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房产证上加了你的名字,房子也不一定是你的..

发布日期:2021-04-13    作者:张茂金律师

房产证上加了你的名字,房子也不一定是你的..律政讲坛

裁判要旨

沈某某死亡后,其继承人(丁某某、康某某)对系争房屋中沈某某的权利未进行过析产和继承,故系争房屋应由丁某某与康某某共有。康某某作为系争房屋的共有人之一,有权对其他共有人处分系争房屋提出异议、提起诉讼。物权法规定,处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。根据上述法律规定,丁某某在未得到共有人康某某的同意之下,擅自处分系争房屋,其处分行为无效。

当事人信息

原告:康某某,女,汉族,户籍地上海市徐汇区,现住上海市徐汇区。

被告:丁某某,男,汉族,住上海市徐汇区。

被告:陆某某,女,汉族,户籍地上海市徐汇区,现住上海市闵行区。

案情概况

丁某某与沈某某于1997年12月9日登记结婚,婚后未生育,康某某为沈某某之独生女儿。系争房屋原为丁某某的母亲周某某承租的公房。2000年7月,周某某与本户同住成年人丁某某协商一致,同意购买系争房屋,房地产权利人确定为丁某某所有。后丁某某与上海徐房(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》,以1999年市政府及其主管部门的规定的价格扣除优惠折扣计13,581元购买系争房屋产权。2000年10月20日,系争房屋的所有权人经核准登记为丁某某。

2007年3月24日,沈某某因病去世。

2014年2月14日,丁某某与陆某某登记结婚,婚后未生育。同年10月8日,丁某某、陆某某共同至上海市徐汇区不动产登记事务中心,申请配偶之间变更登记,将丁某某名下的房地产(即系争房屋)变更为丁某某和陆某某所有,各占50%份额。2014年10月20日,丁某某、陆某某经核准登记为系争房屋的权利人,按份共有:丁某某50%、陆某某50%。

2019年5月,陆某某向本院起诉,要求与丁某某离婚,系争房屋按照各50%份额分割。2019年8月13日,本院作出(2019)沪0104民初13599号民事判决书,一、准予陆某某与丁某某离婚;二、系争房屋产权归丁某某所有,丁某某于本判决生效之日起十日内给付陆某某房屋折价款140万元,办理上述房屋产权变更登记手续所产生的费用由丁某某负担,陆某某有协助丁某某办理上述房屋产权变更登记手续的义务;三、丁某某于判决生效之日起十日内向陆某某归还借款本息共计6,200元。一审判决后,丁某某不服提起上诉,二审中,法院认为系争房屋部分产权份额可能涉及到康某某的继承权益,故陆某某与丁某某的离婚纠纷中不作处理。二审法院作出终审判决,维持(2019)沪0104民初13599号民事判决第一项、第三项,撤销判决第二项。

以上事实,除当事人庭审陈述外,另有上海市不动产登记簿、职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、户籍证明、上海市不动产登记申请书、(2019)沪0104民初13599号民事判决书、(2019)沪01民终12897号民事判决书等证据证实,本院予以确认。

审理中,康某某、丁某某一致确认:沈某某生前未留有遗嘱,沈某某的法定继承人为康某某、丁某某二人,沈某某的遗产未经析产和继承。

本院认为

本院认为,最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。系争公房原由丁某某的母亲承租,丁某某在(与沈某某)婚后用共同财产购买产权,房屋登记在其一方名下,应认定为丁某某与沈某某的夫妻共同财产。陆某某关于系争房屋原为丁某某一人所有、沈某某非共有人的观点,不符合婚姻法司法解释的规定,本院不予认同。沈某某死亡后,其继承人(丁某某、康某某)对系争房屋中沈某某的权利未进行过析产和继承,故系争房屋应由丁某某与康某某共有。康某某作为系争房屋的共有人之一,有权对其他共有人处分系争房屋提出异议、提起诉讼。陆某某关于康某某对系争房屋的赠与没有利害关系,无权作为原告起诉之意见,本院不予采纳。

2014年10月8日,丁某某与陆某某共同至不动产登记事务中心,申请配偶之间变更登记,将丁某某名下系争房屋变更为丁某某和陆某某各占50%份额按份共有,因此时系争房屋并非丁某某与陆某某夫妻关系存续期间所得财产,故双方的更名登记申请行为在法律上并非夫妻间关于共有财产的约定,而是丁某某将其与康某某共有的房屋进行处分,将房屋中50%的份额赠与陆某某。

物权法规定,处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。根据上述法律规定,丁某某在未得到共有人康某某的同意之下,擅自处分系争房屋,其处分行为无效。陆某某提出,丁某某赠与给陆某某的份额比例并未超过其应占系争房屋的比例,没有侵犯康某某的权益。对此,本院认为,系争房屋在沈某某去世后,未经析产和继承,丁某某在处分系争房屋时,共有人对系争房屋所占份额并不明确。故除非丁某某与康某某之间另有约定,否则丁某某如要处分系争房屋,应当经全体共同共有人(即康某某)同意。陆某某的意见,本院不予认同。

离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。现陆某某与丁某某已离婚,我们固然应当尊重男女双方的意思自治,但双方达成的财产分割协议若侵害到其他共有人的财产利益的,应当依法予以撤销。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定,判决如下:

裁判结果

一、确认丁某某、陆某某于2014年10月8日将丁某某名下的上海市龙山新村XXX号XXX室房屋变更登记为丁某某、陆某某各占50%份额按份共有的处分行为无效;

二、上海市龙山新村XXX号XXX室房屋产权恢复登记为丁某某所有。

案件受理费减半收取计13,400元,由丁某某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判人员
审判员袁欣

裁判日期

二〇一九年十二月二十日
书记员
书记员卜雯婷

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