍认识,我将我名下所有的位于甲市乙区XX镇XX村北房7间、西房两间以780000元的价格卖与被告并签订了《房屋转让协议》。现我因住房困难,意欲收回该房屋。根据法律规定,我和被告双方之间签订的《房屋买卖协议》违反了法律、法规的强制性规定,系属无效协议。我为了维护自身合法权益,特诉至法院,请求法院查明事实,支持我的诉讼请求,具体如下:1、请求法院判令我和被告之间签订的《房屋买卖协议》无效;2、请求法院判令被告返还房屋(北房七间、西房两间)及院落,我方退还被告购房款78万元,被告新建房屋我方同意按照评估价款补偿被告:3、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。
  二、被告辩称
  被告孙女士答辩称:我不同意原告的诉讼请求。1、本案案由是有瑕疵的,农村自有房屋才可以买卖,现在原告并非本村村民,所有案由不对;2、双方签订的房屋买卖协议是有效的,本案涉诉房屋最早是老印刷厂,不是属于农村自有房屋,土地涉及的不是宅基地而是农村集体建设用地。故不符合农村房屋买卖的相关政策和法律规定,所以合同应属有效。我和原告之间存在一定的亲属关系,当时买卖也是高于市场价格的,另外,我方买房之后进行了搭建,拆除西房两间,并建上下两层楼(每层各六间)格局的南房一处,还有地下室,北房在原有房屋七间的基础上又加盖了二层七间房屋。3、当时我与原告进行房屋买卖的时候是2013年,现在土地价格已经上涨,加之考虑我们双方之间签订的《房屋转让协议》有效,且原告也不是XX村村民,故原告的主张无法律依据,况且房子也不是原告所建,是村委会及印刷厂所建,不属于农村宅基地范畴,故我方与原告方签订的《房屋转让协议》有效;最后,我方已对北房七间房屋进行了装修,并且西房两间已经拆除,故我方坚持不同意原告方诉讼请求,请求法院在查明事实基础上,驳回原告的诉讼请求。
  三、法院查明
  法院经审理查明:本案诉争的位于甲市乙区XX镇XX村委会后面的宅院从未发放过《集体土地建设用地使用证》,也未登记过门牌号码,源自上世纪70年代上下为“知青”住宿所用的宿舍,该宿舍也是由XX村村委会所建造;后来国家取消“知青”上山下乡政策,原住在宿舍的知青走了以后,该处房屋收回XX镇XX村村委会所有(作为大队部办公之用)。上世纪80年代,XX村村委会响应国家关于乡(镇)、村办企业以繁荣经济的号召,于1980年前后在知青住宿用过的房屋院落范围内由村委会盖起了村办印刷厂,当时建造情况如下:北房七间属于印刷厂办公室及工厂生产之用,三间西房系库存纸张等物资之用。2000年上下因村办印刷厂经济不景气而倒闭解散。后XX村委会将该处院落内西房一间作为大队部。后XX村村委会新建大队部,办公条件得以改善,故原大队部搬至现在办公地址。为了偿还外债以及提高村民福祉待遇等,XX镇XX村村民委员会决定将归其所有的位于XX县XX镇XX村委会后面的老印刷厂及院落予以出售,当时XX村村民无一人愿意购买。2011年6月17日,XX县XX镇XX村民委员会与家住上XX村的村民罗女士签订了《房屋买卖协议》,该《房屋买卖协议》上有甲方XX县XX镇XX村村民委员会以及XX县XX镇XX村党支部盖章、签字(签字人为时任党支部书记的郭某以及村主任冉某),乙方罗女士签字确认,日期为2011年6月17日。另外经法院核实,XX村委会在将其所有的该处院落以及院落内房屋卖与本案原告罗女士的过程中,曾召开了XX村村民代表大会以及XX村党员代表大会和XX村“两委”班子会议,研究决定将本案诉争的老印刷厂及院落卖与XX村村民即本案原告罗女士;当时村民代表以及党员代表和“两委”成员一致同意将上述院落及房屋出售给罗女士;只因时间久远,加之村委会换届频繁,上述会议记录未能保存下来。合同签订后,罗女士依约向XX村委会交纳了房款;XX村委会也将该院落及房屋交与罗女士居住之用。罗女士在使用该处院落及房屋过程中,将西房两间进行了翻建,北房七间没有进行改扩建。2013年12月16日,为了筹资原告罗女士将自己拥有的位于甲市乙区XX镇XX村原老印刷厂院落及房屋卖与XX镇YY村村民即本案被告孙女士,双方签订了《房屋转让协议》。该协议上有甲方罗女士签字加印指纹以及乙方孙女士签字加印指纹,日期为2013年12月16日。合同签订后,原告罗女士依约交付了本案诉争房屋及院落,被告孙女士向原告罗女士支付了房款780000元。后原告罗女士以该《房屋转让协议》的签订及房屋、院落买卖违反我国现行法律的强制性规定为由诉至法院。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:
