同一家庭中赠与名义购房与借名买房的区别是什么?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

　一、原告诉称
　　王乐上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认a号房屋为王乐、房哲哲共同共有;2、由孙立、房哲哲承担一、二审诉讼费用。事实和理由：王乐没有向孙立表示过任何明确赠与的意思表示，案涉房屋尚未落户到孙立名下前，已经出卖并交付，房屋的出卖价款的去向可以证明王乐没有向孙立赠与案涉房屋。《移交物品手续》中“暂在”孙立名下的证据可以证明王乐家中的房屋登记在孙立名下已经形成习惯。案涉房屋为借名购买，实际为王乐和房哲哲共同共有。
　　二、被告辩称
　　孙立辩称：王乐与房哲哲作为孙立父母，在婚姻关系存续期间，基本上对于所有不动产的处分都是以孙立名义进行，最终利益应归孙立名下。案涉房屋是王乐与房哲哲的赠与，属于孙立的个人财产。上诉人的理由不能成立。
　　房哲哲辩称：案涉房屋是对于孙立的赠与，王乐请求确权没有证据，借名买房不是事实。当时家庭购房一般都登记在孙立名下，不在孙立名下的话，三方会另签订协议约定房屋归属。案涉房屋属于赠与，我和王乐从购买北京房屋开始时就约定给孙立留财产，故给孙立购买的房屋归孙立，有家庭操作习惯。不在孙立名下的房屋，以离婚协议书和房屋协议约定归孙立。王乐在2009年4月16日签订离婚协议书时隐瞒了涉案房屋的存在，案涉房屋是以夫妻共同财产出资，以孙立名义购买的，产权应归孙立。
　　三、本院查明
　　2009年1月9日，王乐以孙立的名义与案外人滕菲房地产公司签订商品房预售合同，购买该公司开发的本案涉诉房屋，合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清。同日，王乐还以孙立的名义与该公司签订停车位出让协议，购买b号停车位使用权，价格为10万元。上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上买受人(乙方)及受让方(乙方)的孙立姓名为王乐所签并按指印。同日，滕菲房地产公司开具了付款方为孙立的房款发票和车位发票。2011年3月1日，本案涉诉房产所有权登记在孙立名下，房屋权属证书上记载产权来源为买卖商品房，房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为孙立、产权来源为买卖。
　　孙立是王乐和本案房哲哲的女儿，签订上述商品房预售合同及停车位出让协议时其在外地上大学。王乐和房哲哲于1986年7月29日登记结婚，双方于2009年12月10日协议离婚，2013年10月24日复婚，2015年6月5日再次协议离婚。
　　四、裁判结果
　　法律对父母出资为子女购买不动产且产权登记在子女名下的行为性质无明确规定，但相关的司法解释对于相近似的行为视为赠与，即《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此种行为在子女婚后视为父母对其子女的赠与，此种行为在子女婚前更应视为赠与。
　　第二，关于本案涉诉房屋的归属为王乐和房哲哲共有还是孙立单独所有，既便在借名买房关系成立之下也不能认定王乐享有所有权，何况王乐主张的借名买房并不成立。其一，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房中借名人与出名人达成房屋所有权归属的合意不能产生物权变动的效力，借名人依据借名买房合同要求确认其对房屋的所有权，违背了物权变动的法定原则。其二，不动产登记薄在不动产物权归属和内容的认定上确实是作为权利推定，故所记载的物权状态并不总与真实的物权状态相一致。
　　但在借名买房中，借名人通过出名人购买房屋并将所有权登记于出名人名下为双方合意，房屋出卖人与出名人(登记的权利人)基于房屋买卖合同完成所有权登记，也是出名人的意愿所在，否则也不可能出现借名买房。借名人如自以为是真实的权利人又否定不动产登记薄记载的出名人为所有权人的物权状态，属于逻辑错误，混淆了债权关系与物权关系。其三，本案涉诉房屋登记在孙立名下是王乐所为，王乐作为孙立的父亲以及法律专业人士，对自己的行为后果应当是明知的，其意志并不能对抗不动产登记的法律制度。判决：驳回王乐的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点为，王乐在与房哲哲婚姻关系存续期间出资以孙立的名义购买本案涉诉房屋且房屋所有权登记在孙立名下的行为是借名买房还是赠与，本案涉诉房屋的权属为王乐和房哲哲共有还是孙立单独所有。
　　第一，关于孙立取得本案涉诉房屋的基础关系即王乐和房哲哲借孙立的名义买房还是对孙立的赠与，王乐、孙立对各自提出的主张有责任提供证据。借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意，出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人，故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。
　　赠与合同在合同法分则中有明文规定，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。本案特殊之处在于王乐与孙立是父女关系，王乐抛开亲情按一般合同关系主张借名买房，则须审查王乐、孙立之间是否达成借名买房的合意，否则对于涉及夫妻及家庭财产方面的纠纷应依据婚姻家庭的法律规定予以处理。本案涉诉房屋为商品房且房款及车位款为一次性付清，不存在限购、限贷等借名买房的客观情况，孙立及房哲哲均否认借名买房，王乐无证据证明与孙立就该房屋达成借名买房的合意，仅为自己的陈述，故其主张本案涉诉房屋为借名买房无事实依据。

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