借名买房后过户起纠纷，借名人怎么办?

　一、基本案情
　　上诉人诉称
　　上诉人赵A上诉请求：l、请求二审法院依法撤销人民法院(2017)粤1303民初2988号民事判决，改判确认上诉人为A幢A号房的房屋所有权人;2、请求二审法院依法改判被上诉人将登记在其名下的×幢×号房【不动产权证号：粤(2017)不动产权第××号】的房屋过户给上诉人;3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
　　一、一审法院审理本案适用法律错误，忽视本案的主要争议焦点。从一审判决书内容来看，一审法院实际上是围绕“涉案房屋的产权登记是否错误”来审理该案，把民事案件当成了行政登记是否错误的行政案件来审理。一审法院根据我国《物权法》第十四条、第十六条、第十七条的规定认定涉案房屋是登记在被上诉人田A名下，认定田A是涉案房屋的唯一权利人。又以《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条的规定，认为上诉人没有充足证据证实涉案房屋产权登记错误为由，驳回了上诉人在一审的诉讼请求。很明显，一审审案法官审理本案是围绕“涉案房屋的产权登记是否错误”来审理的，完全忽视了最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定以及忽视了本案纠纷的主要焦点是上诉人赵A是否为涉案房屋的真实权利人。因此，一审法院审理本案适用法律非常错误，忽视了最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条的规定，更忽视了本案的主要争议焦点上诉人赵A是否为涉案房屋的真实权利人。
二、一审法院在审理本案时，采信证据时明显偏帮被上诉人，导致认定本案的事实错误，损害了上诉人的合法权益。1、涉案房屋是上诉人因信任被上诉人田A，借田A的名字购买用于投资的。上诉人所提交的证据材料形成了完整的证据链条已足以证明上诉人赵A是借田A的名字去买房投资的。(l)上诉人提供的录音证据证明，被上诉人田A多次承认涉案房屋为赵A购买，并同意过户回给赵A。上诉人提供的第一段录音：“赵：我听本碧说你的意思那个房子你还不想给我过户是不是?
田：你想说啥子?赵：你是那个意思，我问你看呢?田：我不是那个意思!赵：你的意思我还跟你给钱是不是?田：我不要!”第二段录音：“田：喂喂，老大我想问你一下，你硬是急着啷唉快，马上就想把你的房子全部过户在你的名下是吗?我没有说不过户啊!你为啥子老是催着催着的!赵：实话告诉你，我做起也辛苦了，我家郝琼每个月都催着催着叫我打钱回家，刚开始一个月二千元，后来每个月叫我打三千元的生活费……田：我这边安排时间，你不要催我，我这边把押金交了，就安排时间过来”。上述录音中，被上诉人明确认可并确认涉案房屋为上诉人所有!!
