以案说法——借名买房行为中借名人应当如何维权

当前经济形势下房价日益增长，随着限购政策的陆续出台，借名买房这种方式越来越多。借名买房实际上存在着法律风险，因而由此产生的纠纷也是比比皆是，截至2020年7月份，在中国裁判文书网上搜索“借名买房”共检索到 7578 篇文书，其中北京市就有2593篇。 
       借名买房是什么呢？ 
       借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。一般来讲，为了降低风险，大多数的借名买房都发生在亲戚和朋友之间。即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。出名人是名义上的房屋所有权人，但是实际上房屋的占有、使用、处分、收益的权利由借名人所有。 
       实践中出现的法律风险很多，例如： 
       1.出名人反悔，意图占有房屋。 
       2.出名人负有对外债务，债权人要求法院查封并拍卖房屋。 
       3.出名人死亡，该房屋产生进入到继承阶段而产生纠纷等。 
       虽然法律风险众多，但是在政策的压力下仍然有很多人选择这种高风险的买房方式。近日北京市朝阳区人民法院审理了一个案件，具体案情如下： 
       赵叔叔和孙阿姨在2004年购买了一套房子，居住了十多年后竟然被外甥小陈赶出家门，无奈将外甥诉至法庭。 
       原来，小陈是孙阿姨的妹妹的孩子，当年小陈的父母为响应国家号召去了新疆支边，没办法照顾儿子，而孙阿姨夫妇有稳定的工作，经济条件较好，二人仅有一个独生女儿。所以孙阿姨为了帮助妹妹，让小陈从小学开始就一直跟着孙阿姨一家共同生活，孙阿姨把小陈当亲生儿子一样对待，含辛茹苦的养大成人。 
       但是小陈一直都是上海市户口，后来因孙阿姨工作地点的原因，孙阿姨将小陈的户口调进了北京市郊县。孙阿姨的女儿常年在国外工作，留下一孙女和孙阿姨一起在单位分配的福利房中生活。福利房的建筑面积仅有57平米，而孙女需要学习钢琴，为了改善居住条件，计划购买一套大一点的房子。此前小陈经常向孙阿姨提及因为工作的原因经常出国，嫌弃户口在村子不方便，想要换到北京市里。正好在购房时房产销售提及买房可以办理迁户，只要将房屋写成小陈的名字就可以了。于是孙阿姨夫妇与小陈达成口头协议，为了将小陈的户口迁进北京城区，二人将全款出资购买的房屋写在小陈名下。 
       房屋购买后，小陈顺利的把户口迁了进去。但是新房一直由孙阿姨装修并居住使用。2016年小陈从房产局取得了新房本，并将房子改为了夫妻共有。随后小陈的妻子便提出涉案房屋是小陈的，要求孙阿姨一家搬离房屋。孙阿姨痛心疾首，最后选择向法院提出了诉讼。 
       【律师说法】 
       综合本案的全部事实经过，并根据北京市高级人民法院发布的关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知的第十五条规定。 
       律师认为借名人维权应当符合以下五个要件： 
       第一，借名买房的合理解释。本案中小陈由于当时工作原因经常出国公干，需要使用身份证办理护照等出国手续，小陈觉得自己户口偏远不方便也不好听，一直提出想要将户口迁到北京市内来。因此在购房时孙阿姨才用小陈的名字购买房屋，以便小陈迁户口。 
       第二，借名人实际出资。孙阿姨一直留存着涉案房屋的全部缴费票据，包括，房款结算单、契税、登记费、印花税、公告维修金、代测费等收据。证明借名人对房屋实际出资。 
       第三，借名人实际占有房屋。本案涉诉房屋自装修过后就一直由孙阿姨一家实际居住并使用，包括涉案房屋的有线电视费、物业管理费和供暖服务费也是一直由孙阿姨缴纳，从而证明孙阿姨为房屋的实际使用人，孙阿姨与小陈之间仅为借名买房关系。 
       第四，买房合同票证等重要购房手续的掌握。虽然该房屋所有权登记人是小陈，但是涉诉房屋的房屋预售合同，房屋最初的所有权证原件一直存放在孙阿姨手中。 
       第五，借名人与出名人之间形成了借名合意。虽然原被告之间只存在口头协议，但是双方的确产生了一定的民事法律行为，且口头合同只要是双方真实的意思表示，也同样是有效的。 
       通过查询中国裁判文书网关于类案的判决，在“本院认为”部分的论述中不少都支持了借名人实际享有房屋权益，支持借名人依据合同约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的诉讼请求。而且本案发生在家庭之间，家庭成员之间的民事行为，在规范性及证据保留等方面不应过于严苛，应当综合全案证据加以考量，从是否合情理的角度来判断案件事实。 
       借名买房案件原本都是基于亲情、友情的感情信任。随着房价的升高，以及感情的变化，借名买房的风险也会随之而来。希望购房人提高警惕，谨慎购房，如有疑问建议及时向专业人士咨询或者请专业人士陪同，将法律风险降至最低。 
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