未签订借名买房协议,法院如何认定借名买房关系存在?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　原告诉称
　　原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即将A号房屋过户登记至原告名下。事实和理由：原、被告系兄妹关系。2009年，原告欲在北京发展，与在北京居住的被告联系购房事宜。后原告通过A房地产经纪有限公司找到涉案房屋出售信息，为方便手续办理，原、被告达成借名买房的约定，由原告出资、银行按揭购买A号房屋，借名登记在被告名下，房屋所有权归原告所有。购买房屋的中介费、首付款、契税、产权证费、物业费、暖气费、银行按揭还款等相关费用都由原告支付或缴纳，合同、票据原件及房产证原件均在原告处，且涉案房屋自交付后由原告自行居住近三年，后出租给他人并收取租金至今，被告从未占有或使用过涉案房屋。2017年被告结婚前，原告要求被告办理涉案房屋抵押贷款及过户手续，为此，原告一次性向银行偿还了涉案房屋的全部按揭尾款，但被告迟迟拖延不予配合。综上，原告系借用被告名义购买涉案房屋，并支付了全部购房首付款和按揭贷款，一直占有使用或出租他人收取租金，原告是涉案房屋的实际权利人，故提出上述诉讼请求。
　　被告辩称
　　被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面意见。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。
　　二、法院查明
　　经审理查明：2009年5月5日，被告作为买受人与赖逸斌作为出卖人签订《存量房屋买卖合同》，约定被告购买A号*号房屋，建筑面积134.96平方米，规划设计用途：住宅。总价款148万元。2009年6月15日，涉案房屋产权登记在被告名下，单独所有。
　　案件审理过程中，原告提交房屋所有权证、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、发票、买卖定金协议书、买卖双方房款交接单、境内汇款申请书、汇兑支付往账凭证、员工证明、买卖双方房款交接单、客户回单、取款回单、个人存款利息凭证、房屋代理费发票、刷卡单、中介手续、税收通用缴款书、刷卡单、契税专用税收缴款书、个人二手房按揭贷款借款合同、被告银行卡、结婚证、娄运英身份证、存款回单、自动柜员机客户通知单、交易明细表、物业费和水电费发票、燃气费发票、转账汇款电子回单、租赁合同及交易明细表，用以证明原告支付了涉案房屋定金、首付款、中介费、个人所得税、契税;被告的银行卡一直在原告处，由原告按月偿还按揭贷款;涉案房屋的物业管理费、水电费、暖气费和车位租金均由原告缴纳，原告实际占有使用涉案房屋，由原告出租并收取租金，是涉案房屋的实际所有权人。
　　原告提交工作居住证及购房核验查询结果，用以证明具备购房资质。
　　诉讼中，原告还申请其母亲刘A出庭作证，用以证明在购买涉案房屋之前，原、被告就借名买房达成口头协议，房屋首付款及贷款均由原告支付，龙A没有出钱。
　　经询，当前涉案房屋由案外人刘B承租使用，房租由原告收取。涉案房屋除本案经原告申请本院所设查封外，无其他抵押、查封情况。
　　三、律师点评
　　本院认为，本案的争议焦点系原、被告双方是否存在借名买房关系。根据本案查明的事实可以认定，涉案房屋由原告出资、占有、使用、利用涉案房屋获取收益至今，原告持有购房协议、购房款发票、银行按揭还款凭证及物业费、暖气费缴纳票据，并对借名买房进行了合理解释。加之，证人刘A系原、被告之亲生母亲，其证言证明原、被告曾就借名买房达成口头协议。综合上述情况，本院认定原、被告之间存在借名买房的约定。涉案房屋性质为普通非住宅类商品房，原告具备购房资质，根据原、被告之间的借名买房约定，原告有权要求被告将涉案房屋过户至其名下，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
　　四、法院判决
　　被告龙A于本判决生效之日起七日内协助原告龙B将A号房屋所有权转移登记至原告龙B名下。
　　如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于A市第三中级人民法院。

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