亲属之间认定借名买房关系应当具备哪些法定要件?

　一、基本案情
　　原告诉称
　　原告杨旸诉称：原告自4岁起即由被告抚养长大，双方情同母子。2007年，被告因房屋拆迁而取得经济适用房的购房指标，但因资金困难而无力购买;当时，原告正好想购买一套婚房，经双方一致同意，由原告使用上述经济适用房指标、以被告名义购买经济适用房一套，双方约定所有权归原告所有，待具备办理过户条件后，由被告将其过户到原告名下。其后，就诉争房屋，以被告名义与开发商签订了房屋买卖合同并取得了产权证书，原告实际支付了全部房价款及契税等全部费用。诉争房屋交付后，原告对其进行装修后一直居住至今，物业费、水电费等费用亦均由原告承担、支付。2013年被告向原告明确提出，除非原告向其支付该房屋市场价值一半的费用，否则不会将房屋过户给原告，双方为此发生争议。故诉至法院，请求法院判令：1、被告将房屋过户到原告名下;2、诉讼费由被告承担。
　　被告辩称
被告孙真辩称：首先，涉案房屋产权权属清晰、权利人明确、唯一，不存在与他人有“财产权属”纠纷。2006年被告孙真的老房子拆迁，当时政府实行的是以“实物补偿”为主的拆迁方案。因此孙真获得了一套房屋。当时考虑到“养子”杨旸结婚没有住房;杨旸家申请经济适用房无果。杨旸作为孙真的养子，自4岁起，即与孙真家庭一起生活了近15年，早已实际上成为了孙真家庭中的一员。两者至始至终以母子相称。因此，孙真出于一家人感情上的原因，决定“紧着”杨旸结婚，先使用涉案房产。
孙真将涉案房产“紧着”杨旸使用，从道理上讲，应视为家庭成员内部之间的财产使用调剂。不是“紧着”杨旸用，就等于给杨旸，日后就得过户杨旸，这只是家庭成员之间的“互助”行为。根据物权法的规定，涉案房产登记在孙真名下，实属孙真所有。至于孙真是否出钱购买，不影响涉案房产的财产权属性质。再有，孙真近年来患有癌症，现已到了晚期。作为与孙真有着事实上“养母子”关系的杨旸，理应身边尽孝，竭尽全力为养母治病，即便是出钱，也是分内之事，理所当然。
现原告置多年养育之恩和重病在身老人而不顾，诉讼涉案房产更名过户，伤害了老人的感情，愧对老人多年的养育之恩，实属不当。现在孙真已明确表示不同意将涉案房产过户给杨旸。因此作为原告理应就此问题在家庭内部层面与老人协商，或将涉案房产归还老人，或将涉案房产折价补偿给老人，报答老人的多年养育之恩。现原告欲通过诉讼变更涉案房产的属性，其行为违反了宪法对公民财产予以保护的规定，违反了物权法的基本原则。原被告未就购买涉案房产签订过任何合同、协议。因此双方不属于借名买房，原告主张房屋过户，没有法律依据。
涉案房产是被告名下唯一一套不动产。被告原本就是想在晚年使用涉案房产，颐养天年。现原告诉讼要房，欲剥夺老人的合法财产，此举不符合公序良俗，侵犯了老年人的合法权益，违反了老年人权益保障法。被告与第三人原本为同事、朋友关系;后变成了“送养人”与“领养人”之间关系。2007年被告在购买涉案房产时，因其购买的国债没有到期，提前支取损失较大。原告之父，本案的第三人了解到此情况后，答应为被告垫付，日后由被告偿还。现已偿还了第三人10万元借款。综上所述涉案房产的财产权利属被告所有，原告诉讼请求房产更名没有法律依据。
　　第三人杨爱红辩称：关于涉案房屋，当时2007年被告拆迁，她有2个经济适用房指标，给了杨旸一张，另一张给了被告之女李玲玲，第一笔首付款10万元是第三人替原告杨旸交纳的，之后的房款是杨旸自己交纳的。李玲玲的房屋的首付款10万元也是第三人替她交纳的。这个房屋是被告主动给杨旸的，不是杨旸要的，当时说要过户给杨旸，过了4年多又要30万元。
　　二、法院查明