　　(2)涉案房屋的房款、税款、办证费用、物业费等都是上诉人支付的，商品房买卖合同、发票、不动产权证、前期物业服务协议、办证费用登记缴费单、物业费缴费单等原件以及涉案房屋原配房门钥匙等全部在上诉人手上保管，是因为上诉人办完相关购房手续缴费后直接领取的原件，也即证明涉案房屋实际为上诉人所购买。(3)证人叶某是购房时的经办人，证人叶某清楚当时上诉人借名买房的情况，并出具了证言，证明上诉人借名买房，上诉人向法庭递交出庭作证申请书后，被上诉人发信息威胁证人叶某，导致叶某不敢出庭作证，对此，上诉人已提供了被上诉人发给叶某的短信记录予以证实，上诉人申请法庭向叶某进行核实，但一审法庭未予以核实，恳请二审法院向证人叶某进行调查核实，或结合其他证据，对叶某的证言依法予以采信。叶某的证人证言可以证明房屋是上诉人所购买，短信记录也可证明被上诉人田A为了将涉案房屋非法占为己有，不择手段以死威胁证人叶某。
　　2、被上诉人为了将涉案房屋非法占为己有，在诉讼过程中，作虚假陈述及提供不符合客观事实的伪证，欺骗误导一审法院，更甚者不择手段以死来威胁证人叶某。(l)被上诉人在一审期间提交平安银行、农业银行、建设银行交易明细清单及支付宝转账记录详情以证明自己是向上诉人借款买房，而不是上诉人借她名字买房投资，对此，上诉人已提交证据证明了被上诉人所提交的证据并非还款，而是货款往来。(2)被上诉人在一审提交的第5组证据，编号为NO.HB-005753的收据，此收据物管费是上诉人所交，并非被上诉人所交，被上诉人所交的费用是在上诉人起诉后为了自己的非法目的而急急忙忙故意向物业要交款通知书并缴交物业费的。
　　(3)被上诉人所提交的第6组证据很明显是找熟人公司伪造的合同与收款收据，没有转账记录，合同与收款收据日期都是人为造假提前时间的。(4)被上诉人提交的第7组证据，是被上诉人明知涉案房屋产权证在上诉人手中，为了非法占有涉案房屋而蓄谋已久以遗失不动产权证为由恶意补办的，房屋钥匙也是被上诉人恶意更换的，并不是原开发商配的原配房屋钥匙。综上证据，上诉人所提交的证据材料形成了完整的证据链条已足以证明上诉人赵A是借田A的名字去买房投资的。而被上诉人为了将涉案房屋非法占为己有，在诉讼过程中，作虚假陈述及提供不符合客观事实的伪证，欺骗误导一审法院也说明了被上诉人所陈述是不符合客观事实的，意图非法占有涉案价值巨大的房屋，想不劳而获!!
　　三、被上诉人答辩说是借上诉人的钱买房是不符合客观实际，也是不符常理的!如果是借款买房，那买房用的房款、税款、办证费用等应是上诉人直接转到被上诉人处，而不是由上诉人直接到现场向开发商支付;商品房买卖合同、发票、不动产权证、前期物业服务协议、办证费用登记缴费单、物业费缴费单等原件也不应由上诉人来保管。四、一审法院在未对涉案证据进行全面审查的情况下，以“虽然原告主张被告曾口头同意将涉案房屋过户到原告名下，但被告并未实际履行口头承诺，故本案不构成借名买房的事实”的简单陈述，就否定了上诉人是借被上诉人田A的名字去买房投资的客观事实是违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
　　之规定的，严重损害了上诉人的合法权益，也有违民事法律规定的公平公正原则!!一审的判决等于支持被上诉人可以不用付出任何代价就可获得他人的巨额财产，明显严重损害了他人的合法权益!!被上诉人因想非法占有涉案房屋而反悔履行房屋过户手续办理，并不能否定双方之间系借名买房的客观事实。虽然涉案房屋暂时登记在被上诉人名下，但上诉人依法有权要求被上诉人将涉案房屋过户回给上诉人。综上所述，上诉人赵A是借被上诉人田A的名字去买房投资的，上诉人所购买的房屋虽暂时登记在被上诉人名下，但上诉人作为涉案房屋的实际权利人，依法有权要求被上诉人将涉案房屋过户至上诉人名下!!
