售后返租“画饼式”骗局，律师建议维权要趁早

前言
       “80万购房，返租30万，日供25元”、“十年回租，十年回本”。 
       在这样高回报的诱惑之下，不少人纷纷加入投资。但近几年各地接连爆发了一起又一起的售后返租集体维权案件，揭露出开发商“精心策划”的一场场“画饼式”骗局。如被业界称之为“中国第一神盘”的贵州花果园，一个总投资达1000亿元，建筑面积1830万平方米，已入住人口超45万，入驻商家及企业22000余家，还曾连续5年夺得全国单盘销冠，看似稳赚不赔的楼盘，因为售后不能及时返租，从而引来大量业主投诉维权。开发商此前的承诺变成了一纸“空头支票”，购房者甚至要走上漫漫维权路。必须谨慎对待开发商宣传的售后返租 
       首先，“售后返租”具体表现为：开发商将房屋（比如公寓、商铺甚至住宅等）出售给购房者，随后开发商直接或者统一由开发商指定的公司（以下统称“运营方”）返租购房者购买的房产，由运营方整体进行运营，向购房者固定每月支付一定比例的租金。《商品房销售管理办法》以及住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》目前仅对期房的售后返租、返本销售予以明确的禁止。但仍有其他比如现房、商铺、公寓等房子可用这种方式出售，返租现象仍变相存在，开发商夸大宣传的投资利润让很多的投资者失去理智、盲目跟风，中了很多意在融资的开发商的圈套。不排除在市场红火、空置率低的时期，售后返租的楼盘让极少数投资者“躺着”也赚到了钱。但这仅是少数，实际上这些售后返租式的项目，绝大多数的运营都是失败的，投资者根本拿不到承诺的租金回报。市场不景气、运营团队不专业、资金链断等都会严重影响到购房者的租金回报，又或者开发商一开始就将这些项目作为敛财手段，一旦到手卷款跑路的案例也不在少数。 
       投资期望有回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者首先就应该要多问几个为什么了。不要相信天上掉馅饼的事，因为那些往往都是陷阱。开发商承诺保底回本，投资回报率高达6%、7%甚至10%的回报率的的时候，小心可能涉嫌非法集资或合同诈骗刑事犯罪。总之，售后返租模式隐患多多。 
       维权要趁早，以免贻误维权时机 
       投资者在购买此类售后返租项目前，不要轻易相信开发商的承诺，被虚拟的高回报蒙蔽了双眼。 
       必要时应先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性，商铺具不具备投资价值，开发商和运营团队的实力。开发商作出的承诺一定要落实在双方的合同中，律师陪同签约可以有效协助投资者规避开发商在合同上做文章，倾斜性保护自己利益导致投资者权益得不到保障的风险。对于已经陷入“售后返租”陷阱的投资者，发现不对劲就要趁早维权，而且要及时咨询专业律师选择正确的维权方案。因为一旦出现开发商拖欠租金的情况，就证明开发商可能存在资金危机，为了防止开发商可能存在其他未知的债务或者陷入群体性案件以及卷款逃跑，届时即使维权成功也难以得到令人满意的结果的情况。如团队代理过几起售后返租纠纷案件，一开始还能正常收到足额租金，后面出现少给、拖欠的情形，开发商给出的理由也很冠冕堂皇，当事人对这个事比较上心，上网查找了这方面信息以及和开发商进行了沟通，了解情况后，马上联系律师，希望团队帮他趁早脱身。了解了当事人的诉求，以及认真听取情况后，团队也马上前往楼盘调查清楚项目情况，并立即起诉，同时加大力度和开发商谈判。经过多次沟通，抓住时机，最终在法院的调解下，双方达成和解，解除合同，退回款项。这些项目后续因资金链断，且不堪业主集体退房，最后完全破产，其他业主们又集体走上了艰辛的诉讼或上访维权之路。据此，给投资者们提个醒，售后返租项目不要碰，对宣传的高回报保持足够的警惕心，切勿盲目跟风掉下陷阱。已经买了售后返租项目的，一定要尽早咨询专业人士并立即采取行动，尽早离船上岸。