借名买房合同被判无效后,可以要求对方支付房屋增值补偿款吗?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

一、基本案情
　　上诉人诉称
　　A商贸中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判A商贸中心无须向王A给付经济补偿;2.一审、二审诉讼费由王A承担。主要事实和理由：本案双方是借名买房合同纠纷，不是物权纠纷，不存在侵权行为，王A以财产损害赔偿纠纷为由提起一审诉讼没有事实和法律依据;A商贸中心与王A存在借名买房关系一是基于朋友关系，二是基于A商贸中心同意为王A报销餐费等费用，王A有利益上的回报;A商贸中心在履行与王A的借名买房合同中不存在违约行为，不存在赔偿经济损失一说;一审法院滥用公平原则，属于适用法律错误;一审法院判决A商贸中心承担全部诉讼费用也是错误的。
　　被上诉人辩称
　　王A辩称：同意一审判决，不同意A商贸中心的上诉请求和理由，称因A商贸中心怠于办理过户手续，造成了王A经济损失，对此王A提交的证据已经足以证明，一审法院判决适当补偿经济损失是正确的，请求维持原判。
　　王A于2016年5月向一审法院起诉请求：A商贸中心赔偿王A经济损失136.1万元。
　　二、法院查明
　　一审法院认定事实：王A与案外人顾×于2001年10月10日签订《房屋买卖协议》，约定王A购买A号房屋，成交价87万元，后于2001年10月16日将A号房屋过户至王A名下。一审中，王A、A商贸中心均认可双方就A号房屋存在借名买房口头协议，约定A商贸中心以王A名义购房，王A属无偿借名，购房款由A商贸中心全额付清，达成协议时，未就借名后如何过户回至A商贸中心名下、违约责任及经济赔偿进行约定，就借名买房可能给王A造成的风险，亦仅涉及房屋倒塌等风险。
　　2010年4月21日，王A向案外人×煤业集团(王A表示A商贸中心实际系×煤业集团的驻京办事处，×煤业集团系A商贸中心股东)发送书面材料，写明就A号房屋“我已经退休，现住在通州区，看病和参加老干部局活动甚为不便，为解决困难想买一套住房，由于我名下有上述房产(指A号房屋)，按北京市房控政策不能再购买房屋，所以与你们商量，能否把×街×3号楼A号这套三居室住房产权证给我，我将原购房款支付给你们，做到权款两清”。一审中，王A还向法院提交了其于2011年6月14日向×煤业集团董事长再次发送的书面材料，内容与上述材料一致。就此，A商贸中心表示直至A商贸中心起诉王A要求过户，×煤业集团才将2010年4月21日材料转交A商贸中心，且该材料中，王A的实际目的是以原价购买A号房屋，并非因打算另购房屋而办理过户，就2011年6月14日材料，未曾收到。
　　后A商贸中心以借名买房为由将王A诉至法院，要求王A协助办理A号房屋的过户手续，将A号房屋由王A名下过户至A商贸中心名下。人民法院民事判决书，支持A商贸中心诉讼请求。一审中，王A、A商贸中心均认可上述判决书已履行完毕，A号房屋于2015年7月15日过户至A商贸中心名下。
　　另查，王A与案外人李×于2015年3月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王A购买李×房屋，成交价356万元。截止2015年8月21日，王A付清全部购房款，上述房屋于2015年8月21日过户至王A名下。
　　三、法院判决
　　一审法院认为：A商贸中心将所购A号房屋登记在王A名下，在房屋限购政策出台后，确会影响王A另购新房，而王A于2015年3月实际新购房屋，亦显示王A确有再购房屋的需求，由于房屋市场行情的变化，房价上涨，可认定A商贸中心借名买房给王A造成了实际的经济损失。就该损失的承担，考虑到该损失的产生，含政策及房屋市场行情变化的因素，属王A、A商贸中心在约定借名买房时未能预计的风险，亦超出双方尤其是A商贸中心未予及时办理过户的风险预期。且双方在达成约定时，无法预估公司购买个人住宅房屋的限制政策将于2003年取消，显示双方对将房屋过户回至A商贸中心名下，没有明确的约定及预期。此外，王A的书面材料均未直接送达A商贸中心，且内容中虽提到想另购房屋，但其明确要求仍是以原价购买A号房屋，难以认定王A将其另购新房、办理A号房屋过户手续的意思表示明确送达至A商贸中心。且考虑到，王A最早于2010年4月提到另购新房，此时限购政策仍未出台，在A商贸中心未予回应的情况下，王A并未及时另购房屋，限购政策出台后，自2011年至2015年，王A亦未积极主张权利，A号房屋系经A商贸中心起诉始过户回至A商贸中心名下，王A并未积极采取措施防止损失的扩大。综上，王A主张A商贸中心就房价上涨损失承担全部的赔偿责任，法院不予支持。但考虑到王A系无偿被借名买房，借名买房亦确给王A造成了实际的经济损失，且A商贸中心因向王A借名买房，基于房价上涨实际受益，A商贸中心亦未积极办理过户手续，一定程度上导致了房价上涨损失的扩大。就此，考虑公平原则，法院酌情判定A商贸中心承担王A经济损失20万元。据此，一审法院于2016年7月依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十三条、第二十四条之规定，判决：一、
　　A商贸中心于判决生效之日起七日内给付王A经济损失二十万元。二、驳回王A的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8525元，由
　　本院二审期间，A商贸中心和王A均未提交新证据。
　　二审中，A商贸中心称双方成立借名买房关系的原因之一是A商贸中心同意为王A报销餐费等费用、王A有利益上的回报，王A不予认可，A商贸中心亦未提交证据;A商贸中心称其上级单位即×煤业集团在收到王A2010年4月21日的材料后曾口头答复不同意王A的要求。王A不予认可，A商贸中心未提交相应证据，亦未提交在接到上述材料之后与王A曾进行过协商的证据。
　　本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实，有房屋所有权证、存量房屋买卖合同、请示材料、(2014)朝民初字第43319号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
　　四、律师点评
　　本院认为：根据查明的事实，王A与A商贸中心在2001年时确实存在借名买房合同关系，解决了A商贸中心的购房需求。但在取消企业在京买房的限制后，A商贸中心应当按照诚实信用原则及时办理产权变更手续，以使产权登记恢复至权利的真实状态。王A曾经于2010年明确提出产权变更事宜，虽然其提出拟出资购买此房，但其提出需要理清该房产的权利状态的意思表示是明确的，而A商贸中心却迟迟没有积极回应，直至2014年通过诉讼解决产权登记变更事宜。而此时限购政策已经实施，且房价上涨明显，A号房屋的产权登记在王A名下确实限制了王A再行购买房屋实际需求，一审法院结合限购政策的影响、房价上涨对王A的影响、A商贸中心获得的实际收益以及双方在办理产权变更手续中的消极态度，依据公平原则判决A商贸中心赔偿王A20万元并由A商贸中心承担案件诉讼费并无不当。但一审法院适用法律不妥，本院二审予以纠正。
　　综上所述，一审法院判决结果正确，A商贸中心拒绝给付王A任何经济补偿的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
　　二审裁判结果
　　驳回上诉，维持原判。

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