借名买房,实际登记人去世了,借名买房人如何继续转移过户?

　一、基本案情
　　原告诉称
　　洪文军向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理北京市A房屋的过户登记手续;2.诉讼费用被告承担。事实与理由：1993年12月25日，自然人付康(已另案解决)与丰台区太平桥联建办公室就A房屋达成互换协议。双方约定，付康用名下93年新款福特小轿车一辆与太平桥联建办公室(代房管公司即北京市空路公司)所有的位于A房屋永久互换，并获得该两套房屋一切永久权益。1998年2月25日，付康与原告签订《房屋转让协议书》及《补充协议书》各一份，协议约定：原告以人民币60万元的价格受让上述两套涉案房屋，取得该两套房屋全部权益，付康承诺于1998年10月为原告办理完毕房屋过户手续。同日，北京市空路公司出具《认可书》及《证明》，认可上述事实，并确认原告持有被告付康的同等全部权益。同时承诺，涉案房屋产权属北京市空路公司，产权证目前正在办理之中，有关过户手续待产权证下发后再行办理。1998年3月3日，原告与付康就上述事实及《房屋转让协议书》、《补充协议书》在北京市丰台区公证处办理了相关公正。
　　嗣后，原告支付了全部购房款60万元，付康将涉案房屋交付原告使用至今。原告交纳了全部物业费、供暖费等相关费用。经查，1998年4月1日，北京市空路公司为付康办理了产权证，其中A房屋登记在付康名下，304号房屋登记在出名人即本案被告王妮名下。王妮系北京市空路公司法定代表人王富强之女，属于借名代持。2016年4月8日，原告以房屋买卖合同纠纷为由将付康、王妮诉至贵院，要求两被告立即协助原告办理房屋过户手续。后经贵院依法审查判令付康于本判决生效后七日内协助原告办理转移登记北京丰台区A房屋所有权至原告名下。期间，由于无法核实王妮的身份信息，原告撤回了对被告王妮的起诉。
　　2017年4月18日，原告至北京市国土资源局丰台分局进行不动产查询，查询结果显示，档案内未登记王妮身份信息，仅显示王妮为1978年11月8日出生。不得已原告又到派出所户籍处进行查询，并最终取得了王妮的身份信息。综上所述，原告认为：原告与付康签订的《房屋转让协议书》、《补充协议书》系是双方当事人的真实意思表示，且得到北京市空路公司认可，并依法办理的公正，应当认定合法有效。另根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知第十五条之规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。特向贵院提出以上诉请，望盼如所请，以维权益。
　　被告辩称
　　王妮辩称：不同意原告的诉讼请求。
　　一、1.被告不应当作为本案被告主体，本案是房屋买卖合同纠纷，被告不是合同当事人;2.被告与付康不存在借名买房的事实，本案房屋是被告父亲给被告购买的，涉案房屋属于被告父亲单位的房改房，当时被告年龄小，不具备购买房改房的资格，被告父亲借用付康的名义购买了涉案房屋想留给被告自用，被告父亲与付康是男女朋友关系;3.关于付康用车购换房屋的事情，太平桥办公室急需用车，但是不具备购车指标，就变通了形式，被告父亲和付康共同出资购买了车辆，再用车辆购换了2套房屋。1998年涉案房屋根据规定可以办理房产证，被告也参加工作了，具备购买房改房的资格，所以将涉案房屋登记在被告名下，且被告同单位签订了买卖协议，不存在原告所述的代持或者借名买房的事实。即使借名买房的情况存在，本案被告也应当是付康。
　　二、被告是涉案房屋的合法所有人，产权证是证明房屋权属的唯一证明。
　　三、被告在长期未主张权利是因为，被告父亲因职务犯罪判刑，最近才出狱，被告考虑到怕影响父亲，所以没有主张权利，现被告准备另案起诉排除妨碍。四、对不动产享有占有、使用、收益不是认定不动产权属的充要条件，故原告诉讼请求的主张缺乏法律依据。综上，原告提交的证据不足以证明被告是借名买房或者代持。
　　二、法院查明
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　1993年12月25日，付康与丰台区太平桥联建办公室签订《协议书》(当时法定代表人为王富强)，约定付康用名下小轿车一辆与丰台区太平桥联建办公室(代房管公司即北京市空路公司)所有的位于A房屋永久互换，并获得该两套房屋一切永久权益。附件表明卧车林肯牌93新款，深宝蓝色，真皮革座椅，最迟94年3月1日前运到并在3月底之前办理完手续，可进行正常行驶。
　　1998年2月25日，付康与洪文军签订《房屋转让协议书》，约定付康将上述两套房屋转让给洪文军，转让价格60万元，洪文军一次性支付付康54万元，取得该两套房屋全部权益，付康于1998年10月为洪文军办理完毕房屋过户手续。
　　同日，北京市空路公司出具《认可书》，载明：根据付康女士与洪文军(现姓名为洪文军)先生转让中国北京市丰台区A房屋的认可书，按洪文军先生的要求我公司作出如下认可：一、付康女士用交换房屋之福特牌(93新款)小轿车壹部我公司已于一九九四年二月二十日收到。现上缴北京市市政工程总公司。二、房屋转让后我公司确认洪文军先生持有付康女士的同等全部权益。
　　三、法院判决
　　1998年4月1日，北京市空路公司为付康办理了产权证，其中A房屋登记在付康名下，304号房屋登记在出名人即本案被告王妮名下。
　　2016年4月8日，洪文军将付康、王妮诉至本院，要求二人将上述两套房屋过户至其名下，该案中因洪文军无法提供王妮身份信息，洪文军撤回了对王妮的起诉。2017年4月7日，本院作出(2016)京0106民初7352号民事判决书，判决付康将A房屋过户给洪文军。该判决现已发生法律效力。在该案判决中，认定了洪文军购买付康上述两套房屋的事实，且写明“王妮系北京市空路公司法定代表人王富强之女，属于借名代持”。该案件中载明付康为外籍人，且送达方式为公告送达。
　　庭审中，王妮就其主张提交劳动合同和房屋购买合同，证明其在1998年入职北京市房管公司，该公司将涉案房屋出售给了其。
　　四、律师点评
　　律师点评：除当事人有相反证据足以推翻外，经法院生效文书所确认的事实无需再进行举证证明。已对洪文军、付康之间的房屋买卖关系，王妮代持房屋的事实作出认定，且本案中王妮所提交证据亦不足以推翻上述事实，而王妮所提交证据及答辩表述恰表明了王妮并非真实购房人、付康对涉案房屋具有处分的权利，故本院在本案中对原告主张的上述事实亦予以认定。王妮作为代持人，理应积极协助实际购买人办理涉案房屋的过户手续。关于付康是否作为本案被告的问题，鉴于付康、洪文军之间的法律关系已经生效判决确认，且付康为外籍人员无法联系，而王妮所提交证据显示内容亦与前述事实一致，考虑到本案实际情况和当事人诉累，本院认为付康不作为本案当事人亦不会对本案当事人、付康的权利产生影响。现洪文军要求王妮将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。