　　为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法查明案件事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人赵A庭审时补充上诉意见如下，1、一审法院在实际审理案件中认为本案是房产所有权纠纷，属于案由适用错误，应是合同纠纷。2、一审法院认定事实错误，且存在遗漏。体现在：一是认定开发商分两次向田A出具购房发票三张，事实应该是开发商向赵A出具的。二是认定开发商将涉案房屋交付给田A，应该是开发商将房屋交付给赵A，是由田A陪同进行的收楼，且涉案房屋没有装修。遗漏部分是，我方一审提交两个光碟录音资料，田A对赵A说到一定要现在马上催促过户是吗?田A说没有说不过户给赵A。即田A是承认房屋属于赵A的，且一审中田A对录音中的声音进行了明确确认。
　　二、法院查明
　　被上诉人辩称
　　被上诉人田A辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人以借答辩人名买房为由，主张涉案房屋为其所有，要求答辩人将房屋过户给上诉人无事实和法律依据。一、上诉人诉称涉案房屋是借答辩人田A名字所购无事实依据。1、借名买房事关利益重大，本案中无任何有关上诉人和答辩人间明确约定借答辩人名义买房，涉案房屋所有权由答辩人代持的证据事实。2、上诉人在一审诉讼中虽持有涉案房屋的买卖合同、不动产权证、办证费用票据等原件资料，但上诉人故意隐瞒了其与答辩人不仅是同学关系，更是情人关系的事实，因上诉人和答辩人的特殊关系，故，上述原件资料，上诉人利用自由出入答辩人居所的机会就可轻易获取。本案中，上诉人正是在窃取上述原件资料后，以手中持有涉案房屋的购房资料原件为借口，利用涉案房屋的购房款系由其垫付的事实，编造借答辩人名买房的事实，企图通过诉讼达到占有涉案房屋的目的。3、案涉房屋的购房款系由上诉人垫付是事实，但该购房款系上诉人和答辩人基于情人关系而自愿向答辩人提供的借款，答辩人和上诉人间依法存在的是民间借贷的债权、债务关系，而非借名买房的房屋代持关系。
4、上诉人以答辩人和其的通话录音有提到房屋过户内容为依据，主张其是涉案房屋的所有权人无事实依据，答辩人所提过户房屋和上诉人是否为房屋所有权人无任何关联性。首先，从常理上讲，借名买房并承诺买房后再过户的约定应存在于买房之前，而不是买房之后。本案中，上诉人所提供录音通话内容发生在答辩人买房后，双方因情人关系闹僵，商谈答辩人如何归还上诉人垫付购房款事宜之时。其次，答辩人在录音中所答应房屋过户是因上诉人多次催促答辩人尽快还清欠款，而答辩人又无法一次性偿还上诉人全部款项，上诉人要求答辩人将房屋过户到其名下作担保，答辩人在百般无奈下才在通话中答应上诉人房屋过户要求，但后来认为担保过户方式不合理，最终没同意过户。上诉人所提供录音内容所谈房屋过户只不过是争议双方在纠纷发生后所商谈的争议解决方案，并不能证明上诉人即享有涉案房屋的所有权。
5、上诉人以署名为叶某的证言主张借名买房的事实不能成立。首先，证人依法应当出庭作证，因叶某未能依法出庭作证，答辩人及法庭既无法核实叶某的身份及证言是否为叶某本人出具，更无法对证言内容依法提出合理的质疑。其次，本案根本就不存在借名买房的事实，证人即便是出庭也只能是编造谎言，违法作伪证，上诉人诉称叶某不能出庭作证的原因是因答辩人以死威胁所致，将自身举证不能的原因归责于答辩人毫无事实根据。
　　二、一审法院认定答辩人为涉案房屋的所有权人，认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案房屋的购买人为答辩人田A，房屋登记的所有权人亦为答辩人田A，根据物权法定原则，答辩人是案涉房屋的法定所有权人。2、涉案房屋购买并交付后，一直为答辩人所占有，房屋交楼后的物业管理费也一直由答辩人缴纳，答辩人并委托了装修公司拟对房屋进行装修，后因房屋产生纠纷未能如期进行。3、答辩人在购房后，已归还了上诉人部分购房款。综上事实，答辩人认为，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。