  1、原告罗女士与被告孙女士签订的《房屋转让协议》自始无效。
  2、原告罗女士返还被告孙女士房屋价款七十八万元整,于本判决生效后七日内履行。
  3、被告孙女士返还原告罗女士本案诉争的、位于甲市乙区XX镇XX村村民委员会后面北房一层七间及对应的宅院。
  4、驳回原告罗女士的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  根据我国现行的《土地管理法》等法律、法规的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住,故此宅基地使用权较之其他用益物权具有自身明显的特征:1、主体资格限定性,即只能是集体经济组织的成员。宅基地使用权与集体经济组织成员身份挂钩,具有较强的人身依附属性;2、用途受限性,即仅限于建造房屋及附属设施;3、数量有限性,即实行严格的“一户一宅”制度。我国《土地管理法》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;4、初始取得无偿性,即初始取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外,无需交纳其他费用,原则上属无偿取得;5、功能福利性,即为保障农民“居者有其房”而设立,具有社会保障职能。在我国,实行“房地一体”主义:宅基地是房屋存在的基石和载体,房屋是宅基地存在的目的和意义,二者是相互关联、互相依存、密不可分的整体。房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分离性,在“房地一体”的格局下,农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用。
  本案中,双方争议焦点以及法院审判难点在XX村委会与原告罗女士签订的《房屋买卖协议》的法律效力问题以及原告罗女士与被告孙女士签订的《房屋转让协议》的法律效力问题。针对以上两个审判重点问题,律师认为应当以事实为依据,以我国相关法律、法规的规定为准绳分别加以阐释。
  第一,关于XX村委会与原告罗女士签订的《房屋买卖协议》的法律效力问题
  首先,XX村村委会有权代表XX村集体经济组织以及村民全体对属于农民集体所有的土地(包括本案涉诉的宅基地范畴内的院落及房屋占用的土地)行使经营、管理等权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条之规定,集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理;《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。故此,宅基地使用权作为用益物权的一种存在形式,其取得、行使以及转让等,应按照“物权法定”的基本原则和相关法律法规、规定进行。
  而从我国现行的《土地管理法》第八条第二款看,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”,故针对本案而言,本案诉争的位于甲市乙区XX镇XX村村委会后面的原“老印刷厂”占用范围内的土地因属宅基地性质,应属于XX村村民集体所有;该法第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。故XX村村委会有权代表村民全体对外行使有关宅基地的取得、转让、交易等法律行为;其二,XX村村委会在提议召开村民代表会议以及党员代表会议和“两委”会议并一致表决通过将本案涉诉宅基地范畴内的房屋及院落(“老印刷厂”)转让给本案原告罗女士这一过程中,法律程序完备、所议事项合法、村民权益未受侵害。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定,涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;(二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;(四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。