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未具有付房款能力,签订的合同能否构成效力?

发布日期:2020-10-19    作者:靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一.基本案情
原告诉称
        原告陈A诉称:2016年8月26日,原告陈A通过第三人M公司与被告李B、李C签订《房产交易合同》和《补充协议》。合同约定原告陈A以919000元购买被告李B、李C名下坐落于A市1号的房屋一套。被告李B、李C于2016年9月30日前将房屋贷款还清后,与原告陈A共同去房管部门签订房屋买卖合同、办理过户等事宜。2016年9月15日,被告李C通过第三人M公司告知原告陈A房价上涨,房子不卖了。2016年9月19日,原告陈A到第三人M公司与被告协商,被告拒绝履行合同义务。现请求法院解除原告陈A与被告李B、李C、第三人M公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》。

被告辩称 
        被告李B辩称:2016年8月份,被告在第三人M公司的店面登出房屋销售信息,出售A市1号的房屋。2016年8月26日,在第三人M公司的撮合下,被告与原告陈A签订了《房产交易合同》和《补充协议》。 
        当天,原告给付了被告定金120000元。在签订房屋买卖合同之前,第三人M公司提供了《A市房地产经纪服务合同及签约告知书》,并分别与原、被告签订了《A市房地产经纪服务合同》。2016年9月4日,被告通过第三人M公司转告原告房子不卖了,愿意给付原告120000元违约的补偿。第三人M公司于2016年9月15日将被告不卖房情况告知原告。2016年9月19日,原、被告在第三人M公司处进行协商未果。2016年9月11日,第三人M公司伪造原、被告署名的第二份《补充协议》,在该协议中编造了买卖房屋的所有权证编号。

二.法院查明 
        对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告陈A、被告李B、李C及第三人M公司三方于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告陈A、被告李B、李C双方《补充协议》是当事人真实意思的表示,不违反法律、法规强制性的规定,应当认定合法有效。被告李B、李C辩称,原告陈A不符合银行贷款条件,违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的辩解,不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。被告辩解的无效理由不能成立,本院不予认可。 
        被告李B、李C以标的房屋是限价商品房,购买人在交纳契税5年后才能转让,标的房屋在签订合同时未过五年,不能上市交易,且房屋产权证没有下发,原告陈A不具备银行贷款条件、没有给付房款能力为由,主张《房产交易合同》及《补充协议》是可撤销、可变更的合同,不属于法律规定的可变更、可撤销的情形。原告陈A在签订《房产交易合同》及《补充协议》时,不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。原告陈A是否具备银行贷款资格,不是第三人M公司能为之事,只能由贷款银行审查以后才能确定。另外,在《房地产交易合同》中约定了原告不能贷款时全额付款。 
        被告明确表示不履行合同义务,违反合同约定义务,构成根本违约,应当承担违约责任。2016年9月4日,被告通过第三人M公司转告原告房子不卖了,愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。原告是合同的守约方,履行了相关的合同义务,有权依照合同约定和法律规定向被告主张权利。证人寇某的证言、第三人M公司提交的房屋价格的参考以及原告陈A提交的证据证明,原告主张被告承担违约金,符合相关法律规定。被告不履行合同义务,系因房价上涨因素所致,原告主张被告承担10%的违约责任亦在原告可得利益范围之内。

三.法院判决 
        解除原告陈A与被告李B、李C、第三人M公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及签订的《补充协议》;

四.律师点评 
        依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》和原、被告双方签订的《补充协议》是当事人真实的意思表示,该合同具备了合同的一般条款,不违反法律、行政法规强制性规定;不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应当认定其合同有效,当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告辩称原告陈A不具备银行贷款条件,没有给付房款能力,违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定为由,主张《房产交易合同》及《补充协议》无效的,不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关解释的规定,不予支持。 
        被告李B、李C辩称标的房屋是限价商品房,按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定,购买人在交纳契税5年后才能转让。原、被告及第三人在签订房屋交易合同时未过五年,房屋产权证没有下发不能上市交易;主张原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方签订的《补充协议》是可撤销、可变更的合同,不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条法律及相关解释的规定,不予支持。

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