未能按照约定履行合同，是否需要承担责任？

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一．基本案情
原告诉称
        原告刘A诉称：2016年5月2日，原、被告及第三人R公司签订《房产交易合同》，合同约定原告购买被告名下坐落于A市房屋，成交价格为1030000元，被告的170000元贷款余额由被告于2016年7月15日之前还清，原告须于2016年5月2日将定金130000元交付被告，原告与被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《A市房产买卖协议》。合同签订后，原告依约向被告支付了定金130000元。但被告并未按照合同的约定于2016年7月15日之前将贷款余额还清。因被告本人在国外无法到场办理，所出具的公证委托书资料第三人Y支行认为不符合办理清理贷款余额的要求，需要被告本人到场或者出具银行认可的清理贷款资料。在原告及第三人R公司多次催促被告履行还清贷款的义务时，被告均以各种理由推脱，导致至今没有履行《房产交易合同》。现请求法院判令解除原告与被告《房产交易合同》。

被告辩称 
        被告范M辩称：被告同意解除《房产交易合同》。《房产交易合同》不能履行的原因是从签订合同至今履行时间过长，且在第三人Y支行办理清贷手续时，程序性的问题亦使时间过长，导致《房产交易合同》不能履行，且原告已提起诉讼，故被告不再继续履行《房产交易合同》。原告只交纳130000元定金，履行程度低，租金损失不应由被告承担。被告主观过错较低，第三人R公司在提供居间服务过程中存在过失，未尽到合理的审查及提醒义务，导致被告办理清贷过程中屡次迟延，故第三人R公司应承担相应的责任。

二．法院查明 
        依据原、被告提交的证据及陈述，本院认定如下事实：原、被告及第三人R公司于2016年5月2日签订《房产交易合同》，合同约定原告以1030000元购买被告名下坐落于A市房屋，房屋面积40.77平方米，贷款余额170000元被告于2016年7月15日之前还清；原告于2016年5月2日将130000元交付被告作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告；除定金外1000000元房款被告同意原告采用贷款方式支付，原告同意委托第三人R公司协助原、被告办理贷款手续，如委托第三人R公司办理贷款手续，则原告另行与第三人R公司签订《房屋贷款委托合同》； 
        原、被告双方均同意委托第三人R公司协助原、被告双方办理评估事宜，如委托第三人R公司协助评估事宜，原、被告双方应当另行与第三人R公司签订《委托评估协议》；原、被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《A市房产买卖协议》；原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金； 
        在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，原告与第三人R公司签订《房屋贷款委托合同》，原、被告及第三人R公司签订《委托评估协议》。

三．法院判决 
        原告刘A与被告范M及第三人天津某某房地产经纪有限公司2016年5月2日签订的《房产交易合同》于2017年11月3日解除；

四．律师点评 
        涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》均是各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，上述合同合法有效，各方均应依据该合同约定履行义务。《房产交易合同》签订后，因被告未依约清偿涉诉房屋的贷款，致使原、被告不能签订《A市房产买卖协议》，且被告于庭审中明确表示不再履行《房产交易合同》，对此，被告应对原告承担违约责任。 
        涉诉《房产交易合同》的解除日期认定为2017年11月3日，依据A市S房地产土地评估咨询有限公司的评估报告，此时点涉诉房屋的市场价格认定为1367834元，与2016年5月2日签订《房产交易合同》时的房屋差价为337834元，本院综合考虑被告的过错程度、本市房屋市场价格的涨幅等因素，酌定此差价损失由被告向原告承担90%即304050.60元的违约赔偿责任，鉴定费亦依此比例承担。 
        原告筹集购房款是其履行涉诉《房产交易合同》的法定义务，现原告以为筹集购房款而导致其产生480000元租金损失，于法无据，不予支持。因现有证据不能证明第三人R公司在履行涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》中存在过错，故对被告请求第三人R公司应承担合同责任的主张，不予采信。 

        综上所述，被告逾期履行合同义务，且于本案审理过程中明确表示不再履行《房产交易合同》，对原告构成违约，应依法承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告双倍返还定金并承担居间服务费，予以支持，原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，酌情予以支持。