针对本案而言,诉争宅基地转让给本案原告罗女士系通过召开村民代表会议以及党员代表会议和“两委”会议等方式共同表决通过的,故程序合法;另外本案所涉宅基地对非集体经济组织成员即本案原告罗女士进行转让系在全村村民无一人愿意将该诉争宅基地留下的前提下进行的,这项议题符合该条第一款第(六)项和第(九)项的规定,因此所议事项符合法律规定,且未有损害国家、集体或第三人利益之情形,当属有效;其三,本案所涉宅房屋(含院落)范围内的宅基地所有权与房屋建筑物等所有权集于XX村村委会(代表全体村民行使集体所有土地的经营、管理)一身,其当然有权对该宅基地范畴内的使用权以及房屋所有权进行处分。本案中原老印刷厂占用范畴内的土地系属宅基地性质,所有权归XX村村民集体所有(由村委会代行该权利),其上的建筑物(房屋)系由XX村委会所建造,故XX村村委会有权利将上述宅基地的使用权以及对应建筑物(房屋)的所有权对外加以处分,任何人无权加以干涉;其四,XX村村委会与本案原告罗女士签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性、禁止性规定,亦不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平以及有损国家、集体或第三人利益之情形,故该协议合法有效;进一步讲,XX村村委会代表XX村村民全体在履行了法律规定的民主程序之后,将村民集体所有的宅基地院落及房屋予以处置,是其依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定履行职务的行为,该行为于法有据、于情合理、与村集体成员有利,应以认定有效为宜;其五,XX村委会与本案原告罗女士签订《房屋买卖协议》后双方已经已约定全面履行了各自合同义务:作为出卖方XX村委会,将所涉宅基地院落以及房屋交与罗女士居住使用;作为买受方罗女士,依约向XX村委会支付了价款并履行了其他附随义务;故该合同条款已经履行完毕,作为XX村非集体经济组织成员的本案原告罗女士,已经通过《房屋买卖协议》获得本案诉争宅院院落的使用权以及地上物(房屋)的所有权;作为代表XX村全体村民利益的XX村委会行使集体所有土地(宅基地)使用权流转以及地上物(房屋)所有权转让的行为已达到预期效果。所以可以认定XX村委会与本案原告罗女士签订的《房屋买卖协议》合法有效。
  第二、原告罗女士与被告孙女士签订的《房屋转让协议》的法律效力问题
  1、本案中原告罗女士与被告孙女士分属两个不同的集体经济组织,原、被告之间的农村房屋买卖行为违反我国现行法律的强制性规定。本案而言,原告罗女士系属XX镇XX村民,被告孙女士系属于XX镇YY村民,分属两个集体经济组织。而宅基地使用权的获取与使用权人的身份属性直接挂钩,非集体经济组织成员无权获得宅基地使用权。针对本案诉争的宅基地院落使用权以及其上的房屋所有权而言,房屋买卖必然涉及宅基地买卖(宅基地使用权转让从广义上而言亦是一种用益物权的交易行为),而宅基地买卖是我国现行法律、法规所明确禁止的。依据我国现行的《土地管理法》之规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会负责经营、管理。故本案原告罗女士与被告孙女士之间的《房屋转让协议》无效;2、从广义的角度而言,原告罗女士私自处分坐落于甲市乙区XX镇XX村村委会后面的由该村村民集体所有的宅基地使用权这一行为,因未得到该村全体村民或村民代表法定人数一致表决同意而属于无效民事行为,故原、被告双方签订的《房屋转让协议》因未得到真正权利人事后追认以及履行相关法定程序而自始无效。鉴于本案原、被告双方签订的《房屋转让协议》自始无效,故依据我国《合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故原告罗女士应向被告孙女士返还房屋价款780000元;被告孙女士应向原告罗女士返还位于甲市乙区XX镇XX村村民委员会后面北房一层七间及对应的宅院。
没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
推荐律师
冯倩雯律师
广东广州
毕丽荣律师
广东广州
冯程律师
山东济南
朱秀萍律师
山东青岛
罗雨晴律师
湖南长沙
陈铠楷律师
四川成都
黄嘉坤律师
福建莆田
刘哲律师
辽宁锦州
热点专题更多
免费法律咨询 | 广告服务 | 律师加盟 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.06071秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com