　　一审原告赵A向一审法院起诉请求：1、判决确认原告为A号房的所有权人;2、判决被告将登记在其名下的×幢×号房(不动产权证号：粤(2017)不动产权第××号)过户给原告;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月5日，原告赵A与被告田A一同前往售楼部，被告田A与惠州宏富置业有限公司(以下简称开发商)签订了合同编号为惠阳(2015)00001496《广东省商品房买卖合同》，合同约定，被告田A购买开发商开发建设的A房，建筑面积328.93㎡;总房价人民币188万元;分期付款：2015年3月5日前付房款80万元，余款108万元于2015年10月28日前付清。合同签订后，原告赵A分次向开发商支付全部购房款188万元及税款、维修基金、办证费用等，开发商分别于2015年3月27日、2016年11月17日向田A出具金额分别为80万元、100万元、8万元的购房发票3张。
该房产于2016年11月14日办理了不动产权证书，登记于被告田A名下。2016年4月25日，被告田A与惠阳半岛壹号物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》;被告田A书面承诺遵守开发商指定的“临时管理规约”。原告赵A有被告田A与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》、付款刷卡单、购房发票、支付税费发票、房产证、前期物业服务协议、银行流水、办证费用缴费单、物业费缴费单、书面承诺书、及涉案房屋钥匙一串等证据原件或原物。被告田A以原房产证遗失为由向房管局申请补办房产证，2017年4月12日成功补办涉案房屋的不动产权证书，该房产证号变更为：粤(2017)不动产权第××号。
　　原告赵A持有的证号为粤(2016)不动产权第××号的涉案房屋不动产权证因被告田A申请补办不动产权证而失效。现开发商已将涉案房屋交付被告田A，但涉案房屋尚未装修居住。被告田A认可其购买所有涉案房屋的购房款及税款、维修基金等均向原告赵A借款，原告赵A与被告田A没有签订书面借款协议。另查明，原告赵A与被告田A是同学，关系较为密切，存在生意及资金往来。在本案立案前，根据原告的申请，于2017年9月13日作出(2017)粤1303财保110号民事裁定书，裁定查封被告田A名下位于A号房[权证号：粤(2017)不动产权第××号]，查封价值相当于人民币100万元，查封期限为3年。
　　一审法院认为，本案系房屋所有权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力;第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案涉案房屋是不动产，证明其权属的依据系不动产登记簿，除非有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。涉案房屋已登记在被告田A名下，因而被告田A对涉案房屋享有物权。
　　原告是否拥有涉案房屋的物权是本案争议的主要焦点。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，被告田A拥有涉案房屋的物权，原告赵A不拥有涉案房屋的物权。1、从房屋登记形态分析，被告田A是涉案房屋不动产权属登记的权利人，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，被告田A是涉案房屋的唯一权利人;2、原告赵A作为完全行为能力人负有预测自己行为导致何种法律后果的义务，原告赵A与被告田A都是具有完全行为能力的成年人，即便如原告赵A所说两人协商将涉案房屋登记在被告田A名下，也应认定物权登记是原被告双方当时真实意思的表示，被告田A是涉案房屋的物权所有人，而原告赵A则不是涉案房屋的物权所有人，涉案房屋不存在错误登记情形;
　　3、从购房款支付主体分析，虽然全部购房款及税款等费用均由原告赵A支付，但由于原被告关系较为密切，被告承认所有购房款及税费均向原告所借，而与涉案房屋产权有关的如购房合同等签订主体均为被告田A;4、从原被告对房屋权属的约定分析，原被告双方对涉案房屋的权属没有签订代持协议，虽然原告主张被告曾口头同意将涉案房屋过户到原告名下，但被告并未实际履行口头承诺，故本案构不成“借名买房”的事实;5、从证据角度分析，根据《中华人民共和国物权法》第十七条和《最高人民法院关于适用
