房屋因特殊情形无法贷款，买家解除合同算违约吗？

发布日期：2020-09-15 作者：张静律师

张律师解答：不算。如下面这个案件，一房两证属于特殊情形，无法办理公积金贷款，商业贷款利率上调25%，此属于房产中介应在签订合同之前应当说明的情况。因中介未说明，合同又未约定无法贷款就一次性付款，最终法院认定买家可解除合同，不用承担违约责任。
判决书节选：
关于罗买家是否应向陈卖家承担违约责任的问题。陈卖家以罗买家既未同意申请商业贷款,又未不同意一次性付款为由,主张罗买家构成违约,对此,本院认为:一方面,2018年5月6日的《二手房买卖及居间服务合同》明确约定“买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款……”,虽然三方于2018年8月18日签订的《二手房买卖合同补充协议》有约定,“……承诺2018年10月21日放款,否则客户罗买家先全额付款,卖方陈卖家收到银行尾款退回给买方罗买家剩余尾款”,但从该合同条款的字面意思理解,该条款并非约定在罗买家未能办理商业贷款的情况下需变更付款方式为一次性支付余款,而是约定陈卖家在2018年10月21日之前无法取得贷款银行的放款时,罗买家需先行向陈卖家支付,待银行放款给陈卖家后再由陈卖家退回罗买家,即该条款约定的付款方式仍未超出按揭贷款的范畴;另一方面,如前所述,罗买家无法办理公积金或商业贷款非因罗买家的原因所致,而系因涉案房屋存在一房两证的特殊情形所致,而现有证据也能反映罗买家在申请按揭贷款过程中并不存在怠于履行自身义务的情形。陈卖家认为罗买家应当接受部分金融机构设定的较一般商业贷款更为严苛的条件,有违等价有偿及公平原则。据此,罗买家在履行合同过程中并不存在违约行为,陈卖家以罗买家构成违约为由,反诉请求罗买家承担继续履行合同、支付剩余房款、延期付款利息、违约金及赔偿律师费等违约责任,缺乏事实根据与法律依据,本院不予支持。

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