　　经审理查明：原告杨旸与第三人杨爱红系父子关系。被告孙真因拆迁取得了购买经济适用房的资格，2007年10月23日，孙真与至诚房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了房屋，约定的房屋总价款为322566元，实际结算后经双方认定购房款总额为322141元。房屋交付后，杨旸对房屋进行了装修并入住该房屋，物业费及水电费一直由杨旸交纳。2009年12月29日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为孙真，其产权性质为经济适用房。现该房屋的《商品房预售合同》、房屋所有权证书、契税票、补交土地价款票、代收代缴产权登记票由被告孙真持有，房屋的购房款发票、结算通知单、印花税收据由原告杨旸持有。
关于购买该房屋的出资问题，杨旸、孙真、杨爱红均认可购房款由原告杨旸及第三人杨爱红支付。杨爱红称其对该房屋的出资是为其子杨旸支付，被告孙真认可购房时未出资。本案庭审中，杨旸称孙真于2007年取得经济适用房资格后，约定孙真将其购房指标给杨旸，待可以过户时将房屋过户至杨旸名下。孙真对此陈述不予认可，并称房款系其向杨爱红的借款，房屋是因杨旸要结婚所以先给杨旸使用。法庭就借款的具体金额、期限、利息、还款时间询问孙真，孙真回答“杨爱红知道我购房缺钱主动提出借我钱的，本来借了25万元，后来杨爱红说让我手里留点钱，实际借给了我共322141元。没有期限，说凑够一点还一点，没有利息约定”。
为证明还款情况，孙真申请本院调取了银行的两张国债收款凭证。2008年3月1日杨爱红作为孙真的代理人领取孙真购买的国债及收益78178.10元。2009年9月7日孙真购买的国债及收益共计21884元被兑取，收款凭证中未记载取款人信息。孙真主张该两笔款项均由杨爱红领取，是其对杨爱红的还款。第三人杨爱红称其曾代理孙真取走过一些到期国债，但具体数目及是否包含这两笔已记不清楚，并且款项在取款后都已归还孙真。
　　上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证、契税证、购房发票、装饰装修工程施工合同、物业费票据、银行账户明细、国债收款凭证及当事人庭审陈述等证据在案佐证。
　　三、律师点评
依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为原被告双方是否达成了关于借名买房的约定。借名买房案件属于合同纠纷，其约定形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定口头约定应当综合考虑房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据的持有等情形。本案中，从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系杨旸及杨爱红，杨爱红称自己系替其子杨旸出资，被告孙真亦认可购买房屋时自己未出资。诉争房屋交付后一直由杨旸占有、使用，且购房款发票、装修票据等原始资料由原告杨旸持有，故本院认定原告与被告之间存在口头的借名买房约定，双方之间实质上是借名买房关系。
被告孙真辩称双方之间系出资纠纷，购房款为自己向杨爱红的借款，但孙真只提供杨爱红代为领取国债78178.10元的记录，双方之间既没有借款协议，也不能提供证据证明双方对借款金额、期限、还款日期、利息等主要条款如何约定、杨爱红代孙真领取的款项与杨爱红及杨旸支付的购房款之间差距过大，对被告孙真主张双方之间为借款关系的答辩意见本院不予采信。
　　四、法院判决
　　本案中，诉争房屋是因拆迁取得的购房指标，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现杨旸符合在京购房的条件，故对杨旸要求孙真协助过户的诉讼请求，本院予以支持。被告孙真主张杨爱红代为领取国债及收益系双方之间存在债务关系，对该笔款项的争议当事人可另行解决。被告孙真主张原告杨旸未尽养育之恩，侵犯了老年人的合法权益，对于双方之间是否存在事实上的收养关系及孙真赡养费用、医疗费用的承担与本案不属同一法律关系，双方可另行解决。