　　的解释》第九十条的规定，原告主张涉案房屋为原告所有，应承担举证证明责任，原告没有证据证明房屋产权登记确有错误，原告应承担举证不能的不利后果，由此应认定原告要求确认其是涉案房屋“所有权人”的主张不成立，本院不予支持。综上，原告没有充足证据证实涉案房屋产权登记错误，而被告是涉案房屋的唯一权利人，故对原告请求确认涉案房屋所有权人为原告并将涉案房屋产权过户到原告名下的请求，本院依法不予支持，应予驳回。至于原告赵A与被告田A之间的债权债务纠纷，原告赵A可另循法律途径解决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用
　　的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告赵A的全部诉讼请求。案件受理费21720元，由原告赵A承担(原告赵A已预交21720元)。
　　三、法院判决
　　本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查，涉案房屋的购房款、税费等均由赵A支付，根据赵A一审提供的刷卡消费记录，赵A刷卡消费记录不少于8次，其中2015年12月6日是使用赵A妹妹赵本菊的银行卡消费，赵本菊证明当天与赵A前往售楼处代赵A支付3万元购房款。一审期间，赵A提供了与田A的两段录音作为证据，并提供了录音文本内容，田A在一审开庭时未否认录音的真实性。从录音文本内容看，赵A多次催田A过来办理房子过户的手续，田A并未拒绝，在赵A问田A那个房子你是不是不想给过户，田A说我不是那个意思，赵A问你的意思是我还要给你钱是不是，田A说我不要。一审期间，田A亦向法院提交了一份录音作为证据，从录音内容看，田A说我现在没有说你来帮我，就包括之前你帮我，我没有强迫你帮我，赵A则称，我明白这个意思，我知道你还不出来，没强迫你还我。从录音内容还可看出赵A曾经说过要与妻子离婚与田A在一起，并称后来我们能在一起就在那里住。田A在通话中则责怪赵A把她的事给家乡人说开了，并说你明明知道这个事情就是我欠的，你搞得全世界都知道，并称你告诉那么多人有什么意思。
　　四、律师点评
　　律师点评：综合上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点是能否认定涉案房屋是赵A借田A名字购买。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据该规定，房屋产权登记产生的只是一个物权推定效力，是否是真实权利人，还应根据证据进行确认，不能当然地以房产登记在谁名下就绝对归谁所有。本案中，首先，所有购房款及相应税费均由赵A支付，且是赵A本人分上十次到售楼处或税务机关交纳，其中有3万元还是赵A的妹妹与赵A一起到售楼处刷卡代付，说明支付该购房款对赵A而言也是一项较大的经济负担，需要多方筹钱分次付款，如果如田A所说是田A借钱买房，赵A在自己经济比较紧张需妹妹代付购房款的情况下却不要求作为购房人的田A对自己的房屋出资一分钱有些不太符合常理。其次，涉案房屋的商品房买卖合同、所有购房发票、办证缴费单、物业服务合同、房产证等原件、物业公司交付的原始钥匙等与房屋相关的权属凭证、资料全部由赵A持有，这些权属凭证是重大财产凭证，田A称是赵A利用与她的关系的便利擅自拿走，但却未能提供任何其与赵A交涉要拿回相关原件或报案的证据支持其说法，从双方之后提供的通话记录看，双方之后的通话主要是围绕涉案房屋，但田A却一字未提房屋权属凭证是被赵A拿走一事，也说明田A所称可能并不属实。
　　再次，从双方提供的通话录音内容看，赵A一直要求田A过来办理房屋过户手续，田A每次都表示同意，不论是赵A提供的通话录音还是田A提供的通话录音，田A从未提出过涉案房屋是赵A借钱给她购买的，在田A提供的通话录音里，赵A也仅是说后来我们能在一起就在那里住，并未提到房子是给田A购买的，如果双方在一起时曾经约定房子买给田A或借钱给田A购买，不可能在赵A反复提出过户的情况下，田A却一字不提曾经存在的约定而只是表示同意办理过户。另外，从田A提供的通话录音看，赵A有在财物方面帮助过田A，故田A一审提供的2015年到2016年曾转账给赵A175000元不能证明是用来偿还购房款。
　　综上所述，应认定赵A与田A之间并未协议过由赵A借钱给田A购房或买房给田A，故涉案房屋应认定是赵A借田A名字购买的，应认定赵A为房屋的真实权属人，田A应协助将房屋所有权转移登记给赵A。考虑到近几年房地产市场上涨行情，涉案房屋已升值，为平衡利益，本院对双方进行调解，经调解，赵A自愿补偿田A23万元，本院予以准许。